Когда говорят о жилой недвижимости, то все понятно: спрос высок, цены растут. Разбирают и «народную стройку», и «хрущевки», и элитные квартиры. Когда речь заходит о коммерческой недвижимости, расклад перестает быть таким ясным. Слова риэлторов о том, что спрос остается высоким, но на качественные офисы и торговые площади, на самом деле маскируют факт превышения предложения над спросом. Это сравнимо с разговорами о том, что люди хотят покупать жилье, но не покупают, потому что нет достойного. Можно ли сегодня представить, что у семьи и деньги есть, и необходимость в квартире есть, но она не покупает недвижимость, потому что не видит достойного жилья? С трудом. Впрочем, уже сегодня многие отказываются приобретать жилье низкого качества, из-за чего аналитики предсказывают снижение цен на те же «народные стройки», например. Возможно, коммерческая недвижимость просто идет впереди общих тенденций рынка.
На высокую насыщенность торговыми площадями - 850 кв. м на 1 тыс. жителей - указывает и директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, оговариваясь, что Нижний Новгород ощущает дефицит качественных площадок. По данным центра, в 2011 году в Нижнем насчитывалось 962 тыс. кв. м торговой недвижимости, в 2012 году в городе введено в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м торговых площадей. Среди городов-миллионников с учетом строящихся и проектируемых торговых центров Нижний Новгород сейчас занимает третье место, уступая Екатеринбургу и Уфе и обгоняя Челябинск, Самару и Новосибирск. При этом самым насыщенным торговыми площадями является Канавинский (благодаря вводу ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио» он обогнал традиционно лидирующий Нижегородский район). А самый низкий показатель по насыщенности торговыми площадями имеет Автозаводский район, хотя здесь проживает четвертая часть населения Нижнего Новгорода, и район существенно удален от центра. Следовательно, несмотря на общую насыщенность города торговой недвижимостью, на Автозаводе аналитики прогнозируют появление новых проектов.
Об общем превышении предложения над спросом в сфере коммерческой недвижимости говорят и цифры. На портале «Центра инвестиционного консалтинга» представлены объекты и коммерческой, и жилой недвижимости.
Если соотношение спроса и предложения в жилой недвижимости можно приблизительно представить как 5000 к 300, то спрос и предложение в офисной, торговой и производственной недвижимости в целом соотносятся примерно как 4000 к 30. При всей условности этих цифр разница все же велика. Именно в связи со значительным падением спроса на коммерческую недвижимость, многие коммерческие порталы, которые занимались рассылкой аналитической информации в этой сфере, прекратили свою деятельность, так как спрос на данный вид рассылок значительно упал (данные invest-profit.ru). Из-за резкого падения спроса на коммерческую недвижимость, многие девелоперы были вынуждены заморозить строительство офисных объектов и торговых центров.
Рано говорить о том, что спрос на коммерческую недвижимость снижает интернет. Однако и эту перспективу стоит учитывать в среднесрочной перспективе. В России традиционная торговля пока еще не очень сильно ощущает давление со стороны интернет-магазинов. Однако с распространением интернета, в торговле неизбежно произойдет настоящий переворот. Компаниям, которые специализируются на интернет-торговле, можно избежать покупки или аренды недешевой коммерческой недвижимости, которую еще нужно привести в надлежащий вид для полноценной работы. А, экономя на этом, вполне можно предложить потенциальному покупателю максимально интересную и выгодную цену.
Схожие тенденции наблюдаются и в стране в целом. Подводя итоги 2012 года, аналитики CBRE говорят о том, что российский рынок офисной, например, недвижимости находится в режиме ожидания. Темпы роста нового строительства остаются достаточно скромными, а доля вакантных площадей снижается медленно. В других секторах российского рынка коммерческой недвижимости (например, складах и торговой недвижимости) доля вакантных площадей уже снизилась до предкризисного уровня. При этом рост арендных ставок в ближайшее время имеет более низкую вероятность, нежели стабильность или некоторое снижение.
В настоящее время, несмотря на существенное уменьшение темпов роста нового предложения, доля вакантных площадей остановила снижение, а по классу А даже может перейти в некоторый рост. Также регистрируется некоторое увеличение интереса арендаторов к офисам класса С. Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.
В Москве, в сфере офисной недвижимости предложение в 3 квартале 2012 года выросло 13% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. А спрос снизился примерно на те же 13%. При этом доля свободных площадей по итогам III квартала 2012 года практически не изменилась по сравнению с итогами II квартала, что позволяет говорить о балансе уровня спроса и предложения.
Цифры и факты
По данным «Центра инвестиционного консалтинга», в январе 2013 года в Нижнем Новгороде зарегистрировано около 4000 предложений по коммерческой недвижимости. Среди них 1295 - по торговой недвижимости, 2149 - по офисам, 397 - по производственным площадям, 57 - по складам (для сравнения, по области - 695 предложений складских помещений).
Аренда. Стоимость аренды офисов колеблется от 190 руб. за кв. м (от 59 рублей в области) до 3000 за квадрат (напротив станции метро «Горьковская»). В среднем стоимость офисного квадрата составляет 400-500 руб.
Аренда производственных площадей обходится от 14 до 830 руб. за кв.м, в среднем - около 250 руб.
Аренда торговых помещений стоит от 180 до 15000 руб. за кв.м. Ленинский район, в среднем - около 800 рублей за кв.м.
Продажа. Офисы предлагаются по цене от 10 до 285 тыс. руб. за кв.м (1 этаж офисного центра, витринные окна, отличный ремонт, Нижегородский район, общая цена сделки 100 000 000 руб.). Средняя цена офисов в пределах 40 тысяч за кв.м.
Производственные площади продаются дешевле. В области торг начинается от 1200 руб. за кв.м. (бывшая швейная фабрика в 180 км от Нижнего Новгорода, 3500 кв.м огороженной территории, двух этажное здание, 420 кв.м на каждом этаже, общая цена сделки 3 900 000 руб.). В Нижнем - от 8до 147 тыс. руб. за кв.м, в среднем - около 15 тыс. руб. за кв.м.
За торговые помещения просят от 15,5 до 458 тыс. руб. за кв.м (ресторан, кафе, бар, столовая в Ленинском районе), в среднем 70 тыс. руб. за кв.м.
Площади. Офисные площади предлагают «нарезкой» от 5 до 12000 кв.м, в среднем около 120 кв.м.
Торговые помещения могут «нарезать» и помельче - от 2 до 12000 кв.м. В среднем - 140 кв.м.
Производственные площади варьируются в пределах от 7 до 57000 кв.м. В среднем - 700 кв.м.
Складские помещения - от 10 до 36 кв.м. В среднем - 500-600 кв.м.
Цена сделки. Самая низкая цена сделки выставлена за производственную недвижимость: арендовать помещение можно даже за 3 тысячи рублей в месяц. Максимальная стоимость аренды производственных площадей достигает 2 000 000 руб. Продажа существенно дороже: от 500 тыс. до 6 млн. руб.
Цена сделки за офисную недвижимость колеблется от 2400 до 1200 тыс. руб. (аренда), от 650 тыс. до 529 млн. руб. (продажа).
Дороже всего обходится торговая недвижимость: от 5 до 1600 тыс. руб. (аренда), от 650 тыс. до 586 млн. руб. (продажа).
В тему
Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик», говоря о нижегородской коммерческой недвижимости, отметила, что 2012 год охарактеризовался пиком роста потребительского спроса на товары и услуги. «Это связано не в последнюю очередь с госпрограммами стимулирования развития мелкого и среднего бизнеса и т.д. Соответственно, мы увидели оживление спроса на аренду и приобретение коммерческой недвижимости различных категорий.
Хочется отметить, что на этом фоне наибольшим спросом все же пользуются офисные и торговые, а также производственные помещения небольшого метража с доступной ценовой политикой. Естественно, их предпочитают брать в аренду.
Оживился и покупательский спрос на коммерческую недвижимость. Здесь в большинстве случаев мы видим инвестирование средств, с дальнейшей арендой площадей третьим лицам».
Отвечая на вопрос о самых высоких ценах на аренду и продажу, Ольга Геннадьевна сказала, что наибольшие цены по торговым площадям наблюдаются в ТРЦ независимо от района города. Наименьшие - в заречной части в небольших специализированных магазинах. По поводу офисов ситуация несколько иная: тут с большим отрывом лидирует историческая часть города: бизнес-центры класса А, А+. Хотя, по московским данным, в Нижнем нет ни одного бизнес-центра, который бы соответствовал классу А. Наименьшая стоимость в Сормовском и Автозаводском районах, особенно если рассматривать помещения в старом и ветхом фонде.
Если говорить о перспективах на 2013 год, то надо заметить, что рынок довольно активный, набирает обороты кредитование коммерческой недвижимости. Это говорит о том, что, скорее всего, мы будем наблюдать довольно стабильную ситуацию в этом сегменте с определенным ростом цен как на покупку, так и на аренду коммерческих площадей».
Алексей Козлов, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости ЗАО «Монолит Истейт», говорит, что спрос на коммерческую недвижимость набирает обороты и, более того, в Нижнем Новгороде наблюдается дефицит качественной производственной, складской и торговой недвижимости:
- Спрос на производственно-складские площади в 12 году превышал предложение (и аренда, и покупка). Существует дефицит производственных площадей хорошего качества, которые отвечали бы запросам покупателей с точки зрения наличия и возможности подведения коммуникаций, местоположению и комфорта работы. Например, теплых складов с автомобильной рампой в черте города площадью от 1000 до 3000 кв.м практически нет. Современные производственные площади на рынке пока не появляются.
Что касается офисных площадей, то здесь соотношение спроса и предложения примерно сопоставимо. Не сказал бы, что спрос превышает предложение. Предложений много, но они не соответствуют пожеланиям клиентов с точки зрения качества и транспортной доступности. Практически все бизнес-центры заняты, и в них сложно найти 500-1000 кв.м в аренду. Высок спрос на аренду качественных офисов небольшой площади.
Если говорить о торговых площадях, то в городе ничего нового не строится, поэтому есть превышение спроса и в покупке, и в аренде. Наблюдается огромный дефицит на первые этажи жилых домов и административных зданий вдоль «красной линии». В 2012 году цены на аренду торговых площадей заметно выросли, увеличилась и стоимость их при продаже.
Александр Марусин, брокер компании «Брокер Сервис», видит на рынке коммерческой недвижимости явное оживление и хорошие перспективы:
- По итогам 2012 года в сфере коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода сохранилась тенденция 2011 года как в росте спроса, так и в росте предложения.
Что касается предложения по готовым объектам, то большую часть занимают так называемые помещения универсального назначения. Доля предложения здесь составляет более 30%.
Следующий по объему предложения сегмент - помещения сферы услуг и офисные площади. Доля предложения, заявленная ими на рынке недвижимости, аналогична и составляет около 20% каждая.
Далее по уровню предложения следует сегмент индустриальной недвижимости. Здесь наблюдается растущий дефицит качества как уже используемых, так и новых площадей, в частности, объектов производства и складов класса А, В и В+. Забегая вперед, хочется отметить тенденцию к улучшению: в 2013-2014 году планируется запустить несколько новых проектов индустриально-складских комплексов в черте города, а также в незначительной удаленности от нее. Комплексы с использованием современных технологий будут удовлетворять потребностям как производства, так и складирования.
Сохранился дефицит предложения торговых площадей и street-retail. Его доля составляет около 10%. Ожидается, что ввод новых объектов в 2013 году, в частности, в центральных районах города несколько улучшит ситуацию ко II кварталу 2013 года, и к концу года предложение вернется на прежний уровень за счет выхода на Нижегородский рынок крупных торговых компаний.
Ввод новых объектов офисного назначения и реструктуризация крупных компаний, занимающих офисные площади, позволят в 2013 году повысить предложение офисов класса В и В+.
Стоит отметить, что в 2013 году возрастет как спрос, так и предложение на объекты гостиничного бизнеса. В свете событий 2012 года выявилось, что в городе ощущается нехватка гостиничных комплексов. Как следствие, предприимчивые инвесторы готовы приобретать как небольшие гостиницы формата hostel, так и крупные объекты, пригодные для этого бизнеса.
Наивысший спрос проявляется в сфере торговой недвижимости, где цены на покупку в центре могут доходить до 250 тыс. руб. за кв.м (в среднем 126 тыс. руб. за кв.м), а на аренду до 10 тыс. руб. за кв.м (в среднем 2150 рублей за кв.м). Инвесторам, желающим вложить деньги в коммерческую недвижимость, стоит обратить внимание именно на этот сегмент рынка. Мы считаем, что тенденция роста предложения проявится уже ко II кварталу 2013 года.
В 2013-2014 году планируется ввести в эксплуатацию крупные объекты недвижимости, в связи с этим более оживленное движение рынка можно будет ощутить осенью 2013 года, которая станет лучшим временем для развития бизнеса и инвестиций.
