Конец 2010 года принес риэлторам и доход, и надежды. В агентствах недвижимости говорили, что давно не видели столько сделок, сколько оформили их в декабре 2010-го года. Но долго ли продержится рост спроса на жилье? И долго ли рынок вторичного жилья сможет сохранить роль фаворита – и по ценам, и по востребованности?
«Покупатели предпочитают современные квартиры»
- Если сравнивать конец 2009 и конец 2010 годов, то цены, в зависимости от качества жилья, выросли процентов на 10-15, - анализирует Федор Трифонов, директор АН «Адрес». - При этом почти в два раза увеличилось и число сделок.
Средняя цена готового жилья в нижней части города, по нашим данным, составляет 40-45 тысяч за кв.м. В верхней части города цена колеблется от 55 до 65 тысяч рублей за кв.м. А в исторической части она доходит и до 100 тысяч.
Как обычно, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, потом двухкомнатные, на третьем месте по популярности – трехкомнатные. Покупатели предпочитают современные дома, построенные около пяти лет назад, с удобной планировкой.
Конечно, такого ажиотажа, какой мы наблюдали на рынке в декабре 2010 года, уже не будет, но могу однозначно сказать, что цены и дальше продолжат расти, а количество сделок станет увеличиваться. Сейчас на ситуацию влияет отложенный спрос. В начале кризиса многие СМИ и аналитики говорили, что цены перегреты, а потому вскоре упадут в два раза. Говорили: не торопитесь покупать. Но цены упали процентов на 20-25, не более. Обыватели меж тем год не покупали, два не покупали, а сейчас поняли, что ждать больше нечего.
Вторая причина оживления на рынке – большая открытость банков. Сейчас практически любой банк дает ипотечные кредиты, причем процентная ставка ниже, чем до кризиса. Создается идеальная ситуация для покупателя: цены на жилье ниже, чем до кризиса, ставка кредита ниже и обслуживание кредита обходится дешевле.
«Нижегородцы ищут качественное жилье»
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», считает, что число сделок с недвижимостью действительно возросло, но незначительно. Да, в декабре предложение увеличилось на 30 процентов. Но в целом, по данным Росреестра, в 2010 году зарегистрировано лишь на 5% больше прав на жилые помещения, чем в 2009 году. В том числе больше квартир нижегородцы получили по наследству (+ 7,9 %) и по договорам дарения (+ 2,8%).
Если сравнить конец 2009 и конец 2010 годов, то объем предложения на вторичном рынке жилья вырос на 26,5% и составил 259630 кв.м. жилья.
Цена жилья за год изменились не сильно. В среднем по городу квадратный метр стоил 50381 рубль в 2009 году и 49585 рублей – в 2010-м. То есть по отношению к прошлому году цены в среднем снизились на 1,6%. Это даже не снижение цен, а их стабилизация. Учитывая растущий объем предложения, стабилизация цен сохранится и в 2011-м году.
Риэлторы говорят, что цены на жилье начали расти. Однако статистические данные свидетельствуют не о росте цен вообще, а о росте цен на определенные типы жилья. Поскольку повысились коммунальные платежи, и содержание жилья обходится дороже, говорить о том, что население богатеет и готово покупать квартиры, – не приходится.
Средняя цена на вторичном рынке недвижимость пока опережает цены рынка первичного. Но тенденция сдавать новостройки с отделкой может изменить ситуацию. Высока вероятность того, что на новые квартиры цены повысятся и конкуренция между двумя сегментами рынка усилится.
Почему вторичный рынок может уступить свои позиции? Одна из причин – риски.
На вторичном рынке риски остались прежние: необходимость тщательной проверки истории квартиры и документации по ней (правильно ли прошла приватизация, есть ли наследование или другое обременение). Кроме того, необходимо проверять и продавца (нет ли гражданского мужа или жены, способных оспорить сделку, не состоят ли люди на учете в диспансере и т.п.).
На первичном рынке таких проблем нет: в новой квартире нужно проверить только правоустанавливающие документы, которые предоставляет застройщик.
Традиционные риски первичного рынка, связанные с застройщиком (недобросовестный застройщик, застройщик, который срывает сроки возведения дома), уходят в прошлое, поскольку в сданных домах таких рисков нет.
Значительно снизились риски двойных продаж. Одновременно у надежных застройщиков появились листы ожидания.
Вторая причина, по которой вторичный рынок может уступить свои позиции – это комфортность жилья: удобная планировка, просторная кухня, высокие потолки…
Консервативная часть населения по-прежнему будет обращать внимание на вторичный рынок жилья. Но – отнюдь не на «хрущевки» и не на «брежневки».
Хорошо держат цену «сталинки». Они отличаются просторными квартирами, высокими потолками и надежными кирпичными стенами. Хотя и в них есть ряд факторов, которые охлаждают энтузиазм покупателей. Во-первых, деревянные перекрытия, которые опасны при возгорании. Во-вторых, старые коммуникации (впрочем, их можно поменять). В-третьих, возможные проблемы с соседями. Иногда соседство с неблагополучным контингентом пугает больше, чем смена труб.
Следовательно, как минимум, на вторичном рынке следует ожидать сильного расслоения по спросу и ценам в зависимости от качества жилья.
По наблюдениям Татьяны Романчевой, сегодня возрастает потребность в двухкомнатных квартирах. Их цена в среднем по городу снизилась меньше всего (на 0,5%) и составляет 46677 рублей за кв.м. В некоторых районах «двушки» даже подорожали.
В частности, в Советском районе двухкомнатные квартиры подросли в цене на 2,3% (53634 рублей за кв.м.), в Сормовском – на 2,2% (40633 рублей), на Автозаводе – на 1,8 % (39941 рублей за кв.м.), в исторической части города – на 0,3% (64474 рублей). В остальных районах цена на «двушки» не выросла. А в Московском районе и Верхних Печерах, наоборот, снизилась. В Московском районе цены на двухкомнатные квартиры упали на 3,8% (40172 рубля за кв.м.), в Верхних Печерах - на 3,3% (54474 рублей).
Средняя стоимость однокомнатных квартир опустилась на 1,6% и составила 49585 рублей за кв.м. Подорожали «однушки» только в Сормовском районе.
Средняя стоимость трехкомнатных квартир составила 45573 рублей за кв.м. Их цена за год упала на 2,4%.
Для сравнения: на первичном рынке, где основные проекты нацелены на устойчивый бизнес-класс, средняя цена жилья составляет 44100 рублей за кв.м. (минус 2% по сравнению с началом года).
Цены колеблются незначительно
По данным www.gipernn.ru, на рынке готового жилья Нижнего Новгорода в январе наблюдалось снижение цен. Средняя по городу цена предложения готового жилья в январе составила 49943 рубля за квадратный метр. По сравнению с данными за декабрь, цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде в январе снизилась на 726 рублей за квадратный метр или на 1,43%. Однако по сравнению с данными за январь 2010 года, цена выросла на 3931 рубль.
Вопреки снижению средней по городу цены предложения, в Ленинском и Московском районах средние цены на вторичное жилье в январе незначительно выросли – на 0,28% (113 руб./кв.м.) и 1,49% (608 руб./кв.м.) соответственно.
В целом ситуация со средними ценами на вторичном рынке жилья выглядит таким образом:
Автозаводский район – 39412 рублей за кв.м. (в декабре 2010 года – 39588 рублей)
Канавинский район – 41000 (42054);
Ленинский район – 41131 (41018);
Московский район – 41312 (40704);
Нижегородский район – 64414 (65471);
Приокский район – 45881 (46352);
Советский район – 55325 (56184);
Сормовский район – 41636 (41457).
