В рамках инвестиционно-строительного форума «Домострой-2015» еженедельник «Полезная площадь» провел круглый стол не тему «Основные тенденции рынка загородной недвижимости 2015: чем запомнится кризисный сезон».
Алексей Чемоданов, независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» пояснил, что в текущем году резко снизились объемы ввода городского жилья: в первом полугодии 2015 года в эксплуатацию было введено 115,5 тыс.кв.м, что ниже аналогичного периода прошлого года на 45 (!) процентов.
- Это говорит о том, что кризис не только в головах, как заявлялось некоторыми представителями властей еще в начале года, а уже вовсю бушует на стройплощадках. О реальном кризисе свидетельствует и тот факт, что в 2015 году застройщики неохотно начинают строительство новых объектов – их количество также сократилось вдвое по сравнению с 2014 годом (сравните: 1 полугодие 2014 года - начато строительство 35 многоквартирных домов. 1 полугодие 2015 года - начато строительство 17 многоквартирных домов).
Причина сложившейся ситуации – резкое снижение платёжеспособного спроса. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 37 (!) процентов в 1 полугодии 2015 по сравнению с первым полугодием 2014.
- Можно было бы ожидать, что в кризисное время жилищное строительство будет поддержано муниципалитетом. В частности, ещё в декабре прошлого года были выданы разрешения на строительство шести 19-этажных 200-квартирных муниципальных домов. Но уже сентябрь месяц, а строительство ни одного из этих домов так и не началось, - подытожил Алексей Чемоданов.
Пригород побеждает ценой
В то же время в пригороде Нижнего Новгорода еще в 2014 году была начата реализация сразу нескольких проектов по возведению многоквартирного жилья. Самые крупные расположены в 15-км пригородной зоне Богородского и Кстовского районов. Причем по своему масштабу они сравнимы с крупными городскими проектами «Юг», «Седьмое небо» и «Цветы», а некоторые даже превышают их.
- Если пригородные проекты будут успешно реализованы, то это кардинально изменит ситуацию на городском рынке жилья, - заявил аналитик. – Если сравнивать объемы текущего городского строительства в эконом-классе и пригородного, то уже сейчас выходит, что 52% квартир-студий возводится в пригороде, там же – почти 40% однокомнатных квартир и почти 30% - двухкомнатных. При этом цены в пригороде заметно ниже - до 30% в популярном Богородском направлении.
Кризисная ситуация на рынке городского жилья способствует тому, что оставшийся спрос на жилье будет перетягивать на себя пригород.
- В кризис такие факторы как социальная и транспортная инфраструктура играют не первую роль. Сейчас самое главное для потребителя – цена, - уточнил Алексей Чемоданов.
За 100 лет ничего не изменилось
Нижний Новгород развивается по тем же принципам, что и 100 лет назад.
– К сожалению, Нижний Новгород продолжает развиваться по центробежному принципу, - констатировал Алексей Чемоданов. –100 лет назад, во время Первой мировой войны, рядом с нашим городом, тогда ещё небольшим и компактным, были размещены эвакуированные заводы («Этна», «Фельзер», телефонный), а при них образовались рабочие поселки. В эпоху индустриализации ситуация повторилась – на свободных пригородных землях строились заводы-гиганты с посёлками. В годы советского жилищного строительства пустыри между рабочими посёлками постепенно были застроены. Так образовался «большой Горький» - с хаотичной планировкой, пестрый по застройке, с несовершенной улично-дорожной сетью. Но что происходит сейчас? В приоритете опять мы видим строительство вдоль столбовых дорог на окраине и за чертой города, куда экстраполируется принцип строительства городских спальных микрорайонов. На бывших сельхозземлях сейчас возводятся массивы 19- и 25-этажных домов.
Центр города деградирует
Если в советское время жилые микрорайоны возводились недалеко от промышленных объектов, где были рабочие места, то современные микрорайоны таких центров притяжения лишены.
- В результате в недалеком будущем своей ежедневной маятниковой миграцией крупные загородные микрорайоны ухудшат и без того непростую транспортную ситуацию. А самое тревожное, что все это происходит на фоне не растущего населения города. Получается, что «ветхий центр» расселяется на периферию в поля. И постепенно превращается в депрессивный район. Ведь дорогое жилье, которое неторопливо возводится в центре, продается очень вяло. А нет продаж, то множатся долгострои, и застройщики не спешат начинать застройку уже расселенных ветхих кварталов - сделал вывод Алексей Чемоданов.
От количества - к качеству!
Какой же может быть выход из сложившейся ситуации? По мнению Алексей Чемоданова, прежде всего, необходима внятная градостроительная политика со стороны властей, как муниципалитета, так и правительства Нижегородской области.
- Наверное, стоит уходить от количественных показателей. Возможно, следует строить, может, и меньше, но развивать тот город, который у нас имеется, а не постоянно осваивать новые территории, - рассуждает аналитик.- Но что мы видим на практике? Не так давно было принято очередное решение о жилищном строительстве на территории Сормовской поймы. По-прежнему продолжает активно осваиваться периферия.
