Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости», рассказал о том, что будет происходить на рынке загородной недвижимости Нижегородской области в ближайшее время. И пояснил, почему пригород таит в себе угрозу для рынка городского жилья.
Рынок просел на 45%
- Как аналитик, я специализируюсь на рынке многоквартирного городского жилья. По роду деятельности отслеживаю все происходящие на этом рынке процессы. Поэтому уверенно могу утверждать о том, что сегодня городской рынок подвергается серьезнейшей конкуренции со стороны пригородного многоквартирного и малоэтажного жилья. Судите сами.
Первое полугодие 2015 года для городского жилищного строительства оказалось непростым. Прежде всего, в Нижнем Новгороде наблюдается резкое снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию: 116 тыс.кв.м – на 45% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При всем при этом основную долю объектов сдавали два застройщика, два традиционных лидера («Жилстрой-НН» и «Старт-Строй»). Чтобы было понятно, уточню: на сегодня в городе ведут строительство около 80 компаний-застройщиков.
- Можно, конечно, повторять заученную мантру, что прошло чуть больше полугода, а основной объем жилья традиционно вводится в эксплуатацию в конце года: в ноябре-декабре. Но ведь календарно рассматриваемые периоды ничем не отличаются, а падение мы уже наблюдаем существенное, и маловероятно, что оно будет полностью компенсировано за оставшееся время. И это – в условиях главного отличия 2015 года: кризисной ситуации в экономике. Поэтому заверения региональных властей, сделанные в начале года, что кризиса в жилищном строительстве нет, что весь кризис в головах, не соответствовали реальности. Именно об этом свидетельствуют цифры.
Конечно, данные тенденции не могли не учитывать власти. И, если в конце 2014 года речь шла о вводе в эксплуатацию в 2015 году чуть более 1 млн.кв.м нового жилья (на 28% больше, чем в 2014 году), то не так давно в городской администрации озвучили скорректированный план: 735 тыс.кв.м жилья (почти на 30% меньше ранее планировавшегося).
Спрос упал – почти наполовину
Еще одна основная тенденция – резкое снижение спроса и количества новых проектов.
Многие застройщики просто не начинают строительство, ожидая, когда исчезнет сложившаяся на рынке неопределенность, когда прояснится ситуация. В результате, если в первом полугодии 2014 года на территории Нижнего Новгорода было начато строительство 35 домов, то за аналогичный период 2015 – только 17. Это, безусловно, отразится на объемах ввода 2016-2017 годов.
Одновременно практически все застройщики говорят о снижении спроса. Но никто не уточняет, насколько именно он снизился. Опосредованно объемы спада характеризует статистика по выдаче ипотечных кредитов: в первом полугодии 2015 года их было выдано на 37% меньше, чем за аналогичный период 2014 года.
Вторичка дешевеет, новое жилье - нет
Неоднозначна и ценовая ситуация на рынке городского жилья. Главный тренд – цены на готовое и строящееся жилье разошлись. Если вторичка в 2015 году поначалу остановилась в ценовом росте, а сейчас мы наблюдаем увеличение темпов снижения цен на вторичное жилье, то стоимость строящегося жилья не снижается. Конечно, на рынок вышли новые дорогостоящие жилые комплексы («Атлант-сити» и «Дворянский»), что повысило средний уровень цен. но и в других проектах они не снижаются.
Меньше и дешевле
- Оставшиеся на рынке покупатели в таких условиях все чаще обращают взоры на рынок многоквартирного пригородного жилья. Возник он совсем недавно, в 2014 году. Именно тогда в пригороде активно заявили о себе крупные проекты: «Красная поляна», «Академический», «Анкундиновский парк», «Времена года», «Smart city», «Окский берег», «Акварель». Анализ заявленных в данных проектах объемов строительства позволяет сделать неожиданный вывод: по своим объемам эти проекты не уступают, а иногда и превосходят крупнейшие проекты строительства городского жилья.
- В частности, «Времена года» по своим объемам сравнимы с ЖК «Цветы» и ЖК «Юг». А «Анкундиновский парк» на 200 тыс.кв.м больше крупнейшего на сегодня в городе ЖК «Цветы». Причем в пригороде в массе своей строится именно жилье эконом-класса – самый востребованный формат. Например, 44% всех студий возводится в пригородных проектах Богородского и Кстовского направлений (расположенных не далее 15 км от города). Здесь же возводится 35% однокомнатных квартир, 21% - двухкомнатных. Жилье в пригороде более компактное – меньшее по площадям. В результате и абсолютная стоимость квартир здесь меньше. Например, в «Окском береге» квадратный метр жилья стоит на целых 30% дешевле, чем в ближайшем Приокском районе. А если учитывать, что площади квартир в «Окском береге» меньше, то эта разница еще выше.
Покупатели уезжают за город
- Пригородные проекты набирают вес. Причем весьма уверенно. И начинают забирать заметную долю покупателей с городского рынка. Происходит это из-за того, что главный аргумент «за» или «против» покупки в сегменте «эконом-класс» – цена квартиры. Мало кто думает о том, что не развита социальная инфраструктура, что не решены транспортные проблемы и так далее.
Еще одна категория покупателей жилья в загородных проектах – те, кто хочет сохранить свои средства. Поскольку минимальная стоимость жилья в загородных проектах начинается примерно от 1 млн.руб, то такие инвесторы идут туда, подогревая тем самым спрос.
- Все это обеспечит рынок загородного жилья покупателями в ближайшие годы, - сделал вывод Алексей Чемоданов. - В это же время ясно будут очерчены плюсы и минусы загородного проживания, когда начнутся вторичные продажи. В результате и обозначится настоящая рыночная стоимость пригородного жилья.
