В Нижнем Новгороде насчитывается около 100 бизнес-центров, то есть объектов, сдаваемых в аренду и удовлетворяющих требованиям классификации офисных зданий по A, B и C классу. Чтобы изучить современное состояние дел в бизнес-центрах города было исследовано 40 объектов – количество вполне достаточное для объективной оценки.
Общий итог исследования можно выразить кратко – нижегородский рынок аренды офисной недвижимости вышел из затяжного кризисного пике.
Московские консалтинговые компании в своих обзорах за первое полугодие 2011 года фиксируют положительную динамику развития столичного рынка офисной недвижимости. По сравнению с летом прошлого года наблюдается увеличение спроса примерно на 30%. Наиболее востребованы готовые качественные офисы, а помещения в состоянии shell&core (без отделки) не пользуются большим спросом, ведь пока еще можно выбирать из неплохих готовых предложений.
Столичные аналитики констатируют, что «взаимоотношения арендодателей и арендаторов пришли к определенному равновесию, никто не диктует условия и обе стороны стараются прийти к взаимовыгодному соглашению». Также отмечается заметный рост арендных ставок. Начиная с лета 2010 года, когда уровень цен был минимальным, ставки в бизнес-центрах Москвы выросли на 17-22% в зависимости от класса и местоположения.
Обычно нижегородский рынок офисной недвижимости в своем развитии отстает от Москвы не менее, чем на полгода, но тенденции, присущие столичному рынку, наблюдаются сейчас, пусть пока не так явно, и в Нижнем Новгороде.
Прежде всего, необходимо отметить постепенное снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой. Бизнес-центры «Лобачевский Plaza», Svoboda заявляют об отсутствии свободных помещений. Предложения на других качественных объектах чаще всего ограничены по ассортименту площадей.
Помещения shell&core в Нижнем Новгороде, как и в Москве, востребованы меньше. Иллюстрацией тому служит очень медленное заполнение Центра международной торговли, хотя там существует и дополнительный фактор – высокие ставки, причем по сравнению с готовыми помещениями скидка за офисы без отделки не предусмотрена.
Если говорить о динамике арендных ставок, то с лета 2010 года они выросли не столь заметно, как в Москве, - в среднем на 5-10%. Но всё же данный момент является положительной тенденцией для собственников бизнес-центров, ведь до этого ставки динамично снижались.
По состоянию на июль 2011 года
Класс Ставка арендной платы, руб./кв.м в мес. Центр Вне центра
A 700-1200 -
В 600-1200 600-820
С 550-800 250-650
Но всё вышеизложенное – это оценка общей ситуации на рынке, а вот в разрезе отдельных объектов ценовая картина очень пёстрая.
Видимо, не от хорошей жизни офисы на улице Пискунова, 29 предлагаются по 600 руб./кв.м. Бизнес-центр, расположенный в самом центре Нижнего Новгорода и позиционируемый арендодателем как класс A, сдается по ценам ниже, чем новый «Союзный», «Бугров Бизнес Парк», даже «Ленина, 11» и НИИместпром (объекты класса B и C в заречной части города).
Нетипична ситуация и в бизнес-центре «Две башни» (класс B). Здесь полным ходом идёт розничная распродажа в собственность помещений площадью от 42 до 73 кв. метров. Всего продается порядка 50 офисов. Вот только возникает закономерный вопрос – как будет управляться такой «колхоз», и сможет ли управляющая компания обеспечить объекту уровень B класса?
Арендодатель Центра международной торговли, наконец, пошёл навстречу рынку! Два года подряд, не смотря на кризис, ЦМТ держал запредельную для Нижнего Новгорода ставку аренды – 1500 руб./кв.м. Теперь же реализация площадей идет с 20-процентной скидкой, то есть за 1200 рублей.
В приведенной таблице приведены так называемые «базовые» ставки арендной платы. Однако сравнивать бизнес-центры по ним довольно трудно, так как помимо базовой ставки существует ещё ряд существенных факторов, влияющих на стоимость аренды:
1. Арендная плата зачастую не включает налог на добавленную стоимость, так как арендодателем может быть предприятие на упрощенной форме налогообложения. Этот фактор значим для арендаторов-плательщиков НДС, ведь в таком случае арендная плата для них увеличивается фактически на величину налога. Как показало исследование, в настоящее время в половине бизнес-центров города арендная плата начисляется без НДС.
2. Помимо собственно арендной платы существуют и дополнительные платежи. Наиболее распространенный вариант дополнительных платежей (почти 80% от общего количества бизнес-центров) – это оплата арендатором потребленной электроэнергии, услуг связи (телефона и интернета) и уборки помещения. Все же остальные эксплуатационные затраты чаще всего включаются в состав базовой ставки. Правда, находятся арендодатели, желающие максимально компенсировать собственные затраты на содержание объекта за счёт своих арендаторов. Их арендаторы осуществляют дополнительные коммунальные платежи, например, за водо- и теплоснабжение по отдельным счетам арендодателя пропорционально арендуемой площади. В 8 из 40 обследованных бизнес-центров применяется именно такой вариант платежей.
3. Справедливости ради, в таком же соотношении встречаются и «арендодатели-альтруисты». В бизнес-центрах London, «Новая площадь», НИИАС, «Портал», «Форум», «Элемент», деловом центре «Ока» и офисном доме «Нормаль» арендаторы не платят не только коммунальных платежей, но и за электроэнергию. В дополнительных платежах только связь и уборка.
4. Обычно уборка арендуемого помещения - это забота самого арендатора. Некоторые бизнес-центры готовы убирать офисы своих арендаторов за дополнительную плату, например, за 30 руб. с кв. метра в месяц в «Новой площади» или за 50 руб. в «Оке».
5. В качестве дополнительной опции арендатору могут предлагаться парковочные места в подземном паркинге, конечно, если он есть. Для примера, аренда одного парковочного места в бизнес-центрах «Холодный, 10» и «Большая Печерская, 26» стоит 5000 рублей в месяц.
Таким образом, при выборе офиса нельзя ориентироваться лишь на базовую ставку, декларируемую арендодателем. Арендатору необходимо учитывать все дополнительные факторы, влияющие на стоимость аренды в целом.
Пример.
Офисы в бизнес-центрах «Нестерова-9» (Нижегородский район) и «Портал» (Советский район) предлагаются по ставке 600 рублей за кв. метр в месяц. Казалось бы, центральное местоположение объекта на улице Нестерова при равных ставках делает его более предпочтительным. Но…
Помимо дополнительных платежей за связь и уборку в «Нестерова-9» взимается плата за электроэнергию, а также компенсация коммунальных расходов в размере 80 рублей с квадратного метра в месяц. Аренда офиса площадью 50 кв. метров с учетом дополнительных платежей обойдется арендатору не менее 40 тыс. рублей в месяц. В бизнес-центре «Портал» компенсация коммунальных платежей не предусмотрена, а расходы на электроэнергию заложены в базовую ставку. Дополнительно оплачиваются лишь услуги связи и уборки. Таким образом, расходы на аренду помещения 50 кв. метров в «Портале» составят примерно 34 тыс. рублей, что на 15% дешевле, чем в «Нестерова-9». Но…
Арендная плата в «Нестерова-9» включает налог на добавленную собственность, а в «Портале» нет. Следовательно, для плательщиков НДС арендная плата за рассматриваемое помещение в «Нестерова-9» может быть уменьшена на 5400 рублей, что сравнивает общие расходы на аренду в обоих бизнес-центрах для данной группы арендаторов.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
