«Мало что изменилось», «все по-прежнему» - так отвечает большинство аналитиков и практиков, когда задаешь вопрос о состоянии коммерческой недвижимости. «Основная отличительная черта рынка коммерческой недвижимости в 2010 году - его стабилизация, которая в некоторой степени напоминает стагнацию», - пишет и издание «Финанс».
Однако полного застоя нет. Несмотря на то, что до возвращения на докризисный уровень еще далеко, и стоимость по-прежнему является основным критерием выбора объектов и услуг, все большую роль для покупателя начинает играть качество. В частности, молодой и не самый дешевый офисный центр «Лобачевский plaza» не может предложить столь популярные офисы-крошки площадью в пределах 50 кв.м. Однако его помещения, самые маленькие из которых – около 130 кв.м., не пустуют. Причина – удобство расположения офисного центра (можно пешком дойти практически до любого государственного учреждения) и современный подход к организации рабочего места: в одном здании расположены и торговые объекты, и ресторанчики, есть парковка для машин.
Примерно та же тенденция наблюдается и в Москве. Весь год количество свободных высококлассных площадей сокращалось, между тем как заполняемость менее качественных офисов не претерпела изменений. Средние ставки аренды увеличились в течение третьего квартала на 5% и, по прогнозам «Финанс», продолжат расти в умеренном темпе.
Рынок жив
Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости АН «Выбор-недвижимость», считает, что, по сравнению с августом ситуация кардинально не поменялась:
- Можно говорить о небольшом оживлении: люди начинают удовлетворять отложенный спрос. Те, кто ждали, что цены рухнут до минимальных пределов, убедились, что подобный сценарий развития событий не реализовался, и готовы приобретать объекты по реальным рыночным ценам. Нельзя сказать, что рынок сильно оживился, но сделки идут, хотя еще и не вернулись к докризисным временам.
Сейчас часто приходят клиенты с небольшими суммами (3-4 миллиона), которые намереваются купить помещение, чтобы впоследствии сдавать его в аренду. Рынок аренды коммерческой недвижимости стабилизировался. Ставки за аренду с начала года остаются примерно на одном уровне: не растут и не падают. По-прежнему спросом пользуются небольшие офисы площадью 20-50 кв. метров.
Что ожидает коммерческую недвижимость в ближайшем будущем? Если никаких катаклизмов не случится, рынок до 2011 года сохранится примерно в том же состоянии, что и сейчас.
Затишье в ожидании роста
Руслан Рамазанов, менеджер по коммерческой недвижимости АН «Чекни», тоже говорит о затишье на рынке коммерческой недвижимости
- В августе-сентябре 2010 года был всплеск деловой активности в таком сегменте рынка как аренда, видимо, связанный с окончанием отпускного периода. Большим спросом пользовались торговые помещения 70-150 кв.м. и офисные помещения около 200 кв.м. По прежнему арендаторы склонны к аренде обособленных помещений, меньшим спросом пользовались помещения в офисных центрах. Связано это скорее всего с тем, что порядок арендной ставки практически одинаков. В секторе купли-продажи особого оживления не наблюдалось.
В настоящее время ажиотажного спроса коммерческой недвижимости нет. Хотя в сравнении с весенне-летним периодом он выше. По-прежнему, в цене небольшие (50-100 кв.м.) торговые помещения.
В первую очередь арендаторы обращают внимание на цену арендной ставки вкупе с месторасположением помещения. Если аренда помещения рассматривается в центре города, в местах с высоким пешеходным трафиком, то приоритетное значение имеет возможность парковки автомобилей, как для сотрудников фирмы, так и для потенциальных клиентов. В центре города парковка – это большая проблема. В связи с этим и цена арендной ставки такого помещения может быть выше на 20-30% в сравнении с аналогичным помещением, но не имеющим удобных парковочных мест.
Точно спрогнозировать поведение рынка в ближайшее время очень трудно. По моему мнению, имеется тенденция к увеличению деловой активности в конце ноября - декабре. При увеличении спроса на аренду неизменно последует и увеличение арендных ставок, примерно на 10-15%. Но нельзя забывать и о необходимости гибкого подхода к вопросу аренды со стороны арендодателей. Т.е. при неком послаблении в первоначальный период аренды арендатор может большие средства направить на рекламу своей фирмы, так сказать «раскрутку». А сильный арендатор – это стабильные арендные платежи в будущем.
В сегменте продаж коммерческой недвижимости можно прогнозировать некий рост до конца декабря месяца. Однако это не должно повлечь увеличение цен на недвижимость.
Роста ждать не приходится
Офисы
По мнению Татьяны Романчевой, директора НЦНЭ, ситуация с офисными центрами сейчас сложилась непростая. Средняя доля вакантных площадей составляет 15%, правда, в прошлом году пустовало почти 20% офисов. За год (в период с 01.09.2009 по 01.09.2010) средняя арендная ставка снизилась на 12%. Востребованы сравнительно небольшие площади в офисах Б класса с хорошим уровнем ремонта.
Лучше всех пережили кризис АТЦ «Лобачевский Plaza», где занято 100% площадей, БЦ «Приволжье» на ул. Пискунова, 29 (тоже 100%), БЦ «Орбита» (98% площадей) и «Бугров бизнес парк» на Комсомольской площади (93% или 217 арендаторов из максимально возможных 220). В то же время Центр международной торговли (ЦМТ) может похвастать лишь семью арендаторами (максимальное количество не называется).
Лидеры по величине арендной ставки – «Лобачевский плаза» - 1500 рублей за кв.м. Самая умеренная плата – в «Бугров бизнес-парке» - 600 рублей. А средняя арендная ставка в сентябре 2010 года в офисах БЦ класса «Б» составляла 650–750 рублей, класса «А» - 1200 рублей за кв.м. Для привлечения клиентов бизнес-центры используют новые методы: дисконт при заключении ставок при личных договоренностях, «арендные каникулы» (то есть не взимают плату за период ремонта и отделки помещения).
«Радужных перспектив у этого сектора недвижимости в ближайшее время нет, - считает Татьяна Ивановна. - Усугубить ситуацию на офисном рынке может изменение налоговых ставок на фонд заработной платы. Увеличение затрат может вынудить предприятия малого и среднего бизнеса отказаться от прежних площадей.
Будет происходит миграция арендаторов между различными бизнес-центрами, хотя она не будет очень объемной. Возможно, арендаторы сейчас будут больше заключать долгосрочные договоры, чтобы закрепить ставки на длительный период. Это, скорее всего, удастся только крупным арендаторам. Легче и комфортнее придется бизнес-центрам класса «Б» с наработанной базой. На мой взгляд, в 2011 году не будут развиваться крупные проекты, предпосылок к этому пока не наблюдается».
По прогнозам Олега Сорокина, которые он дал в сентябре 2010 года, офисный сегмент сильно пострадал и в ближайшее время ситуация будет оставаться стабильно печальной. Активного спроса ожидать не приходится, и роста до докризисного уровня тоже.
