Коммерческая недвижимость, тенденции, соотношение спроса и предложения, новейшие направления и объемы предложений – сегодня именно эти параметры красноречиво свидетельствует об уровне развития рынка недвижимости в целом. Процессы, происходящие в сегменте коммерческой недвижимости, в большей степени отражают вектор развития и потенциал региона. Но что это за процессы? И как сегодня выглядит в зеркале коммерческой недвижимости деловой Нижний?
Об этом – беседа обозревателя «Полезной площади» и генерального директора агентства недвижимости «Адрес» Федора Трифонова.
- Федор Михайлович, как специалист, давно работающий на рынке недвижимости, вы, конечно, анализируете тенденции, спрос. Что сегодня отличает нижегородский рынок? Спрос на какие виды коммерческой недвижимости у нас высок?
- Конечно, прежде всего, мы должны отметить динамичный рост торговых площадей на центральных проездных местах. Спрос на них всегда высок, при любых арендных ставках. Спрос на офисные помещения в Нижнем в принципе тоже высокий, но тут присутствует определенный разрыв - повышенным спросом пользуются небольшие и достаточно дешевые помещения под офис, а предлагают, как правило, то, что дорого и имеет большой метраж. Для молодых компаний, только начинающих свой бизнес, сегодня рынок офисных предложений невелик. Нарезка площадей в 30-50 квадратных метров в новых бизнес-центрах в отсутствие профессиональных управляющих компаний рассматривается как понижение их класса: на это собственник идет неохотно.
- Каковы потребности города в офисных и торговых помещениях? Удовлетворяются ли они на сегодняшний день?
- Потребности есть, но застройщики, естественно, стараются построить свои объекты в пределах лучшей транспортной доступности - там, где наиболее интенсивные пересечения магистралей. За счет этого одни районы города развиваются, другие - оказываются на периферии этого развития. Традиционно привлекательны для застройщиков Нижегородский и Советский районы, активно застраивается улица Белинского. Цены здесь уже зашкаливают за сто тысяч рублей за квадратный метр на офисные помещения и до двухсот – на торговые. За последние два-три года появилось много офисных и торговых площадей на отрезке между площадями Лядова и Свободы. На этом направлении сегодня сосредоточено уже с десяток таких объектов, и среди них современные, обладающие новейшими коммуникацинно-техническими параметрами бизнес-центры: такие, как «Две башни», «Теледом», «Столица Нижний». У этих зданий, конечно же, совсем иное наполнение, чем, скажем, у бывших НИИ, реконструированных под деловые комплексы. Так же, как и помещения на первых этажах жилых домов, бывшие НИИ сегодня уже не привлекают арендаторов и уж, конечно, не являются эталоном для офисного рынка. Но плотное офисное заселение создает проблемы по части транспортной доступности. Начинает происходить то же, что происходило с нашими первыми бизнес-центрами в районе площади Горького: фирмы-арендаторы отказываются от престижных и, казалось бы, выгодных площадей в самых проходимых местах из-за того, что вблизи здания невозможно припарковаться ни сотрудникам, ни клиентам. Эта серьезная проблема подступает уже и к таким популярным торговым центрам, как «Этажи» и «Шоколад». Эта же проблема возникнет у «Электроники», которая строит сейчас большой торговый центр на Лядова. Действительно, центр города перенасыщен транспортом, и не ясно пока, когда можно эту проблему решить.
Так что, с одной стороны, возникновение новых торгово-офисных структур создает дополнительный центр притяжения и динамичного развития, а с другой – создает дополнительное напряжение, когда эти новые структуры оказываются сосредоточены в одном локальном месте.
Кстати, если смотреть на город в целом, то легко заметить, что на окраинах торговых центров не хватает. Но если торгово-офисное ядро будет разрастаться в сторону окраин, пробки будут начинаться уже не на Белинке или в районе площади Лядова, а в центре Сормова, а вопрос по парковке встанет в полный рост перед каждым новым объектом. Есть, конечно, и третий путь: Москва старается выносить торговые центры на кольцевые магистрали, разгружая тем самым центр. Наше, скажем так, более традиционное мышление строительство торговых комплексов на окраинах города считает неоправданным риском. Но первый опыт, как известно, состоялся, хоть и был воспринят неоднозначно – МЕГА и IKEA вынесены вообще за городскую черту Нижнего. Сделали большую парковку, дали автобусы – и люди ездят. Рано или поздно центры деловой и торговой активности все же будут смещаться на окраины. Именно потому, что там есть, куда развиваться.
- Что происходит с нашим сегодняшним деловым центром? Не присутствует ли в последнее время в Нижнем тот же офисный парадокс, что и в столице: спрос большой, а готовые офисные помещения пустуют?
- Я бы не сказал, что офисы пустуют. Даже если есть некоторое опережение спроса, все равно - полгода, год, и все заполняется. Нет, московской перенасыщенности у нас еще нет.
- Что сегодня выгоднее: арендовать офис или покупать его в собственность? Говорят, что недвижимость, находящаяся в собственности, лишает компанию возможности маневра в зависимости от рыночной ситуации?
- Если смотреть по арендным ставкам, то однозначно выгоднее арендовать. Рентабельность вложения денег в собственный офис сегодня в среднем составляет ниже 10 процентов годовых, это невыгодно. Построить собственный офис себе могут позволить только очень крупные компании, которым нужны большие площади в 1 000 и более квадратных метров плюс складские помещения. Иначе строительство и затевать не стоит - затраты несопоставимы. А если ваш бизнес связан с услугами, то вам необходимо переезжать за вашим клиентом. Необходимость расширить или сократить бизнес - тоже причина для переезда. Вряд ли вы будете каждый раз покупать офис. В любом случае покупку офиса лучше рассматривать как инвестиции в недвижимость, обязательно оценивая ликвидность и экономическую целесообразность покупки.
- На что нужно в первую очередь обратить внимание при аренде офиса?
- Многое зависит от того, что вы рассчитываете получить: представительский офис, рабочее помещение или высокотехнологичное помещение со скоростными лифтами. Но в любом случае сегодня, прежде всего, надо смотреть, будет ли удобно добираться клиентам. Под себя еще можно все оборудовать провести телефонию, Интернет. Но если место изначально выбрано неудачно, исправить уже ничего нельзя: офис окажется в неудобной зоне, и от этого пострадает бизнес.
- Чем отличается офис в жилом доме от площади в офисном центре? Появляются ли в Нижнем новые офисные центры за пределами перегруженного исторического и делового центра?
- Новых современных проектов офисных центров много во всех районах города. Хорошо уже то, что строители поняли: центр забивать до бесконечности подобными строениями невозможно. Сейчас есть проекты офисных центров в Автозаводском районе, в Сормове, в Ленинском районе, даже в Канавинском, который еще недавно не представлялся особенно привлекательным для подобных застроек. Позволит разгрузить центр города и реализация большого проекта Стрелка-Сити. А отличия офиса в жилом доме от помещения в офисном центре, как правило, связаны с режимом работы и некоторыми правами и привилегиями. У тех, кто снимает под офис помещения на первых этажах жилых домов, часто возникают недоразумения с жильцами, которые, к примеру, считают парковку у дома своей привилегией. Вроде бы частности, но они создают неудобства. Поэтому, например, иностранные компании, ценящие комфорт, уходят в офисные центры. В жилых домах остаются те, кому бюджет не позволяет сделать подобную рокировку. Офисные центры дают инфраструктуру другого уровня: беспроводной Интернет, охрана, конференц-залы, кафе.
- Существуют ли в Нижнем примеры реализации комплексных, многопрофильных концепций по коммерческой недвижимости? Таких, как проект «Миэль» в Архангельске, где перестраиваются в современном стиле рынок, огромный склад и торгово-офисный центр, разнесенные на несколько километров, но связанные единой концепцией?
- Пожалуй, таким примером может служить реконструкция завода «Орбита», проводившаяся под эгидой нижегородского правительства и позиционировавшаяся как опыт создания первого в области бизнес-инкубатора. Там очень большие площади перестраивались именно под многопрофильный офисно-производственный комплекс. В нем были и доступные по цене офисы небольших компаний, и дополнительные офисы банков, и фитнес-центры, и даже линия по производству мороженого. Потом, правда, концепция несколько изменилась, но все же основное назначение этих площадей осталось.
- Технопарки и логистические парки – существуют ли они в Нижнем? Остаются ли по-прежнему привлекательными, с точки зрения девелоперов и инвесторов?
- Технопарки есть, но они размещены за городом, например, в Сатисе Дивеевского района. Логистические парки тоже есть, но, с точки зрения девелоперов, они не слишком привлекательны, так как окупаются не быстро. Есть несколько интересных проектов, но арендная ставка на складские помещения в городе достаточно низкая, при таких ценах процесс окупаемости может растянуться на 8-10 лет. А вот если цены подтянутся, деньги в эти, достаточно новые для нашего города, коммерческие проекты потекут.
- Строящиеся центры международной торговли, такие, как «Новая Плаза» или комплекс на Варварке - это первые ласточки крупных перемен или ничего принципиально нового они городу не откроют?
- На Варварке первый этаж отдается под самые дорогие бутики, где можно купить топовые вещи и аксессуары - от Версаче, Гуччи, Вертру, дорогие часы, телефоны по 10 тысяч евро. Уже сегодня, насколько я знаю, арендная ставка там самая большая в городе – 5-6 тысяч рублей за квадратный метр. Хотелось бы, к сожалению, заметить: мы не Москва, у нас нет такого количества денег. В столице этот сегмент развивается стремительно, вплоть до спецпроектов, которые так и подаются: «Выставки для миллионеров». В Нижнем самый высокодоходный слой где-то на уровне среднемосковского. В развитии новых сегментов рынка мы отстаем от Москвы в среднем на два-три года. Есть, конечно, богатые люди, но их единицы, это не та прослойка, чтобы строить для нее подобные центры. Но, как тенденцию в сегменте коммерческой недвижимости, направление это сбрасывать со счетов не стоит. Это уровень притязаний мегаполиса и в какой-то мере, возможно, вектор его развития.
Фото: www.barrel.ru
