Если судить по официальным данным, ситуация с новостройками в нашем городе вполне благоприятная. То есть большинство из них вводятся в строй в срок, а некоторые даже с опережением.
Что пользуется наибольшим спросом? Однокомнатные квартиры небольшой площади (30-40 кв.м.) по цене в пределах 1500-1800 тысяч. Об этом можно судить по тому, что предлагается таких квартир немного, иногда — одна на район или вообще ни одной. Имеется в виду не то, что их не строят, а то, что раскупаются они в первую очередь.
По данным Центра Инвестиционного Консалтинга, цены на нижегородском рынке строящегося жилья в сентябре несколько повысились. Средняя цена предложения по городу в сентябре составила 48924 рубля за квадратный метр. По сравнению с данными за август средняя цена строящегося жилья Нижнего Новгорода повысилась на 278 рублей за квадратный метр или на 0,57%.
При сравнении цены на новостройки в разных районах Нижнего Новгорода, картина окажется достаточно привычная. По-прежнему самое дорогое жилье предлагает Нижегородский район (63030 руб. за кв.м.), за ним следует Советский (51194 руб.), а третье место досталось Сормовскому району (43385 руб.). За право считаться самыми доступными борются новостройки Автозаводского (37707 руб. за кв.м.) и Канавинского районов (37986 руб.).
Любопытно, что большинство новых квартир предлагается именно в дорогих Нижегородском (29,4%) и Советском (21,5%) районах. Меньше всего — в Московском (7,4%), Приокском (4,8%) и Автозаводском районах (2,1%).
Что касается распределения выставленных на продажу квартир по типу жилья, самыми многочисленными категориями в сентябре, по данным Центра Инвестиционного Консалтинга, были:
— улучшенное жилье — его доля в общем объеме продаваемого в августе строящегося жилья составила 69,54%;
— жилье повышенной комфортности — 29,12%.
Доходный дом в перспективе
Татьяна Романчева, директор Центра научной экспертизы, замечает усиливающееся расслоение между разными группами нижегородцев и пробует заглянуть в будущее:
— Средняя стоимость квадратного метра в августе 2010 года составила 44380 рублей. Если сравнить эти данные с концом 2008 года, когда кризис еще не коснулся всерьез цен на недвижимость, то тогда она составляла 53330 рублей. Такова же ситуация с парковками: сейчас они предлагаются по цене около 827 тысяч, полтора года назад — по цене 950 рублей за кв.м. За период с декабря 2008 года средняя цена жилья в новостройках упала почти на 17 процентов. Причина — не только в общем падении цен на недвижимость, но и в том, что появились дома эконом-класса: антикризисный дом в ЖК «Водный мир» (застройщик — «Жилсторой-НН»), дома на Тимирязева («Квартстрой») и в ЖК «Седьмое небо» («Старт-Строй»), где квадратный метр предлагают по 36 тысяч.
Если посмотреть на качество жилья, то упала в цене и элитная недвижимость, и эконом-класс, но по-разному.
Эконом-класс: в декабре 2008 года продавали по 46645 рублей за кв.м., в августе 2010 — по 40320 рублей. Падение –13,5 %.
Бизнес-класс: в 2008 — 57106 рублей, сейчас — 48890. Падение –14,4%.
Элитное жилье: в 2008 — 94150 рублей, сейчас — 81730. Падение –13,2%.
Практически все объекты, которые планировалось ввести в строй в 2009 году, сданы в эксплуатацию. Но тогда речь шла о домах достаточно высокой степени готовности. Некоторые проекты «зависли» (например, ЖК «Подсолнухи» от «Гарантия-строй»), другие, наоборот, сдавались быстро (стоит отметить «Старт-Строй» и «Жилстрой-НН»). В 2009 году город начинал очень мало нового строительства, поэтому думаю, что намеченные рубежи сдачи домов по этому году вряд ли будут выполнены.
Говоря о тенденциях, нужно учитывать, какова масса денег у населения, и каков процент желающих кредитоваться. Поскольку свободных средств у людей немного, а брать ипотеку хотят не все, появилась тенденция к сокращению площадей строящихся квартир (это касается в основном жилья эконом— и бизнес-класса). На оживляющемся рынке «Квартстрой» планировал строительство домов, где однокомнатная квартира будет стоить 1070 тысяч рублей. Это два дома по 109 квартир на улице Народной. Предполагается, что «антикризисные» квартиры будут продаваться с декоративным ремонтом и застекленными лоджиями.
Уменьшить стоимость строительства и сократить сроки возведения домов предполагают за счет типового серийного жилья. Это, с одной стороны, сделает жилье более доступным, с другой стороны, дифференциация жилья на рынке начнет усиливаться. Элитное жилье, нетиповое будет стоить по-другому. Самый значимый элитный проект сегодня — дом на улице Нижегородской с ценой 110 тысяч за квадратный метр.
Судить о спросе на жилье среди нижегородцев можно по данным об ипотеке. К примеру, АИЖК («НИКА») выдал в этом году около тысячи кредитов на сумму 1 230 миллионов рублей, то есть средний кредит составил 1230 тысяч. На эти деньги можно будет купить однокомнатную квартиру эконом-класса, но, скорее всего, люди брали ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия, привлекая прежде всего собственные средства.
Попробуем заглянуть немного вперед. Мы считаем, что достаточно перспективно возведение в Нижнем Новгороде доходных домов. Это позволит молодым семьям иметь отдельное качественное жилье без непомерной нагрузки на семейный бюджет, а городу — сохранить перспективные кадры. Можно предусмотреть возможность выкупа арендуемой квартиры. У доходных домов достаточно большая окупаемость. Однако, по моему мнению, они должны строиться с помощью органов власти хотя бы в вопросах подведения коммуникаций и облегчения налогового бремени для застройщиков. Если опираться на объективные данные, доходный дом окупается, как минимум, за 14 лет, поскольку дом мало построить, надо потратиться на декоративную отделку, включить расходы на меблировку и оборудование бытовой техникой. В Швеции есть целые «кварталы экономии», где жилье сдается в наем с полным набором техники и мебели. Кроме того, нужно учесть эксплуатационные расходы, текущие ремонты, которые проводятся обычно раз в 5 лет, плюс содержание управляющей компании. Поэтому только налоговые льготы и компенсации затрат застройщика при реализации коммерческого проекта могут дать хороший результат.
Новостройки будут дорожать
Андрей Макшанов, вице-президент НГПК, управляющий партнер Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия», смотрит на нынешний рынок недвижимости достаточно оптимистично:
— Согласно данным Администрации Нижнего Новгорода (сайт «Твой строящийся дом») на начало октября 2010 года в Нижнем Новгороде на разных стадиях застройки находилось 116 многоквартирных домов общей площадью 971 тыс. кв.м.
Наибольшие объемы жилищного строительства в данном сегменте ведутся в Нижегородском районе — 43 дома общей площадью 282 тыс. кв. м., далее с небольшим отставанием следует Советский район — 31 дом , 272 тыс. кв.м., затем Канавинский — 15 домов, 157 тыс. кв.м. Надо отметить, что в число этих зданий входят объекты, не числящиеся в списке долгостроев, представленном на сайте городской администрации, но работы на них не ведутся более года и их дальнейшая судьба под вопросом. Отдельные «брошенные» здания вряд ли будут достроены — возведенные конструкции без должной консервации разрушаются, поэтому их придется сносить.
Если говорить о структуре строящихся домов по сроку сдачи, то в Нижегородском районе 25 домов предполагается ввести в эксплуатацию в 2010 году, 3 в 2011 году, 7 в 2012 и одно жилое здание в 2013. Сроки сдачи оставшихся жилых объектов не указаны. В Советском районе в 2010-2011 годах ориентировочно будет введено 22 дома из возводимых 31, а в Канавинском — все 15 строящихся. Как видим, в основном достраиваются дома, заложенные до кризиса или в его начале. Новых площадок пока осваивается мало, что в перспективе может привести к серьезному дефициту.
В прошлом году по разным оценкам в застройке находилось от 1,1 до 1,3 млн. кв.м. многоквартирного жилья. Таким образом, объем предложения постепенно снижается.
Сокращение предложения идет на фоне оживления спроса. За два последних года на рынке четко обозначились компании, пережившие кризис и доказавшие свою способность выполнять обязательства перед клиентами. Поэтому люди перестают бояться покупать жилье, в том числе и на ранних стадиях возведения дома, когда квартиры дешевле.
Кроме того, застройщики оперативно отреагировали на конъюнктуру рынка и стали строить более компактное жилье, чем раньше. Так, например, один из лидеров нижегородского строительства, компания «Жилстрой-НН», реализует проект «Антикризисный дом». Однокомнатные квартиры площадью около 30 кв.м. здесь предлагаются по цене в пределах 1,3 млн. рублей. С учетом ипотечных программ, которые предлагает застройщик совместно с партнерами, можно говорить о реально доступном для многих нижегородцев новом качественном жилье. Тем более, что квартиры сдаются уже с отделкой.
Еще один фактор, способствующий росту платежного спроса, — это снижение ставок ипотечного кредитования. В результате объемы кредитования относительно предыдущего года по разным банкам, работающим в регионе, выросли от 30 до 50%.
Рынок недвижимости традиционно инерционен, и пока слабо реагирует на изменения в характере спроса и предложения. За 2010 год средние цены на «первичку» практически не изменились и колеблются в границах 45-50 тыс. рублей за квадратный метр. Однако есть все основания предполагать, что в ближайшее время стоимость нового жилья пойдет вверх.
Фото: peresvet.ru
