То ли кризис закончился, то ли город воодушевил будущий чемпионат мира по футболу, но практически все аналитики говорят о подъеме рынка коммерческой недвижимости. Закладываются новые гостиницы, обдумываются новые развлекательные и торговые центры, даже строятся небольшие заводы.
«Нужны хорошие офисы в нижней части города»
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», отметила знаковые события на рынке коммерческой недвижимости:
- Офисная недвижимость. Появилась положительная тенденция в части арендных ставок в офисных центра. На сегодняшний день в нагорной части она подросла процента на четыре. Речь идет о базовой стоимости аренды, при этом за коммунальные услуги арендаторы платят отдельно, а тарифы по теплу и по электроэнергии выросли раза в два. Поэтому прогнозировать снижение суммарной арендной ставки (переменной плюс постоянной) в ближайшее время нельзя.
В верхней части города развитию рынка офисов мешают транспортные проблемы. Есть нарекания даже на современные офисы. В первую очередь это касается невозможности припарковаться. Во вторую очередь – подъехать. Учитывая наш транспортный коллапс, хорошие офисы в нижней части города нужны. Многие арендаторы готовы переместиться в Заречье, но там практически нет достойных предложений. Конечно, перспективы строительства новых офисных центров в этой части города вызывают сомнения в части экономической эффективности. Но в таких случаях возможны реконструкции имеющихся. Например, была бы перспективна реконструкция зданий на пр. Ленина. Там есть хорошие помещения, но их привлекательность снижается из-за существующего состояния общественных зон (холлы, лестницы, лифты и т.д.).
Торговая недвижимость. В торговой недвижимости по-прежнему востребованы помещения для федеральных торговых сетей площадью от 1000 кв. м. и магазины «шаговой» доступности. Есть и новости: поскольку активизировался рынок продажи автомобилей, снова возникла потребность в автосалонах.
Интерес к нашему региону со стороны федеральных операторов не ослаб, но предложить им мы мало что можем. Потому что единственный торговый центр, который достроен на сегодняшний день – это ТЦ «Медвежья долина», а операторам по логистике часто нужны два магазина для захода в регион. Да, началось переоборудование кинотеатра «Канавинский» в торговый центр, правда, формат «Канавинского» невелик.
Значимое событие для нашего города – продажа 100% бизнес-активов сети «Копейка» группе «Х5 ритейл» (она владеет сетями «Пятерочка» и «Перекресток»). На момент покупки в Нижегородской области было 58 магазинов «Копейка». Основными конкуренты «Х5 ритейл» остались сети «Магнит» и «Спар». Несколько расширяется сеть «Севен». Универсам «Нижегородский», который раньше арендовал «Магнит», теперь занял «Севен».
Появился проект московской строительной компании на ул. Ильинской. Там предполагается до 2016 года построить 107 тыс. кв. м. жилья и 35 тыс. кв. м. коммерческой недвижимости. В рамках комплекса будет возведено 11 больших домов, в том числе гостиницы и магазины формата «у дома».
На площади Свободы готовится к реализации инвестпроект - торгово-развлекательный центр «Куба».
Гостиничная недвижимость. В связи с подготовкой к чемпионату мира по футболу 2018 года активизировались заявки на строительство гостиниц. После открытия гостиницы «Ибис» снова пошла речь о строительстве 5-звездочного отеля на 180 номеров на месте гостиницы «Москва». В этом проекте также участвует французская «Аккор груп» (Accor Group). На этот раз епархия строительство разрешила с условием возведения часовни в честь Николая Чудотворца на месте, где раньше стояла Никольская церковь.
Кроме этого, намечается строительство гостиницы сети «Парк Инн» (Park Inn) на ул. Марата. Инвесторы – «Резидор отель груп» (Rezidor Hotel Group) вместе с ООО «Региональная гостиничная сеть». По планам, в гостинице, которую собираются открыть в 2013 году, будет 150 номеров со всей инфраструктурой.
Одобрен проект гостиницы на пересечении Зеленского съезда и Ильинки. Там расположится гостиница на 99 номеров.
Производственная недвижимость. Впервые за несколько лет появились новости в этой сфере. Во-первых, в Кулебаках собираются строить микрозавод по производству строительной арматуры. Во-вторых, объявлено строительство завода в Московском районе, он тоже будет связан со строительством.
«Торговая недвижимость перестала быть привлекательной для инвесторов».
Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные действия», обратил внимание на основные тенденции рынка:
- Офисная недвижимость. Нижегородская экономика успешно восстанавливается после кризиса, что способствует оживлению в сегменте офисной недвижимости. Местный бизнес начинает расширять деятельность, и ему требуются новые помещения, в регион опять идут иногородние инвесторы. Однако понесенные потери были столь ощутимыми, что говорить о существенном улучшении в данном сегменте еще рано – пустует примерно 15% процентов площадей.
Наибольшие проблемы с заполнением испытывают офисные центры с не удовлетворяющим рынок отношением «цена – качество». С одной стороны, это здания низкого класса с минимальным объемом услуг и с не самым лучшим местоположением (в основном те, где раньше располагались советские НИИ, КБ и аналогичные организации), с другой – современные центры, ввод в эксплуатацию которых пришелся на период спада. Они не успели набрать клиентов, кроме того, арендаторов отпугивают высокие ставки на отдельных объектах.
В то же время, офисные центры, наработавшие хорошую репутацию, предлагавшие широкий спектр услуг и проводившие взвешенную ценовую политику, практически восстановили заполняемость на докризисном уровне. В ряде таких зданий уже отмечается рост арендных ставок, причем рост по сравнению с прошлым годом может достигать 20%. Правда, следует оговориться: это, как правило, центры, где в кризис наблюдалось серьезное снижение арендной платы. Отметим, что для удержания клиентов владельцы офисных помещений предлагают договоры с более длинными сроками, чем раньше.
Если говорить о краткосрочном прогнозе, то в 2011 году спрос на офисные площади хорошего качества будет расти. Однако на подходе несколько завершающихся объектов, которые внесут дисбаланс в намечающееся равновесие. Так что, принимая во внимание незавершенное строительство, новые проекты на нижегородском рынке офисной недвижимости появятся нескоро.
Торговая недвижимость. В сегменте торговой недвижимости наблюдается картина, схожая с офисной. Как показывают статистические данные, по итогам 2010 года прирост оборота розничной торговли в регионе составил 6,8% к уровню 2009 года (в 2009 году был спад на 10%, а до кризиса темпы прироста были двузначными 15-17% в год). Таким образом, возможности торговых компаний постепенно растут, однако Нижний Новгород занимает одно из лидирующих в стране мест по обеспеченности торговыми площадями. Например, по площадям в торговых центрах на душу населения мы обходим Москву, при этом покупательная способность нижегородцев гораздо ниже.
Следствием этого является проблемы с арендаторами у морально устаревших или неудачно расположенных объектов. И далеко не всем после потери клиента удается получить нового: свободными здесь хронически остаются до 30% площадей. «Хорошие» (с четкой концепцией, большими стоянками, комфортными условиями для покупателей) торговые центры заполнены на 98-99% и, как в офисном сегменте, в них отмечается постепенный рост арендных ставок.
2010 год запомнился малым вводом новых объектов торговли. Более-менее значимые можно пересчитать по пальцам одной руки. Между тем в портфеле у девелоперов проектов торговой недвижимости (в том числе готовой) на несколько сотен тысяч метров. Если хотя бы часть из них будет введена в эксплуатацию, конкуренция на рынке еще усилится, что станет мощным барьером, сдерживающим арендные ставки.
В целом, сегмент торговой недвижимости, с моей точки зрения, мало привлекателен для инвесторов. Хотя отдельные проекты могут быть успешными. В первую очередь, это объекты в местах новой массовой застройки. В качестве примера можно привести ТЦ «Медвежья долина». Также есть перспективы у застройки в Автозаводском районе – насыщенность современными торговыми площадями низкая, а после размещения на ГАЗе сборочных производств ведущих западных компаний и общей стабилизации ситуации на предприятии доходы населения пойдут вверх. Кроме того, интересны еще не представленные в городе форматы, направленные на экономных потребителей – ритейл-парки, аутлет-центры.
«Кардинальных предпосылок к росту цен нет»
Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости АН «Выбор-недвижимость», в своей практике наблюдает стабильность рынка:
- Если честно, рынок коммерческой недвижимости мало изменился со времени нашего последнего разговора в ноябре. Коммерческая недвижимость – это не жилая недвижимость, где оживлению ситуации помогала ипотека. Поэтому никаких кардинальных предпосылок к росту цен нет. И это внушает оптимизм: самый хороший рынок – стабильный рынок. Не дай нам Бог резких всплесков.
Единственное изменение в том, что один из банков предложил аналог ипотеки: кредиты под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. Теперь появилась возможность купить нежилое строение, используя его же в качестве залога. Такого после кризиса еще не было. Наверное, это позитивное явление. Хотелось бы, чтобы коммерческая ипотека оказалась не уникальным опытом одного банка, а первой ласточкой на рынке. Это стало бы большим подспорьем для многих предпринимателей.
Если остановить внимание на разных сегментах рынка коммерческой недвижимости, я думаю, все находятся в более-менее одинаковом положении. Среди производственно-складских помещений чаще требуются площади для размещения небольших производств (автосервис, шиномонтаж…). А среди торговых помещений пользуются спросом продовольственные магазины.
Рынок аренды коммерческой недвижимости стабилизировался, Ставки за аренду по сравнению с прошлым годом остаются примерно на одном уровне: не растут и не падают. Не думаю, что в ближайшее время они изменятся. По-прежнему спросом пользуются небольшие офисы площадью 20-50 кв. метров.
«Производственные помещения растут в цене»
Константин Захаров, директор ООО «Компания «Оценочный стандарт», поделился статистикой:.
- По анализируемым источникам, объем рынка коммерческой недвижимости в феврале 2011 года находился на уровне 2 079 предложений, в том числе 57% - предложения по аренде и 43% - по продаже.
Наибольший удельный вес занимают офисные помещения (45%). Торговые и производственно-складские площади также занимают значительную долю рынка - 25 и 30% соответственно.
Что касается распределения предложений по районам города, то лидирующие позиции в феврале занимал Канавинский район (21,6% от общего количества предложений по районам города). Количество предложений по другим районам значительно меньше. Минимальное количество предложений коммерческой недвижимости - в периферийной части Нижегородского района (2%).
При этом большая часть предложений офисной недвижимости приходится на Советский район (21,7% или 204 объекта). На втором месте с незначительным отрывом находится Канавинский район (21,5% или 202 объектов). Менее всего офисной недвижимости предлагается в периферийной части Нижегородского района (2,2 % или 21 объект). Торговой недвижимости более всего предлагается в Канавинском районе (23,7%). На втором месте стоит Советский район. На рынке производственно-складской недвижимости наибольшее количество предложений (почти 80% от общего объема) приходится на заречную часть города.
Средний уровень площадей помещений коммерческой недвижимости (этот показатель позволяет судить о структуре предложения коммерческой недвижимости).
Офисные помещения. Средняя площадь офисного помещения по городу составляет 236,4 кв. м. Самые высокие показатели в Московском (369 кв. м.), Автозаводском (308,1), и в Сормовском (270,5 кв. м.) районах. Самые низкие – в Нижегородском (вне центра) (143,5 кв. м.), Ленинском (186 кв. м.) и Советском (194,9 кв. м.) районах.
Торговые помещения. При средней площади по городу 250 кв. м., максимальную среднюю площадь имеет Московский район (466 кв. м), минимальную - периферийная часть Нижегородского района (116,4 кв. м.).
Производственно-складские помещения. Они имеют наибольшую среднюю площадь среди коммерческой недвижимости – 1310,5 кв. м. Небольшие площади предлагаются, прежде всего, в деловой части города – Нижегородском районе - и имеют скорее складское, нежели производственное назначение. Наибольшее значение имеют Автозаводский (2204,3 кв. м.), Сормовский (1611,9 кв. м.) и Московский районы (более 1592 кв. м.). Также на высоком уровне значение Приокского района (1082,9 кв. м.).
Цены на рынке коммерческой недвижимости
Ставки арендной платы. Каждый из районов города имеет определенный уровень цен и арендных ставок. Главным фактором, определяющим их размер, является географическое местоположение. Также можно выделить сложившуюся структуру коммерческой недвижимости, и, как следствие, определенную функцию каждого района в деловой жизни города. Наиболее яркими примерами таких структур и функций являются Нижегородский и Сормовский районы.
Офисные помещения. По сравнению с предыдущим месяцем, в феврале цены на офисную недвижимость по аренде выросли на 3,2%. Средняя арендная ставка - 544 руб./кв. м. По-прежнему наиболее высокие ставки офисных помещений в центральной части Нижегородского района (741 руб./кв. м), минимальные - в Приокском районе (425 руб./кв. м).
Торговые помещения. Средняя арендная ставка в феврале составила 660 руб. /кв. м. По сравнению с январем, цены снизились на 4,1%. Как и следовало ожидать, наибольшие величины ставок на торговую недвижимость сложились в центральной части Нижегородского района (935 руб./кв. м), однако и в других районах ставки достаточно велики. В Сормове – 693 руб./кв. м., на Автозаводе – 696 руб./кв. м., в Ленинском районе – 660 руб./кв. м.
Сегмент торговой недвижимости отличается в том числе и тем, что практически в каждом районе города есть сложившиеся торговые «коридоры» или «точки», привлекающие большое количество людей, желающих совершить покупки. Именно в этих местах ставки, как правило, максимальны. Однако ставка может быть высока и на отдельное помещение, как, например, в случае с продовольственным магазином, расположенном в спальном районе.
Производственно-складские помещения. Средняя арендная ставка на производственно-складские помещения в феврале составила 180 руб./кв. м. Наивысшие показатели – в центре Нижегородского района (230 руб./кв. м.), низшие – в Сормове (155 руб./кв. м.) Следует отметить, что рынок производственно-складских помещений наименее подвержен колебаниям ставок. Связано это как со спецификой данных помещений, так и с большими сроками пребывания таковых на рынке.
Цены предложений. Как и для аренды, главным фактором, определяющим цену продажи, является географическое местоположение коммерческой недвижимости.
Офисные помещения. Средняя цена предложения в феврале составила 59 790 руб./кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем, цены продаж на офисную недвижимость снизились на 1,8%. Для центральной части Нижегородского района цена была существенно выше (91 540 руб./кв. м.). В остальных районах средние цены были гораздо ниже: от 62 650 рублей в Советском районе до 49 340 руб./кв. м. на Автозаводе.
За 12 месяцев, то есть по отношению к февралю 2010 года, цена предложения на рынке офисной недвижимости выросла на 1,2%.
Торговые помещения. По состоянию на февраль средняя цена предложения объектов торговой недвижимости по городу составила 61 430 руб./кв. м, что на 3% меньше, чем в предыдущем месяце. Выше среднего уровня цены в Нижегородском (101 640) и Советском (66 620 руб./кв. м.) районах. Самые низкие значения – в Приокском (55 930) и в Ленинском (55740 руб./кв. м.) районах.
По сравнению с тем же периодом прошлого года, цена предложения на рынке торговой недвижимости снизилась на 4,0%.
Производственно-складские помещения. Средняя цена предложения на март составила 18 660 руб./кв. м. В Нижегородском районе в текущем месяце помещения такого типа предлагались в продажу в недостаточном объеме для анализа.
За год, то есть по отношению к февралю 2010 года, цена предложения на рынке производственно складской недвижимости выросла на 9,1%. Это наибольший рост среди всех сегментов коммерческой недвижимости.
Справка
Аутлет-центр (Outlet Center) — формат торгового центра, специализирующегося на продаже брендов одежды со значительными скидками. Различают два вида аутлет-центров:
- factory outlet — распродажа залежей товарной продукции на фабриках и заводах производителей;
- outlet-mall — распродажа залежей товарной продукции на полках бутиков и брендовых магазинов.
Здания, в которых размещаются аутлет-центры, минимизируют затраты на обслуживание помещения, что благотворно сказывается на ценах товаров. Аутлет-центры получили широкое распространение в США и Западной Европе, пользуются большой популярностью у покупателей.
Ритейл Парк (Retail park) – экономичный формат торговых центров, разработанный в США и широко используемый в европейских странах.
Ритейл Парк представляет собой комплекс из одно- и двухэтажных зданий или строений (не менее 5 объектов), сгруппированных вокруг большой парковки. Для строительства торгового центра используются самые дешевые технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения). Арендаторами торговых площадей выступают известные сетевые операторы гипермаркетов различных типов товаров (продуктов, бытовой техники, спортивных товаров, мебель, одежда, и т. д.). За счет минимизации затрат собственника на строительство и обслуживание ТЦ, арендные ставки на торговые площади в ритейл-парках могут быть очень низкими, что позволяет арендаторам существенно снижать цены на продаваемые товары. Это, в свою очередь, стимулирует покупателей активно пользоваться ТЦ.
Фото: home.nnov.org
