Экономическая стагнация вкупе с внешнеполитическими осложнениями не могут не повлиять на коммерческую недвижимость. К примеру, в Москве в последнее время выросло число пустующих офисов. В Петербурге прогнозируют снижение арендных ставок на торговую недвижимость. На нижегородском рынке коммерческой недвижимости многие эксперты тоже ожидают замедление активности инвесторов.
Причин для стагнации несколько. Это, во-первых, события вокруг Украины, которые вымывают с российского рынка иностранный капитал и, надеемся, временно, сказываются на планах западных инвесторов.
Во-вторых, удорожание кредитов. В новых условиях и инвесторы не готовы брать на себя возрастающие валютные риски, и банки неохотно предоставляют валютные кредиты.
В-третьих, на сокращение спроса влияет общая рецессия в экономике России. В результате растет количество вакантных площадей в торговой, офисной, складской недвижимости, а арендаторы все чаще настаивают на снижении арендных ставок.
Тем не менее, эксперты ГК «Триумф» сообщают, что по итогам 1 квартала 2014 г. доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в Нижнем Новгороде была довольно высокой – она почти в 2 раза превысила доходность по банковским депозитам и составляет в зависимости от сегмента недвижимости от 12 до 14,7%. То есть вкладываться в это сектор недвижимости можно, если уметь. Мы задали несколько вопросов экспертам – аналитикам и практикам, чтобы понять, какие тренды задал 2014 год и как их можно учитывать в реальности.
Владимир Васильевич Лашманов, директор ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Нижний Новгород:
- На что наблюдается самый высокий спрос в сфере коммерческой недвижимости, на что самый низкий и почему?
- Самым высоким спросом традиционно пользуются торгово-офисные помещения на первых этажах «красных линий» городских улиц. Но в действительности практически на каждое помещение есть свой арендатор, если не нарушено соотношение цена-качество. В отличие от собственника помещения, который начинает рекламировать объект только, когда он освобождается, специалисты собирают и обновляют информацию об арендаторах и арендодателях ВСЕГДА. Изменение информации на арендном рынке настолько быстрое, что автоматическая выгрузка из CRM на наш сайт, например, настроена на периодичность в два часа. Все, что за это время появилось (или изменилось) на рынке, заносится в базу, а оттуда выгружается на сайт.
Если говорить количественно, самым высоким спросом пользуются офисы площадью до 100 кв.м. Большой спрос также на склады класса А и В+.
Что касается самого низкого спроса - мы практически не работаем с ТРЦ (за исключением новых), потому, что арендатор приходит туда сам. Его интересует конкретное место, а наши клиенты - это те, кому нужно подобрать арендатора или лучшее из имеющегося на рынке помещение для его бизнеса.
- Какие тенденции заметны в коммерческой недвижимости?
- Основная тенденция 2014 года - движение складских логистических комплексов за город. За последние годы заметен большой рост спроса строительства в формате build to sute (строительство под заказчика).
Довольно много компаний обращается к нам за такой услугой, потому что наличие существующих складских комплексов не удовлетворяет логистическим требованиям приходящих на рынок Нижнего Новгорода компаний. И многие из этих компаний предпочитают аренду: недвижимость для них непрофильный актив. Вообще сейчас во всех видах недвижимости идет довольно большая ротация компаний, связанных с рынком Украины и Европы. Кто-то сокращает площади, кто-то, наоборот, расширяет. Последнее время есть определенная борьба за арендатора.
- Чего не хватает, что в избытке?
- Не хватает помещений площадью 60-100 кв.м на «красных линиях», не хватает офисов с хорошей гостевой парковкой, современных складов, где погрузчикам не приходится лавировать между колоннами. Зато в избытке помещений советской постройки, где собственники не хотят вкладываться в ремонт, а ценник просят, как за B+.
- Какие перспективы в ближайшем будущем проглядываются у разных сегментов коммерческой недвижимости?
- Строятся склады, офисные и торговые центры. Будет нарастать конкуренция за арендатора. В настоящее время долгосрочные прогнозы строить довольно сложно в связи с международной нестабильностью. Я думаю, будут расширяться компании, ориентированные на внутренний рынок.
- Как вы думаете, во что стоит вкладывать небольшие (1-5-10 миллионов) сбережения?
- Небольшой офис, магазин, склад. Любая коммерческая недвижимость может приносить доход. Мы специально разработали «калькулятор доходности», его можно найти на нашем сайте, он предназначен для расчета срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости. Есть и специальный раздел предложений по продаже объектов, которые приносят ежемесячный доход.
Татьяна Ивановна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы:
- На что наблюдается самый высокий спрос в сфере коммерческой недвижимости, на что самый низкий и почему?
- В России лучшее средство для сохранения средств – вложения в недвижимость. Нельзя сказать, что этот способ позволяет много заработать, но сохранить – вполне.
Если мы говорим о некрупных инвесторах, чьи средства не превышают 10 миллионов рублей, то у них самым высоким спросом пользуются торговая и офисная недвижимость в помещениях на «красной линии» улиц. В складскую и ресторанную сферы мелкие собственники вкладываются редко.
При этом предложений, отвечающим запросам малого бизнеса, мало. Вернее, они есть, однако расположены в спальных районах и вдали от транспортных развязок, кроме того, большинство продаваемых площадей мало пригодно для размещения коммерческих объектов.
- Какие тенденции заметны в коммерческой недвижимости?
- Собственники внимательно смотрят на изменение в налоговом кодексе. С одной стороны, вступает в силу закон, по которому налоги в сфере малого бизнеса, работающего по вмененному доходу, отменяются. С другой стороны, налоги на недвижимость, кроме складской, возрастут в несколько раз. Это вынуждает инвесторов более тщательно взвешивать прибыли и возможные риски в долгосрочной перспективе.
- Одинаково ли развиваются разные сегменты коммерческой недвижимости в разных районах города?
- В разных районах Нижнего Новгорода ситуация с коммерческой недвижимостью особая. По количеству торговой недвижимости лидирует Канавинский район, за ним следует Нижегородский, что объясняется высоким транспортным трафиком. А торговые центры Приокского и Ленинского районов составляют 8% и 5% соответственно от общего числа торговых центров Нижнего Новгорода.
В офисной недвижимости лидерами являются Нижегородский (876 969 кв.м.) и примыкающий к нему Советский (309 064 кв.м.) районы, которые ближе всего располагаются к Кремлю. Приокский район находился в числе аутсайдеров. Но за 2013 год именно в нем произошло наибольшее изменение: динамика ввода коммерческих площадей составила 5,1 %.
Распределение общей площади офисных помещений в Н. Новгороде в 4 кв. 2013 года по районам города
На конец 2013 / Административные здания, кв.м. / Встроенные офисы, кв.м. / Итого 2013,
кв.м / Итого конец 2012 / Изменения к концу 2012 г., %
Автозаводский 77 810 40 146 117 956 116 260 1,5
Канавинский 139 525 60 774 200 299 196 781 1,8
Ленинский 149 500 37 156 186 656 184 985 0,9
Московский 49 680 29 807 79 487 79 470 0,02
Нижегородский 694 193 182 776 876 969 874 747 0,3
Приокский 47 100 32 572 79 672 75 809 5,1
Советский 214 618 94 446 309 064 301 503 2,5
Сормовский 119 339 36 192 155 531 151 889 2,4
Н.Новгород 1 491 765 513 869 2 005 634 1 981 444 1,2
Три года объем ввода коммерческих площадей в Нижнем Новгороде оставался скромным. В 2014 г. планируется ввести в 2 раза больше коммерческих площадей, чем в 2013 г. и практически достичь уровня 2010 г.
- Какие перспективы в ближайшем будущем проглядываются у разных сегментов коммерческой недвижимости?
- В последнее время начал развиваться в плане торговли Автозавод. Офисные центры стали активно перемещаться в заречную часть. Идет некоторое выравнивание ситуации по наполнению торговыми, офисными помещениями и объектами общественного питания. Но процессы эти инертны, и резких изменений ждать не приходится. Впрочем, опыт других стран говорит, что объекты малого бизнеса способны серьезно повлиять на отдельные сферы экономики. К примеру, десятки лет назад в Варшаве появилось большое количество малых отелей, почти не регулируемых властями. Они серьезно повлияли на заполнение крупных отелей и оказали серьезное влияние на развитие этой отрасли бизнеса.
- Как вы думаете, во что стоит вкладывать небольшие (1-5 миллионов) сбережения?
- Если у человека есть 1-5 миллионов, разумнее вкладывать их в жилую недвижимость. Нижний порог входа в коммерческую недвижимость начинается с 10 миллионов рублей. В других странах, в Германии, например, мелкий собственник может вложиться в серьезные проекты и получать доход через трастовые фонды ряда банков. В России пока такой возможности нет.
