Мы продолжаем публиковать комментарии специалистов о состоянии дел на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода
Надежда Ли, менеджер коммерческого отдела АН «Монолит Истейт»:
- Рынок коммерческой недвижимости по сравнению с началом этого года активизировался. При этом мне сложно однозначно ответить на вопрос, продолжается ли снижение арендных ставок или оно закончилось. В каждом случае все индивидуально.
До кризиса первые этажи зданий зачастую уходили по арендным ставкам 1200-1500 руб./кв.м, сейчас среднерыночная цена составляет 700-800 руб./кв.м и ниже. Если рассматривать конкретные случаи, то, имеются объекты, где арендная ставка держится, несмотря ни на что. Допустим, в Сормово есть объект, где она составляет 900 руб./кв.м. Казалось бы, дорого. Но арендаторы на такие условия нашлись, даже в кризис.
Есть и такие помещения, где продолжается снижение арендных ставок. В нашей базе данных несколько таких объектов, где весной цена была в пределах 700-800 руб./кв.м, а сегодня собственники готовы сдавать по 400-500 руб./кв.м. По офисным помещениям сегодня предложения превышают спрос.
Многое зависит и от самого арендатора, каким видом бизнеса он занимается. Например, существует потребность в продуктовых магазинах, ресторанах, кафе. По этому сегменту рынка мы не можем удовлетворить все заявки.
Что касается покупки коммерческой недвижимости, то предложения по 120 тыс. руб./кв.м в центре города остаются по-прежнему без особого внимания. Если до кризиса окупаемость нежилого помещения за 10 лет считалась хорошим показателем, то сегодня инвесторы рассчитывают на 7-8.
Есть покупатели на коммерческие помещения, расположенные на первых этажах по «красной линии». Однако предложения в этом сегменте на сегодняшний день очень скромные.
Интерес к новостройкам низкий из-за большого риска не достроиться.
Еще раз отмечу, что в целом сейчас наблюдается некое оживление. Возможно, за год люди адаптировались к новым условиям, переориентировались, и стали жить и вести бизнес в новых условиях рынка.
Как будет развиваться ситуация в дальнейшем? Не берусь судить, ведь даже прогноз погоды на завтра редко в итоге совпадает с реальностью.
Федор Михайлович Трифонов, директор АН «Адрес»:
- Если рынок вторичного жилья, как мы все почувствовали еще весной, немного оживился (люди уже не могли откладывать свои ожидания, да и доллар перестал расти и начал падать), то в коммерческой недвижимости все обстоит несколько по-иному.
До кризиса помещения для бизнеса, независимо от месторасположения, находили своего покупателя или арендатора. Строители продавали их дороже примерно процентов на 25, чем остальные. Это было возможным на активно растущем рынке.
Сейчас на первое место в коммерческих площадях вышло место. Как никогда актуально высказывание о том, что в коммерческой недвижимости играют роль три важных условия – место, место и еще раз место.
Можно заниматься чем угодно, продавать, что угодно, но если у тебя проходное место, пересечение транспортных и пешеходных потоков, то расходы на рекламу сокращаются в разы. Нет особой необходимости в привлечении новых технологий – все будет продаваться.
И наоборот, можно заниматься очень доходным в принципе бизнесом, продавать востребованный товар, но если ты сидишь на задворках, то придется тратить огромные деньги на дополнительную рекламу, придумывать специальные приемы, чтобы люди находили дорогу в твой офис.
Сейчас покупатель стал очень избалованным, ведь рынок изобилует разного рода предложениями. В торговых центрах многие покупатели перестали подниматься на верхние этажи, если нет эскалатора. Поэтому в одном и том же торговом центре площадь на первом этаже намного выгоднее для арендатора, чем на последующих, и разница по арендной ставке может достигать двух-трех раз. Многих арендаторов не «купишь» даже сниженной арендной ставкой - далеко не все хотят идти в конец зала. Я знаю случаи, когда крупные сетевики ставят условие, что они «сядут» в конкретном торговом центре только на первом этаже и только возле эскалатора. Иные предложения даже не рассматриваются.
То же самое относится и к стрит-ритейлу. Если, например, магазин находится рядом с крупным известным торговым центром, то аренда там будет в разы выше, чем у аналогичного здания, расположенного буквально в ста метрах, но на боковой магистрали.
Сейчас арендные ставки снизились пропорционально, как для первых этажей, так и для верхних как минимум на 40 %. Но на сегодняшний день падение притормозилось. Как будет развиваться ситуация дальше – зависит от того, с какими результатами российская экономика перейдет в следующий год.
Поскольку предложение по аренде в разы превышает спрос, то выиграли те арендодатели, которые первыми пошли на снижение арендных ставок, чтобы хотя бы компенсировать коммунальные платежи, не нести убытки Но были среди них и такие, которые с началом кризиса напротив говорили о необходимости повышения ставок с целью компенсации собственных затрат. В итоге они несут убытки уже полгода-год, арендаторов у них нет.
В Москве собственники повсеместно, по моим данным, шли на то, чтобы арендаторы оплачивали только коммунальные платежи. Это так называемые каникулы по аренде. Они понимали, что если арендаторы начнут массово покидать торговый центр, то вслед за этим неизбежно сократится покупательский поток, оставшиеся арендаторы начнут требовать снижения аренды из-за сокращения объемов продаж, в итоге торговый центр начнет умирать.
В Нижнем Новгороде случаи арендных каникул тоже были. Как правило, они предоставлялись на два-три месяца. Но массово эта практика не была распространена, поскольку, в отличие от Москвы, в Нижнем Новгороде нет такого перенасыщения офисными и торговыми площадями. А те же склады, к примеру, у нас были и остаются в дефиците.
Что касается прогнозов, то я их делать не возьмусь. Пока ситуация развивается в вялотекущем режиме, нет особых падений и взлетов. Она напоминает мне события 5-6-етней давности. Тогда в течение пары лет шел медленный, но неуклонный рост, а потом последовал резкий скачок вверх. Что будет сейчас – покажет время.
