Ипотечный рынок страны практически замер. Те немногие банки, которые еще не приостановили выдачу ссуд на покупку жилья, в условиях недостатка ликвидности и необходимости контроля собственных рисков вводят по сути заградительные требования к заемщикам. Кто и как сегодня приобретает жилье? Что предпринимают власти для поддержания ипотеки? Каких изменений ожидать потенциальным заемщикам, отложившим сделку?
Кризис ликвидности ощутимо сузил предложение на российском рынке ипотечного кредитования. Как рассказала руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина, из более чем 50 банков, предлагавших нижегородцам займы на покупку жилья, на сегодняшний день в этом направлении работают лишь около десяти.
Кроме того, нестабильная экономическая ситуация заставила многих граждан, собиравшихся приобрести жилье в кредит, трезво оценить свои возможности исполнения обязательств по таким займам и пересмотреть планы. По данным г-жи Дувакиной, около половины клиентов, получивших одобрение банков на выдачу ипотечных кредитов в IV кв. 2008 г. на сделку так и не вышли.
В Городском Ипотечном Банке сообщили также, что число заявок на получение кредитов для приобретения жилья в нашем городе сократилось примерно втрое. В результате, по оценкам директора по продажам АН «Адрес» Елены Соловьевой, в последние месяцы минувшего года объем ипотечных сделок на региональном рынке составил не более 10% от уровня августа 2008 г. Их количество как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, по словам г-жи Соловьевой, сократилось примерно в равных пропорциях. Отметим, что в середине прошлого года порядка 30-40% сделок купли-продажи жилья в нашей области приходилось именно на ипотеку.
События последнего квартала ушедшего года в значительной степени скорректируют имевшую место тенденцию динамичного роста объема ипотечных сделок. Как оценивают в Государственном предприятии Нижегородской области «Нижегородский ипотечный коммерческий альянс» (ГП НО «НИКА» - региональный оператор АИЖК), общий объем ипотечных сделок в нашей области по результатам первых 10 месяцев прошлого года составил около 11 млрд руб, продемонстрировав рост в 600% по сравнению с тем же периодом 2007 г.
Анна Дувакина объясняет сложившуюся в конце 2008 г. ситуацию на ипотечном рынке уменьшением разнообразия предлагаемых ипотечных программ, ужесточением требований к заемщикам со стороны банков, ростом процентных ставок и, следовательно, уменьшением доступности ипотеки при снижении платежеспособности населения, а также неопределенной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. Хотя именно последний фактор открывает сегодня больше возможностей для выгодной покупки.
Брать или ждать?
Отсутствие обращений по новым сделкам во второй половине сентября - начале октября прошлого года было зафиксировано и в ГП НО «НИКА». «Все были напуганы и ждали прояснения обстановки, - объясняет поведение заемщиков директор этого предприятия Алексей Денисов. - Однако к концу октября ситуация изменилась: новые заявки стали поступать в работу. По значительной их части уже приняты положительные решения, и заемщики занимаются поиском подходящих квартир».
Елена Соловьева в свою очередь отмечает, что некоторое оживление спроса на рынке жилья произошло во второй половине декабря 2008 г. Причем люди покупали квартиры преимущественно за наличные. Прежде всего это те нижегородцы, для которых квартирный вопрос наиболее актуален и которые озабочены проблемой постепенно дешевеющих рублевых накоплений. «На рынке возрождаются бартерные цепочки, когда, продав свои старые квартиры и прибавив к этой сумме имеющиеся сбережения, граждане приобретают новое жилье», - продолжает г-жа Соловьева.
Однако наш эксперт добавляет, что в основной массе потенциальные покупатели пока предпочитают откладывать приобретения, рассчитывая на снижение цен, хотя фактически оно уже началось. Падение спроса в осенние месяцы 2008 г., вызванное недостатком информации и непониманием людьми дальнейшего сценария развития событий, привело к снижению стоимости «квадрата» по крайней мере у тех застройщиков, которые рассчитывали продать квартиры побыстрее. «Это явление не носит массового характера, но в целом сегодня как на первичном, так и на вторичном рынках складывается уникальная ситуация, когда предложение опережает спрос. Именно сейчас мы можем предоставить покупателям не 1-2, а 5-6 вариантов приобретения квартир. Да и застройщики уже идут на скидки и всевозможные спецпредложения», - констатирует Елена Соловьева. По ее мнению, наступил самый благоприятный период для вложений в недвижимость, поскольку продавцы готовы идти навстречу покупателям и общаться с ними индивидуально. Последним остается только найти требующуюся сумму.
Ипотека по-новому
Как отмечают наши эксперты, сегодня на рынке ипотечного кредитования резко сократилось количество программ на покупку строящегося жилья, так как банки опасаются рисков, связанных с нестабильным финансовым положением некоторых застройщиков и, как следствие, с переносом сроков сдачи объектов. Поэтому, по словам Алексея Денисова, большинство сделок заключается на вторичном рынке, так как предметом залога в данном случае выступают уже введенные в эксплуатацию квартиры. «Ранее выдача займов на покупку строящегося жилья происходила в рамках совместных программ банков и застройщиков, что предполагало возможность получения средств под залог приобретаемой квартиры, - поясняет он. - Но большинство подобных программ сегодня приостановлено, так что строящиеся квартиры в основном можно купить по ипотеке только под залог уже имеющегося жилья». Такие условия заемщикам, кроме ГП НО «НИКА», предлагает Банк ВТБ24.
Как рассказывает Анна Дувакина, требования к объектам залога ужесточились: многие банки не рассматривают в этом качестве квартиры в домах первых массовых серий, с незарегистрированными перепланировками, с деревянными перекрытиями и т.д.
В числе банков, которые не отказались от сотрудничества с застройщиками, Елена Соловьева называет Сбербанк и Газпромбанк (они готовы кредитовать покупки квартир в домах со степенью готовности не менее 80%). Городской Ипотечный Банк также продолжает кредитовать приобретение жилья под залог как строящихся объектов, так и введенных в эксплуатацию.
Анна Дувакина сообщает, что процентные ставки по ипотеке у них выросли в среднем на 1-3%, при этом на сегодняшний день временно приостановлен прием заявок на кредиты в рублях. В ГП НО «НИКА» процентные ставки по ипотеке колеблются в пределах 13-16%, при этом их базовый уровень при расчете, по инициативе АИЖК, теперь будет привязан к изменению ставки рефинансирования Центробанка. В Банке ВТБ24 средняя ставка по ипотеке составляет порядка 14-15% в зависимости от результатов андеррайтинга клиента.
Президент, председатель правления ОТП Банка Алексей Коровин подтверждает, что ипотека сегодня действует в основном лишь в валюте. Причиной этого является продолжающаяся девальвация отечественных денежных знаков, что несет риск обесценивания рублевых ипотечных активов банков. Как бы то ни было, по словам г-на Коровина, выбор валюты кредита для заемщика в текущей обстановке сравним с лотереей, так как выиграть или проиграть можно в обоих случаях, взяв ссуду под низкую ставку в иностранных дензнаках или в рублях, но под высокий процент.
«Требования к пакету документов заемщика практически не изменились, но мы теперь не рассматриваем доходы, предоставленные в заявительной форме. Учитываются только доходы, подтвержденные документально: по справке 2НДФЛ или письмом по форме банка», - добавляет г-жа Дувакина.
Еще одним нововведением кредитных организаций стало увеличение размера первоначального взноса при оформлении ипотеки. Так, в ОТП Банке он вырос с 10% до 30% от суммы кредита. В ГП НО «НИКА» первоначальный взнос составляет не менее 10%, если сумма кредита не превышает 1,5 млн руб., и не менее 20%, если величина займа оказывается больше (возможно, в будущем при аналогичном размере ссуды первоначальный взнос будет увеличен до 30%). Таким образом кредитные организации, помимо прочего, стремятся застраховать свои ипотечные портфели от ощутимого снижения стоимости жилья. «В среднем соотношение объема кредита и стоимости залога в нашем портфеле составляет порядка 60%, что делает его менее подверженным отрицательному влиянию возможного падения цен на недвижимость», - отмечает Алексей Коровин.
В условиях, когда коммерческие банки озабочены контролем рисков и планированием собственной ликвидности и, как следствие, выстраивают по сути заградительные условия получения ипотечных ссуд, государство предполагает временно взять на себя решение задач по поддержанию данного рынка.
Власть вмешается
В конце прошлого года было объявлено о намерении правительства страны выделить дополнительные средства для пополнения уставного капитала АИЖК, чтобы финансировать ипотеку по всей России. В планах звучала сумма порядка 300 млрд руб, из которых 60 млрд руб. Агентство уже получило в декабре 2008 г. Предполагается, что дополнительные финансовые вливания будут распределены между региональными операторами АИЖК и банками. При этом доля выделяемых лимитов, приходящаяся на региональных представителей Агентства, скорее всего увеличится, следовательно, вырастет и рыночная доля государственной ипотеки.
«В лучшие времена АИЖК считало оптимальным держать долю госипотеки в стране на уровне 20%, - комментирует Алексей Денисов. - Сегодня же, в связи с тем что банки приостанавливают данные программы, здесь решили укрупнить свои позиции, чтобы удовлетворить потребности рынка». Так, в целом по России доля региональных операторов АИЖК должна вырасти до 50%, в Нижнем Новгороде - с прежних 5-10% до 30%. Однако в дальнейшем эти пропорции вернутся в прежние рамки, по мере того как коммерческие банки вновь начнут интенсивно работать на ипотечном рынке.
Как рассказывает г-н Денисов, в рамках данной программы АИЖК на нашу область выделяется лимит в размере около 4 млрд руб. К этому прибавилась финансовая помощь регионального правительства в размере 144 млн руб, что, по его словам, позволит быстрее освоить выделяемые лимиты. «Принимая во внимание тот факт, что за 5 лет своей работы мы освоили чуть больше 1 млрд руб., в случае принятия данных мер в 2009 г. нам предстоит освоить в 4 раза больше средств, чем за всю историю своего существования, - отмечает наш эксперт. - Конечно, если нижегородцы будут брать ипотечные займы».
Подтолкнуть потенциальных заемщиков к этому шагу должно понимание того, что в скором времени предложение на рынке жилой недвижимости перестанет удовлетворять спрос. Вследствие финансовых потрясений в конце прошлого года были заморожены новые проекты строительства жилья, находившиеся в стадии разработки и согласования. В результате, как считает Елена Соловьева, во второй половине 2009 г. и в 2010 г. на рынке жилой недвижимости города покупать будет практически нечего, так как к этому времени текущее предложение и дома на стадии готовности в 50% окажутся раскуплены. В связи с этим Анна Дувакина прогнозирует очередной скачок цен в конце текущего - начале следующего года. Данный фактор, а также накопленный с осени 2008 г. отложенный спрос в случае решения проблем с ликвидностью вполне могут, по ее мнению, привести к активизации ипотечного рынка уже этой осенью.
