Это только кажется, что большие деньги избавляют от проблем. Помните присловье: «Маленькие дети спать не дают, с большими сам не уснешь»? То же, похоже, и с деньгами: «Столько времени и сил потрачено, а деньги теперь лежат мертвым грузом и тихо обесцениваются?!» И выясняется, что не так-то просто заработанное обезопасить, удачно и выгодно пристроить.
Это только кажется, что проблема крупных вложений касается исключительно олигархов.
Все больше становится людей, которые откладывают деньги на старость самостоятельно, не особо надеясь на государство. Они готовы в молодости и зрелости ударно потрудиться, так, чтобы и в пенсионном возрасте иметь возможность для путешествий, творчества и исполнения детских нереализованных желаний.
Можно вложить деньги в акции, играть на фондовом рынке, покупать золото... Но мы сегодня поговорим о том, как грамотно инвестировать в недвижимость. Наш собеседник - Владимир Шомин, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости АН «Монолит Истейт»
- Владимир Александрович, давайте сначала разберемся, какие вложения в недвижимость считаются крупными, а какие - мелкими?
- Начнем с малых инвестиций - 3-5-7 миллионов рублей. На нижегородском рынке инвесторов с такими суммами временно свободных денег сейчас достаточно много. Что можно купить на эти деньги? Небольшой магазинчик формата «стрит-ритейл» от 20 до 70 кв. м, небольшое офисное помещение или помещение сферы услуг – под парикмахерскую, под цветочный магазин, под ногтевой салон, под стоматологический кабинет. Их можно сдавать в аренду и получать доход.
Сумму в 12-20 миллионов рублей уже можно считать средней. На нее можно приобрести магазин и офисные помещения больших размеров (70-250 кв.м), а в хороших местах с высокой проходимостью этой суммы хватит только на небольшой магазин - 50-80 кв. м. Можно купить помещение под магазин формата «у дома», кафе, мастерскую. Но на покупку готового бизнеса этих средств еще не хватит.
Крупными можно считать инвестиции свыше миллиона долларов или евро. Но и на эти средства в наше время сложно найти что-то стоящее. Можно купить участок земли и построить на нем жилье или офисное здание. Можно купить магазин площадью 500-700 кв. м в спальном районе и сдать его продовольственной сети. Можно купить бизнес (например, продовольственную франшизу). Можно открыть учреждение по оказанию услуг (к примеру, агентство недвижимости).
Имея более крупную сумму, уже имеет смысл рассмотреть вложения в промышленные и складские объекты. Там окупаемость может быть ниже, но вложения считаются более надежными. Можно купить торговый или офисный центр, готовый бизнес.
- С какими целями люди инвестируют средства в недвижимость: хотят сохранить капитал или получить выгоду?
- Все эти цели преследуются вместе. Деньги нужно и защитить от обесценивания, и заставить их работать, чтобы они приносили прибыль. Когда у тебя лежат свободных 5-7 миллионов рублей, ты не спишь одну ночь в неделю. А когда у тебя 30 миллионов, ты уже не спишь больше, ворочаешься, думаешь, что с ними делать.
- Но вложения - мелкие, средние или крупные - всегда несут с собой риски. В соседнем со мной доме расселили жильцов, а потом перевели в нежилые помещения части первого этажа и открыли несколько салонов и магазинов. Вроде бы дом находится в центре района, недалеко от остановки, мимо ходит поток людей. И, тем не менее, на моей памяти помещения не раз меняли хозяев. Одно из кофейни превращалось в магазинчик, потом в салон сотового оператора. Другое - сейчас вообще опустело и закрыто. В чем причина? Не просчитали, насколько это выгодно?
- Должен заметить, что золотые времена жителей первых этажей закончились, все хорошие места выкупили, остались проблемные или с очень завышенными требованиями жильцов.
А с причинами закрытия не все так просто. Инвесторы шутят, что стоимость недвижимости складывается из трех составных частей: местоположение, местоположение и еще раз… местоположение. Когда человек хочет купить недвижимость для ведения своего бизнеса, он в первую очередь оценивает возможность ведения бизнеса именно в этом месте. Вот вы упомянули кофейню. Во-первых, сейчас открыть кафе в жилом доме практически невозможно, во-вторых, основную часть прибыли в этом бизнесе дает продажа алкоголя, а если все же решили держать кофейню, то необходим большой поток целевой аудитории, в данном случае - молодежи и студенчества.
Необходимо также учитывать наличие покупателей в шаговой доступности и величину пешеходного и автомобильного трафиков. В зависимости от категории товара может преобладать либо пешеходный, либо автомобильный покупатель. Например, в аптеки обычно ходят пешком, а за ламинатом и паркетом чаще ездят на автомобиле. Но тогда рядом с магазином напольных покрытий нужна парковка. Если ее нет - сразу можно предрекать конец этому бизнесу в этом месте. Сейчас конкуренция в любом секторе торговли достаточно жесткая.
- Допустим, к вам приходит человек и говорит, что у него есть 3-5-7 миллионов. Вы ему советуете, что купить, что открыть, чтобы он зря свои деньги не выбросил?
- Конечно, поскольку мы с клиентами строим партнерские долгосрочные отношения, можем подсказать, где и что можно на эти деньги купить, что в этом месте будет востребовано. Можем порекомендовать что-то новое, только что появившееся на рынке, можем предложить объекты из нашей наработанной базы. Кстати, потенциальные инвесторы могут сами систематически просматривать объекты для вложений на нашем специализированном по коммерческой недвижимости сайте www.brokern.ru. Он простой, рациональный, у него есть несколько фишек – это фотоэтюды нашего прекрасного старинного города - Нижнего Новгорода, размещенные на главной странице (привлекаем нижегородских фотохудожников), и приятная музыка. Удобно устроившись в своем кресле с планшетом или ноутбуком, можно с удовольствием поработать на себя, при этом ничто не мигает, не раздражает. Вас приятно порадует простота и удобство работы с информацией на этом сайте. Найдя интересный объект, можно быстро связаться с брокером по телефону или написать ему письмо по электронной почте. Есть витрина новых предложений на главной странице, систематически просматривая которую можно быть в курсе всего нового, что появилось на нижегородском рынке.
Мы также, при необходимости, поможем привлечь организации, которые просчитают наличие покупателей в шаговой доступности, величину автомобильного и пешеходного трафиков. Например, если планируется приобретение магазина площадью 500-700 кв.м, специалисты просчитают, сколько людей живет в близлежащих домах, учитывают их покупательскую способность, процент автомобильного и пешеходного трафиков и ассортимент товаров, который должен быть выставлен в магазине. После этого рассчитывают рентабельность будущего магазина и делают вывод, что в этом месте будет востребован такой-то магазин такого-то формата с таким-то ассортиментом.
- Это практически математически точные расчеты?
- Да. Конечно, бывают проколы. Например, был магазин продовольственной сети «А», хорошо жил, а потом рядом открылся другой магазин сети «С». Сразу возникли проблемы – произошло перераспределение покупательского потока. Потому что покупатель пойдет туда, где легче припарковаться, лучше и качественней товар, больше его выбор и т.п.
- Каков срок окупаемости коммерческой недвижимости?
- От 3 до 12 лет. Наиболее интересный и с меньшими рисками срок окупаемости недвижимости - 6-7 лет. Это означает, что через 6-7 лет я возвращаю траты на приобретение недвижимости, после чего мне пойдет уже чистая прибыль. Причем у инвестора сохраняется и сам актив - недвижимость, которую при желании можно превратить в деньги. 5 лет - это очень хороший срок, но он редко достигается, 10 лет - допустимый, срок свыше 12 лет инвестору обычно уже неинтересен.
Самая высокая доходность характерна для готового бизнеса с высокими рисками (например, сейчас на нижегородский рынок выставлена на продажу компания по микро-кредитованию физических лиц, она стоит недешево, но срок окупаемости – всего 3 года) и, конечно же, торговых помещений. Наибольшим спросом у наших клиентов пользуются магазины формата 50-70 кв. м в местах с высоким пешеходным трафиком. Формат магазина «у дома», а также аптеки приносят довольно большую и стабильную прибыль.
Следующие по привлекательности - объекты сферы услуг (гостиницы, кафе, рестораны, парикмахерские и проч.). На третьем месте находятся офисные помещения, затем идут склады и производственные помещения. Данное деление, конечно же, условно.
- Кто чаще покупает крупные объекты: нижегородцы или жители других регионов?
- Существуют инвесторы внутри города: люди, которые покупают, продают, перепродают, недвижимость, сдают ее в аренду. Есть инвесторы, которые живут в Нижнем Новгороде, а инвестируют в область: в Богородск, Кстово, Дзержинск, Балахну. Там окупаемость ниже, но вложения достаточно надежны. Обращаются и москвичи, и питерцы, и зарубежные инвесторы, которые строят крупные объекты и потом получают прибыль. Как правило, они не афишируют свою собственность.
- Инвестируют ли средства в промышленность? Если да, то в какие отрасли?
- Хотя, повторюсь, наиболее выгодны вложения в торговлю, есть инвесторы, которые вкладывают средства в производство и в складскую недвижимость. Склады сейчас набирают популярность. Если хорошо идет торговля (а она у нас идет хорошо), параллельно с ней развиваются логистика и складская недвижимость. Складов класса «А» у нас всего несколько, и свободных площадей на них нет, несмотря на высокую стоимость. Могу назвать «Алиди», «Волжский индустриальный парк» (его строил зарубежный инвестор), несколько складов на территории завода «Сокол». Еще один складской терминал строится на территории Металлургического завода (вложения нижегородского инвестора), и на него уже поступают заявки. Если же говорить об инвестициях в промышленность, то, как правило, эти крупные инвесторы выходят сразу же на руководство города и региона. В этом случае вопрос недвижимости - лишь часть общего стратегического процесса.
- Есть ли российские особенности инвестиций в недвижимость по сравнению с Европой и Востоком?
- Несмотря на то, что у нас очень специфическая страна, она остается очень привлекательной для зарубежных инвесторов благодаря высокой окупаемости и дешевой рабочей силе. Да, в России достаточно высокие риски, но и отдача высока.
- Каким вы видите перспективы крупных инвестиций?
- Не буду оригинальным: все зависит от инвестиционной привлекательности региона, нашей страны. И, естественно, от мудрости и дальновидности местного руководства.
- Что вы могли бы посоветовать начинающим инвесторам и инвесторам, у которых появились свободные деньги для средних инвестиций?
- Нормальный российский человек работоспособного возраста уже на этом этапе своей жизни начинает понимать, что ему нужно заработать деньги сейчас и удачно вложить их, чтобы потом у него была обеспеченная старость. При этом каждый хочет быть качественным инвестором. Наше специальное предложение для этих людей звучит так: «купи помещение, сдай его в аренду, там откроется, например - парикмахерская, и тебе будут идти ежемесячные отчисления».
А если сбережения уже есть, то лучше обратиться к специалистам, которые подскажут, как все это сделать. Когда ресурсов не хватает, можно скооперироваться в альянс нескольких инвесторов (друзья, родственники), т.к. группа людей имеет большую сумму и большие возможности. Имея капитал для средних инвестиций, уже можно позволить себе довольно красивую безбедную жизнь. Но здесь риски вложения денег больше, здесь более необходимо грамотное сопровождение, нужно более грамотно оценить степени рисков. Нужно как можно более дешево купить недвижимость, грамотно оформить ее и рационально ею управлять. Если вы не специалист, это будет сложно сделать. Мы помогаем не только средним, но и мелким инвесторам. Поможем приобрести недвижимость и открыть в этом месте именно то, что будет востребовано, а в случае необходимости - поможем эту недвижимость реализовать и превратить ее в деньги.
