Cправка
Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды.
В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, в Париже и Лондоне такое жилье стало преобладающим веком раньше.
Уже в конце XIX — начале XX века до 80% городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий.
Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.
Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны.
Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; единственной причиной могла быть неуплата «пожилого».
О доходных домах в последние года три стали заговаривать все чаще. В 2007 в Нижнем Новгороде собирались построить целых пять на пробу, но кризис помешал. В 2009 к этой идее обратился Борис Грызлов. Осенью 2010-го о перспективах доходных домов заговорили в министерстве регионального развития. Доводы сторонников цивилизованной аренды вкратце таковы:
- Владелец дома, в отличие от управляющей организации, лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услуг.
- Жилец доходного дома не будет опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.
- Доходные дома послужат своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.
- Сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.
- Будет обеспечена социальная защита жильцов: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.
Но насколько реально строительство таких домов? Есть ли у них перспектива в России, и что нужно сделать, чтобы доходные дома стали действительно доходными? Об этом мы спросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.
- Нужны ли России и, в частности, Нижнему доходные дома?
- Я считаю, что нужны. Кому наем удобен? Попробуем перечислить навскидку.
Молодой семье, которая еще не определилась с выбором, какая квартира требуется «навсегда». Она пока не планирует заводить детей, но понимает, что со временем появится один, а потом, возможно, и второй ребенок. Денег на покупку жилья нет, начинаются метания с ипотекой. Я знаю немало примеров, когда люди брали ипотеку, а потом у них что-то происходило с работой (во время кризиса даже IT-компании начали сокращения персонала). Часто родители стараются купить дочери или сыну после свадьбы однокомнатную квартиру. Но такой вариант – не навсегда. Выгоднее снять квартиру на 2-3 года, а потом уже, когда молодая семья встанет на ноги, определится с работой, думать о постоянном жилье.
Год-полтора надо пожить в найме людям, которые продали свою квартиру, чтобы купить новую в строящемся доме. Не говоря уже о случаях, когда люди разводятся, и им нужно разъехаться.
Жильцам расселяемых домов тоже нужны квартиры поблизости от прежнего места жительства. Многие из них против переезда из полюбившегося района. В принципе, застройщик может поселить таких жильцов на период стройки в доходный дом, а потом дать им квартиры в достроенном доме.
Доходные дома могут быть очень хороши для приезжих специалистов. Знаю компанию, которая прежде селила сотрудников из руководящего состава, работающих «вахтенным методом», в гостиницах. Потом посчитали, что снять трехкомнатную квартиру в центре города выгоднее.
Доходные дома нужны и, как ни странно, собственникам жилья. Объясню: в старых домах нередко остаются квартиры после умерших людей. Наследники начинают квартиру сдавать. При этом жильцов домов никто не спрашивает, согласны ли они на такое соседство, хотя, надо бы. И дело не только в том, что могут попасться недобросовестные арендаторы. Арендаторы, в отличие от собственников, не заинтересованы в содержании дома, им не важно, кто будет платить за домофон, вкручивать лампочки. Когда дом полностью доходный, все находятся в более-менее равном положении, а важные для дома решения принимает собственник.
Говорить о выселении арендатора можно только при нарушении условий договора или неправильном использовании помещения. Есть потрясающий случай. Люди сдали квартиру в центре города молодой паре. А потом девочка поссорилась с парнем, выгнала его, поселила у себя подружку и …организовала бордель. Соседи сначала не понимали, почему на площадке то и дело появляются незнакомые мужчины. Только когда дело дошло до вызова милиции, положение прояснилось. А хозяйка, которой регулярно платили за аренду, радовалась: хорошие девочки. В доходном доме такое было бы невозможно: там есть консьерж, фейс-контроль, прописанные правила проживания.
- То есть перспективы у этого нового для России дела есть?
- Перспектива возможна при более цивилизованном рынке арендных отношений и господдержке. Кстати, знаю дом на Белинке, где квартиры в основном сдаются. Он построен во времена, когда дефицита жилья не было, и несколько состоятельных людей вложили свободные средства в недвижимость, а потом стали сдавать жилье. Дом получился доходным по сути, причем близким к VIP-уровню. Так что формирование среды уже идет.
Я думаю, спрос на доходные дома будет возрастать, потому что будет увеличиваться налог на имущество. Если человеку, обремененному имуществом, сложно отказаться от собственности, то арендатор квартиры в доходном доме (при изменении финансового состояния, смене места работы) легко может переехать в другое жилье.
В 1991 году, когда люди впервые начали оформлять права собственности, многие считали, что мы станем собственниками жилья, как во всем мире. И забыли, что во всем мире есть и наем жилья, в том числе долгосрочный. Такая страна, как Швеция, создает жилые кварталы, которые называются «коммуны», там практически все дома сдаются в длительный наем, при этом в квартире обязательно должны быть сантехника, кухня. Дома при этом принадлежат и частным лицам, и государству.
- Это достоинства доходных домов с точки зрения потребителя. А насколько выгодно такое строительство с точки зрения девелопера?
- Риэлтору и строителю интереснее не долгосрочный наем, а продажа. Построил, продал,- и голова больше не болит («короткие» деньги). Вложения в доходный дом окупятся в лучшем случае лет через 12, в худшем – примерно через 20 (это «длинные» деньги). Вопрос «длины денег» зависит и от стоимости строительства, и от его качества. Если сдавать квартиры, как на Западе, – с бытовой техникой, меблировкой, ремонтом, - то сроки окупаемости удлиняются. Но сейчас, когда окупаемость больших объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 12 лет, доходные дома близки к этому сроку.
- Какие вопросы надо решить, чтобы инвесторы захотели вкладываться в эти дома, а строители захотели строить?
- Если этот процесс необходим для государства и определенных регионов, то должен иметь поддержку, хотя бы в плане налогообложения. Налоговые льготы, возможно, гарантии при взятии кредитов в банке. Например, девелопер построил дом на собственные средства, а мебель взял в кредит. Еще лучше, если будет оказана финансовая поддержка при проведении инженерных коммуникаций, и будет иное формирование стоимости земельного участка на аукционе. Чтобы все-таки и цены на аренду в таких домах, и сроки окупаемости проекта для инвестора были вменяемы, необходимы льготы от администрации.
И не надо забывать, что есть еще ремонт. В Америке приятель работал в штабе ООН. Однажды ему понадобилось отъехать в командировку, во время отъезда он приболел и не смог вовремя оплатить квартиру. Вернулся - ее уже вычистили. В подобных случаях владелец не звонит арендатору, не ищет его, даже не заходит в квартиру. Он присылает клининговую группу, та все выметает и тут же делает косметический ремонт. К чему этот рассказ? К тому, что расходы на косметический ремонт нужно предусматривать не раз в 5 лет, а чаще, после каждого выселения жильца.
Нужно решить вопрос «раскрутки» доходных домов. В Швеции видела квартал для сдачи в наем, где всем местным «ДЕЗом» руководит бывший маляр. Так вот он совершенно четко описал целевой портрет своего потребителя. Поскольку публика достаточно возрастная, в микрорайоне подстраиваются под них: делают озеленение, лавочки… Если преобладают молодые семьи, поблизости должны быть детские площадки, детские садики, развивающие центры, маленькие кафе.
- Готов ли закон к регулированию отношений на рынке аренды доходных домов?
- По-моему, нет.С юридической точки зрения есть сложности в управлении доходными домами. Если владелец принял какое-то решение и хочет «раскидать» его на арендаторов, наступают сложности. Если арендатор хочет сделать перепланировку в снимаемой квартире, – тоже, поскольку собственнику это не надо.
Еще одна юридическая неувязка: с одной стороны, доходные дома - это жилье, и разрешение на его строительство должны выделять на тендере. С другой стороны, это бизнес-проект, за разрешением на который можно просто пойти на инвестсовет. То есть я скажу, что построю доходный дом, возьму кусок земли, а потом квартиры продам.
Мне не нравится система, при которой призывают доносить на соседей, сдающих квартиру. Больше импонирует ситуация, когда законодательно положено согласовывать наличие найма в квартире. Пока получается так: если хочу открыть на первом этаже магазин, нужно опросить весь дом, а если поселяю цыганскую семью – нет. Пока рынок аренды не будет прозрачным, трудно говорить о хороших проектах.
- При решении о строительстве доходных домов, чья должна быть инициатива: государства или частного бизнеса?
- Совместная. Элемент доходных домов у нас был в советские времена. Завод строил ведомственный дом, куда заселял своих сотрудников. У военных система доходных домов тоже существовала. Приезжая в любой регион, они арендовали квартиры. Та же картина была и в царской России: только 4 % петербургских чиновников жили в собственных домах. Остальные – в доходных. Деление квартир на эконом-класс, бизнес-класс и элиту было четко выверено. Дом представлял собой «слоеный пирог». На первом этаже располагались магазины. На втором этаже селились дамы полусвета, купцы, чиновники. Выше - клерки, а под крышей (лифтов в то время не было) - студенты. Существовали фасадные квартиры – более дорогие, и мансардные – самые дешевые. И входы в них были разные (парадный вход и черная лестница). Купцы с удовольствием вкладывались в такие многофункциональные дома. Чтобы снова привить моду к этому, нужно время и совпадение интересов бизнеса и государства.
Планы областного правительства
Решением Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области в сентябре 2009 года одобрена реализация инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиницы для длительного проживания с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения». Инвестору (ООО «Нижегородский доходный дом») предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью около 0,35 га, расположенный в границах улиц Пушкина, Косогорная, переулок Светлогорский в Советском районе г.Н.Новгорода.
В настоящее время инвестором разработан макет проекта. Согласно ему, основной комплекс гостиницы состоит из трех 8-этажных зданий, в которых располагаются 336 однокомнатных 2-х уровневых номеров (квартир). Общая площадь комплекса составляет 15,115 тыс.кв.м., общая площадь жилой части - 10,16 тыс.кв.м.
В первом уровне будут располагаться кухня-столовая, прихожая и санузлы, во втором – спальня. В целях обеспечения условий для длительного комфортного проживания гостиничные номера будут полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой. Арендная плата за проживание планируется в размере 15 тыс. руб. в месяц.
В помещениях цокольного этажа гостиницы предусматривается размещение предприятий обслуживания жильцов, предприятий общественного назначения и офисных помещений общей площадью 0,955 тыс.кв.м. На территории, примыкающей к зданию, и под частью комплекса будет построена подземная автостоянка на 60-65 автомобилей площадью 4,0 тыс.кв.м.
Строительные работы на участке на сегодняшний день не начаты, поскольку не оформлена исходно-разрешительная документация. Это связано с тем, что договор аренды на указанный земельный участок инвестором пока не заключен в связи с наличием прав третьих лиц - на участке расположены самовольно возведенные гаражи.
На сегодняшний день министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области осуществляется работа по освобождению данного земельного участка от самовольно возведенных объектов, поэтому срок начала строительных работ до настоящего времени не определен. Ввод комплекса в эксплуатацию планируется через 2 года после начала строительства.
Мнение из народа
Виктор Докин, предприниматель:
- Что нужно, чтобы нормально развивалось государство? Крепкая семья. Крепкой семье что нужно? Постоянный доход и комфортное жилье. Для государства сейчас нет ничего важнее, чем модернизация жилищного фонда, резкое его улучшение и обновление.
Ипотечная система, по сути, порочна. Она приводит к кризису. Не надо забывать, что экономический кризис 2008 года начался с обрушения ипотечного рынка в США. Сейчас обществу навязывают ипотеку, говоря, что ставки понизились до 12 процентов. Хотя в США ипотечный кризис начался при ставке в 10 процентов.
Можно подойти к решению жилищного вопроса несколько иначе. Например, строить дома за государственный счет. Государство выделяет деньги каждому региону и объявляется конкурс, который проводится максимально открыто. На конкурсе выбирается компания (пусть даже иностранная), она строит дома с муниципальной отделкой. Земля под такой дом передается бесплатно, подключение к коммунальным службам город берет на себя. Когда комиссия принимает дом, строители получают 20% от стоимости дома в виде чистой прибыли. Государство сдает дома в аренду. Люди, которые живут в них, полностью оплачивают коммунальные услуги плюс аренду, которая идет в городской бюджет. Арендная плата зачисляется на отдельный счет и идет на строительство таких же домов. В результате их число постоянно увеличивается.
Это стабилизирует цены на рынке недвижимости, цены на аренду. Человек будет свободен в выборе: то ли идти на всю жизнь в аренду, как живут многие на Западе, то ли купить жилье. Разумеется, аренда жилья должна быть полностью юридически оформлена на основе договора, где должны быть оговорены условия, на которых может быть повышена или понижена арендная плата. Власть может варьировать этим жильем и в то же время получать с него доход. Может, дом окупится только через 20 лет. Но он окупится.
Конечно, один дом в год проблемы не решит, но хотя бы что-то будет делаться. Хрущевки стоят по 50 лет, а у них срок службы был 25. Неужели власти ждут, когда старые дома массово начнут разрушаться? Землянки будем рыть?
Сегодня практически не работает целая отрасль экономики - строительная. В результате не дорабатывают металлурги, цементные заводы, транспортные компании – только потому, что стоят высокие цены на строительство. Высокие цены на рынке недвижимости – это удавка на экономике России.
