Разговоры о тотальной ликвидации мини-маркетов ведутся в Нижнем Новгороде аж с 2006 года. Оно и понятно – на архитектурное украшение столицы Приволжья они явно не тянут, да и свою миссию на этапе рыночных преобразований российской экономики эти магазинчики с нехитрым набором товаров уже выполнили. Мэрия, отдавая явное предпочтение более цивилизованной стационарной торговле, планировала убрать их к 2009-му. Коррективы по срокам внес кризис – предпринимателям дали еще 2-3 года отсрочки. Похоже, эта пролонгация была уже последней, а стало быть, владельцам киосков, павильончиков, тонаров и прочих торговых точек формата «мини» пора задуматься о новом месте дислокации для своего бизнеса. Именно о новом месте, а не о сворачивании: «крутые» торговые центры с комплексом услуг и развлечений наши занятые сограждане посещают лишь время от времени, а небольшой продовольственный магазин рядом с домом, в котором всегда есть свежие продукты, нужен каждый день.
Какие возможны варианты?
Нежилое помещение в жилом доме
Еще недавно предприниматели приобретали квартиры на первом этаже жилого дома, без особых проблем переводили эти помещения в нежилые и открывали там магазины, офисы, мастерские и так далее. Гипотетически этот вариант можно рассматривать и сегодня. Почему гипотетически? Потому что на практике изменить категорию недвижимости стало практически нереально. Проблема в том, что для перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников жилья в этом строении. Это условие предусматривалось законодательством и раньше, но не было такого жесткого контроля за его соблюдением, как теперь. И всегда в доме находятся владельцы квадратных метров (в каждой квартире их может быть несколько), которые категорически не хотят соседствовать ни с какими бизнес-структурами.
Пожалуй, лучше переключить внимание на другой вариант.
Оптимальным в сложившихся условиях можно считать размещение магазина на площадях, изначально проектировавшихся как нежилые. Застройщик жилого дома с такими помещениями просто обязан придерживаться всех СниПов, технических условий, требований органов санэпиднадзора, пожарных и так далее. И никакой мороки с переводом этой недвижимости в разряд коммерческой.
Ипотека для предпринимателей? Есть!
А самое главное, с этого года стало возможно оформить ипотечный кредит на ее приобретение. До недавнего времени банки даже не рассматривали заявки на ипотеку для приобретения нежилых помещений. Получить кредит на эти цели предприниматель мог, лишь заложив свою квартиру или другую имеющуюся у него недвижимость. Проценты были неподъемно высоки, а сроки слишком коротки. Приходилось довольствоваться арендой чужих площадей. Данное обстоятельство жестко ограничивало для него возможности расширения бизнеса. Последние поправки в законодательстве открыли для него в этом смысле новые горизонты. Отныне кредитным организациям разрешено накладывать обременение на покупаемую предпринимателем коммерческую площадь, а значит, она может служить залогом при выдаче кредита, что снижает риски банков, и они охотнее соглашаются на такие сделки. Кроме того, теперь в качестве заемщика может выступать не только гражданин в статусе ИП, но и любое физическое лицо, имеющее неплохой заработок и решившее выгодно вложить свои деньги. Значительно увеличены сроки кредитования – с 3 до 15 лет.
Все эти нововведения сразу же активизировали рынок, в первую очередь - в Москве. Инвестиции малого и среднего бизнеса в столичную коммерческую недвижимость за последние месяцы ощутимо возросли.
Лед тронулся и в Нижнем Новгороде. Подтверждением тому служат несколько уже оформленных в текущем году ипотечных кредитов на покупку нежилых помещений непосредственно у застройщика. Пионером в нашем регионе, на этот раз по продажам коммерческих квадратных метров через ипотеку, вновь стала компания «Жилстрой-НН», а кредиты нижегородским предпринимателям предоставляют Сбербанк России, Ак Барс Банк, Уралсиб и Промсвязьбанк.
Деньги любят счет
Прецедент создан. А теперь попробуем просчитать возможные варианты, исходя из уже объявленных условий ипотеки на покупку нежилых помещений у выше упомянутого застройщика.
Итак, процентная ставка по кредиту – от 12,4 до 17% (размер зависит от того, каким образом подтвержден доход). Срок кредитования – до 15 лет. Первоначальный взнос – от 10%. Обеспечение по кредиту – залог приобретаемой на заемные средства недвижимости. Досрочное погашение – без ограничений.
Скажем, готовое к эксплуатации в коммерческих целях помещение в 70 квадратных метров на первом этаже многоквартирного дома застройщик готов продать за 3 миллиона рублей. Оформив ипотеку на 10 лет и выкупив его, предприниматель на этой площади, которая до погашения кредита будет оставаться в залоге у банка, может сразу же открыть, к примеру, тот же продовольственный магазин. Платить по кредиту в этом случае придется порядка 40 тысяч рублей в месяц. Даже для небольшого бизнеса это вполне приемлемая сумма. Тем более, что помещение уже в собственности и не нужно платить за аренду.
Другой сценарий. Человек еще работает, и собственный бизнес у него пока только в планах. Тогда на приобретенную нежилую площадь можно пригласить предпринимателя без «постоянного места жительства». Тогда львиную долю платежей по кредиту будет вносить он – в виде арендной платы. Минимальная ставка за аренду сегодня составляет примерно 400 рублей за квадратный метр. Умножаем на 70 – получаем 28 тысяч. Таким образом, на погашение кредита владельцу недвижимости остается добавить всего 12 тысяч. К тому же, ставка за пользование помещением со временем увеличивается, а кредитный платеж останется прежним.
В любом случае приобретение коммерческой площади с целью инвестирования и собственных, и заемных средств выгоднее, чем жилой. Это тоже несложно подтвердить расчетами. Предположим, на те же 3 миллиона рублей можно купить трехкомнатную квартиру. Но сдавать ее дороже, чем за 15 тысяч в месяц вряд ли получится. К тому же, ее надо оборудовать, обставить хотя бы самой необходимой мебелью. Получается, что коммерческое помещение окупается за 8-10 лет, а квартира – только за 20. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и такой фактор, как финансовые риски. Рынок аренды нежилых помещений в этом смысле более цивилизованный – заключается официальный договор с зарегистрированной фирмой, на основании которого с недобросовестного арендатора деньги можно взыскать через суд. С квартиросъемщиками, которые могут нанести ущерб и самому жилью, и соседям (затопив, к примеру, квартиру этажом ниже), просто не заплатить и скрыться, проблем гораздо больше.
Вот поэтому, желая обеспечить себе стабильный, гарантированный доход (не грех подумать и о старости, которая рано или поздно все-таки наступит), есть смысл рассмотреть возможность покупки коммерческой недвижимости. Тем более, что сделать такое приобретение теперь можно и с помощью ипотеки. Напомню, предпринимателем для этого быть не обязательно.
Фото: nn.barahla.net
