Главный вопрос, который волнует сейчас нижегородцев, которые собираются решать свои вопросы с жильем или коммерческой недвижимостью, что будет с ценами? Как на них повлияет дальнейшее развитие политической и экономической ситуации? Спровоцируют ли санкции против России кредитный кризис, снижение объемов строительства? Стоит ли ждать обвала цен или, наоборот, их резкого подъема? Мы обратились к нашим экспертам, известным нижегородским аналитикам и практикам из ведущих компаний рынка недвижимости.
Мнение аналитика
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, не видит оснований для панических настроений. По ее мнению, нижегородцы понимают: самый надежный способ сохранить накопления – вложить их в недвижимость. К тому же, этот год, по словам Татьяны Романчевой, был наиболее «урожайным» по количеству заявленных проектов. А это - завтрашнее строительство в городе и области, новые квадратные метры и рабочие места.
Что происходит на рынке жилья
Вторичный рынок – цены расти не спешат
Цена квадратного метра на вторичном рынке в конце 2 квартала составляла 68 743 рубля. Если сравнить со 2 кварталом 2013 г., то произошло ее снижение на 1,2 %. Для сравнения: на январь 2014 года, по сравнению с началом 2013 года, отмечался рост цен на 5 %.
Во всех регионах России, за исключением Северо-Западного, вторичный рынок России по стоимости опережает первичный, как минимум, на 10%. Но уже второй год особого роста цен на вторичном рынке не наблюдается.
К концу 2014 года стоимость жилья на вторичном рынке по сравнению с началом года вырастет, но несущественно: не более, чем на 4-4.5%.
Новое жилье – цены не успевают за инфляцией
Средняя цена на конец 2 квартала 2014 года составляла 59 589 руб. за кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2013 года она выросла всего на 6 %. Усилиями правительства, поощрением застройщиков идет увеличение объемов ввода жилья. Реализуются крупные проекты эконом-класса в черте города: ЖК « Бурнаковский», ЖК «Первомайский» (ул.Украинская), ЖК «Цветы». В результате, предложение в этом сегменте рынка серьезно возрастает, поэтому большого роста цен в этом году вряд ли стоит ожидать. В прошлом году рост цен в этом сегменте составил по отношению к 2012г. 7,2%, в этом году он, скорее всего, не превысит 6 %. Получается, что цены растут медленнее, чем инфляция.
Загородная недвижимость
Уточним, что имеется в виду не второй дом (секонд-хаус), а жилье, которое покупается для основного проживания. На данный момент в ближайших пригородах строятся комплексы «Стрижи», «Окский берег» - Богородское направление, «Красная поляна» в Афонино (Кстовский район) и др. Эти проекты оказывают существенное влияние на цены рынка жилья эконом-класса в городе. Квартиры и коттеджи предлагаются по небольшой стоимости. Например, в ЖК «Красная поляна» цены от 1200-1800 тыс. руб. за квартиру. При этом объем предложения приличный: в первой очереди порядка 500 квартир.
Увеличилось количество коттеджных поселков – на 31% по сравнению со 2 кварталом 2013 года. Стоимость сотки земли с коммуникациями достаточно высокая, и за год она еще выросла на 7.4%.
На что способны покупатели
При всем при этом покупательная способность населения явно не увеличилась. А если еще учитывать то, что ставка ипотечного кредитования не то что не уменьшилась, а, скорее, будет расти, то стоит говорить об уменьшении спроса, и, как следствие, стоимости жилья. Впрочем, в силу инертности рынка недвижимости, проявится это не сразу, а постепенно.
Коммерческая недвижимость: затишье перед бурей?
Торговая и офисная недвижимость: ставки выросли, но незначительно
Средняя ставка в торговых помещениях на бутиковой зоне подросла на 10%, а средняя ставка в офисных помещениях - на 7,6%. В 2014 году вводится 20 тыс. офисных помещений в отдельно стоящих зданиях. Повышения налога на недвижимость пока не произошло, не будет его и в следующем году, поэтому повышения арендных ставок в связи с этим ждать не стоит.
Склады – рынок несбывшихся ожиданий
Проекты в этом сегменте рынка недвижимости заявляются, но не осуществляются. Новые складские площади, как правило, строятся под конкретного клиента. Эта тенденция характерна не только для нашего региона. Но у нас она особенно выражена из-за близости к столице. При этом часть складских площадей федеральных и транснациональных компаний, работающих у нас, находится в Подмосковье. Что касается арендных ставок, то в теплых складах в нагорной части они увеличилась на 1,7%, в заречной – на 26%.
Рынок пополнится 28 новыми гостиницами
К Чемпионату мира по футболу 2018 в Нижнем Новгороде строится большое количество отелей. На средства областного правительства, инвесторов и так называемые «внебюджетные средства» в областном центре реконструируют и построят 28 гостиниц. В частности, гостиничные комплексы появятся на Стрелке около стадиона, на ул. Володарского, на месте бывшей гостиницы «Москва», Дома крестьянина. Также появится ряд небольших отелей в 2-3 км зоне от кремля.
Нижегородские специалисты рынка недвижимости дали свой прогноз
Александр Жилевский, директор АН «Выбор-недвижимость»:
- Жилье для россиян было и остается вопросом номер один. Поэтому независимо от политической и экономической ситуации люди будут решать и решают свои жилищные проблемы. Ведь жизнь не стоит на месте: кто-то разводится, кто-то женится, у кого-то рождаются дети, требуют внимания пожилые родители.
Кризиса на рынке вторичного жилья не будет, как и обвала цен, которого, возможно, кто-то ждет. Напомню, что во время кризиса 2008-2009 годов некоторые тоже ждали обвала цен. Но этого не произошло. Конечно, люди могут на время отложить решение своих проблем, но собственники за бесценок продавать свои квартиры точно не будут.
Если сравнивать нынешнюю ситуацию с кризисными годами, то в 2008 году ситуация была намного сложнее в банковском секторе. Сейчас пока особых оснований для беспокойства нет: обязательства банками выполняются, наличность есть.
А вот на рынке новостроек все зависит от финансового состояния каждого конкретного застройщика. Мы, например, строили и в кризис, и выполняли все свои обязательства. Так планируем поступать и в дальнейшем.
В общем, если есть необходимость решать жилищную проблему – не откладывайте в долгий ящик – живите здесь и сейчас!
Светлана Жарова, директор АН «Монолит»:
- У россиян жилье всегда стоит на первом месте. Они стремятся улучшать условия своего проживания: увеличивать площадь, менять район, заботиться о подрастающих детях. И одно дело вкладывать деньги в ценные бумаги, к которым у многих нет доверия, и совсем другое - в реальные квадратные метры. Ведь недвижимость – это всегда надежность и стабильность.
Думаю, что на жилье цены в ближайшее время расти не будут, по крайней мере - существенно. Поэтому сейчас самое время приобретать квартиры или улучшать свои жилищные условия.
Что касается спроса, то в этом сентябре он по сравнению с летними месяцами увеличился на 5-10% - меньше, чем обычно. Возможно, люди выжидают, испытывая чувство тревоги в связи с происходящими политическими и экономическими событиями. Но рынок не стоит на месте, сделки все равно происходят, хотя и менее интенсивно. А вот инвесторов стало меньше. Возможно они, минуя агентства недвижимости, идут напрямую к застройщикам? Но отмечу, что с некоторыми агентствами (например, с АН «Монолит») и в этом случае сотрудничать выгоднее: мы продаем новостройки по ценам застройщиков, а при этом предоставляем более полный комплекс услуг.
В нашем агентстве сделки шли всегда, даже в самый разгар кризиса 2009 года, когда многие другие фирмы закрылись. Идут они и теперь: ситуация стабильная, предприятия не закрываются, ипотеку дают. Не бойтесь решать свои жилищные проблемы!
Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес»:
- Сейчас в связи с экономическими санкциями и тем давлением извне, которое оказывается на Россию, люди, которые имеют денежные средства, решают вопрос, как их хранить, в каком банке, в какой валюте. Толчком к подобным размышлением служит, в том числе, и ослабление рубля. Я считаю, что эта ситуация для рынка недвижимости в принципе благоприятная. Любой здравомыслящий человек, который раньше тратил деньги на дорогостоящий отдых за границей, менял автомобили, сегодня понимает, что самое практичное и правильное – это инвестировать в недвижимость или улучшать жилищные условия.
Советую при этом обратиться к профессионалам, которые дадут совет, как действовать в данной ситуации, расскажут, что сейчас в тренде, какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости. Профессионалы знают, что реально стоит за каждым объявлением в газете, в интернете. Люди могут выставлять недвижимость на продажу по самым немыслимым ценам, но существует сухая статистика, которая констатирует, по каким ценам эта недвижимость реально продается.
В зависимости от суммы в кошельке, наиболее выгодно приобретать либо жилье эконом-класса, либо элитные объекты, которые представлены на рынке в небольших количествах. Пока цены на жилье эконом-класса вполне приемлемые и доступные, но, предполагаю, что они будут увеличиваться по мере роста спроса. Отмечу, что сейчас строится много жилья в ближайших пригородах, и это для многих реальная возможность улучшения жилищных условий или хороший вариант для инвестиций. В частности, АН «Адрес» является эксклюзивным представителем застройщика проекта «Малоэтажки АльХорс».
А вот квартиры в средней ценовой категории будут менее ликвидны в данной ситуации.
Все привыкли к тому, что осенью активность на рынке недвижимости возрастает: люди возвращаются из отпусков и приступают к решению вопросов, которые откладывали.
Большинство сделок, как известно, проходит с использованием ипотеки. Сейчас покупатели стараются обойтись меньшими заемными средствами, учитывая экономическую ситуацию. Здесь тоже помогут профессионалы. Во-первых, правильно оценить стоимость квартиры, во-вторых, правильно подобрать размер и условия кредитования. Какие-то банки подняли процентные ставки, но увеличили период возврата кредита, какие-то - пока удерживают прежние ставки. В АН «Адрес» на все вышеперечисленные вопросы можно получить ответы и бесплатные консультации в режиме одного окна. Тем, кто собирается брать ипотечный кредит, я бы советовал сделать это сейчас, поскольку обычно осенью ставки по ипотеке начинают расти. Если ли все сделать вовремя, то останется 3-4 месяца (стандартное время действия одобрения ипотеки) для выбора квартиры при сохранении привлекательной ставки.
К положительным моментам в данной ситуации я отношу результаты недавних выборов губернатора. Правительство Нижегородской области настроено на дальнейшее увеличение объема строительства жилья, расселение ветхого фонда, развитие промышленности, привлечение инвестиций. Чем более стабильна и предсказуема политика в области, тем более спокойна обстановка и на рынке недвижимости.
