Мнение Анатолия Рябинина, директора агентства недвижимости «Чекни», президента НГСР:
- Год назад я сделал прогноза относительно цен на недвижимость в 2013 году: либо цены на вторичном рынке жилья расти не будут, либо они будут падать. То есть ни о каком росте речь не шла. Так и случилось.
Доля рынка, которую контролируют профессиональные риэлторы, входящие в НГСР, достаточно велика. И это позволяет сделать достаточно объективные выводы и по динамике, и по тенденциям рынка недвижимости, который на самом деле отражает то, что происходит в макроэкономике. Сейчас уже можно сказать, что в 2013 году наблюдалось падение спроса и покупательской способности на вторичном рынке жилья (именно сделками на вторичном рынке по большей части занимаются риэлторские компании), и, как следствие, цены не росли, а в некоторых случаях и снижались. Всем продавцам недвижимости, которые хотели продать квартиры в 2013 году, мы советовали опускаться до минимального значения рыночной цены. В противном случае сроки продажи сильно затягивались.
Что касается первичного рынка жилья, то на рынке есть стабильные компании, надежные застройщики, спрос на жилье которых был стабилен в течение всего года. И таким, видимо, будет и в 2014 году. Причина - сейчас покупатели все большее внимание начинают уделять репутации застройщики, снижая таким образом риски покупки. Относительно загородного жилья могу сказать, что в 2013 году мы наблюдали спрос на дома эконом-класса (когда стоимость загородного дома сопоставима со стоимостью городской квартиры).
Кстати, аналогичная ценовая ситуация наблюдается в других городах России. В частности, существенно снизились цены на жилье в Москве и Челябинске.
Прогноз от президента НГСР
В 2014 году, скорее всего, мы будем наблюдать дальнейшее снижение спроса на жилье (на спрос может, помимо прочих факторов, повлиять введение налога на недвижимость). И, как следствие, снижение цен. Это будет видно уже по итогам первого полугодия 214 года. На первичном рынке цены на жилье у лидеров рынка сохранятся.
В общем, не стоит ожидать подъема цен на всех сегментах рынка жилья. Они или сохраняется на прежнем уровне, или будут снижаться (особенно у тех застройщиков, цены на жилье у которых сильно отличаются от рыночных).
Мнение Ирины Солнцевой, независимого аналитика рынка недвижимости:
- Ситуация на рынке загородной недвижимости развивается по несколько иным принципам, чем ситуация на рынке городского многоквартирного жилья. Дело в том, что загородная недвижимость воспринимается не как предмет первой необходимости: это то, что иметь желательно, но без чего можно прожить. И вполне неплохо. Есть случаи, когда люди годами выбирают место, где они будут покупать или строить загородный дом. И могут себе это позволить: все это время им есть, где жить. Поэтому рынок загородной недвижимости еще более инертен, чем рынок недвижимости городской. В 2013 году произошел некий идеологический перелом: загородный дом перестал восприниматься как атрибут исключительно богатых людей. А интерес покупателей сместился в сторону земельных участков без подряда на строительство. Иными стали и предлагаемые загородные проекты. Они перешли от моноформатности к полиформатности. Теперь нередко в рамках одного проекта предлагается абсолютно разное по стоимости и идеологии жилье: дуплексы сочетаются с таунхаусами, коттеджами и участками без подряда. Поэтому расширяется ассортимент для потребителей, поэтому растут продажи. 2013 год стал весьма результативным по количеству продаж во многих организованных коттеджных поселках.
Еще одна особенность прошедшего года: цены были стабильными, они почти не выросли. Когда говорят, что цены на рынке загородной недвижимости растут, то это часто обусловлено особенностями подсчета средней цены, а не реальной ситуацией: с рынка вымываются самые дешевые, точнее - адекватно оцененные, предложения, поэтому средняя цена становится выше.
Также в нашей области в прошедшем году стали реализовываться полномасштабные проекты комплексного развития территорий. А также проекты, объединяющие самостоятельный инфраструктурный комплекс и коттеджный поселок. При этом такой комплекс существует как самостоятельная бизнес-единица, напрямую с поселком он не связан (пример: «Владыкино – экоферма, «7 озер» – рыболовный клуб и охотничье хозяйство и т.д.).
Появились на рынке и новые игроки. Я бы назвала их «минидевелоперы». Они скупают земельные участки и старенькие домики в хороших, востребованных местах, сносят их и строят новые коттеджи для продажи. Раньше их было немного. А сейчас таких игроков десятки.
Прогноз на 2014 год
Учитывая неоднозначную ситуацию с банками, недвижимость, как альтернативное средство сохранения капитала, может вырасти в цене,. Это в краткосрочной перспективе. А в долгосрочной - такая ситуация может привести к тому, что банки будут ужесточать требования к заемщикам, ужесточать условия выдачи кредитов. Но ведь по статистике 25 процентов сделок проходят с помощью ипотеки (касается эта статистика и рынка загородного жилья). В таком случае снизится платежеспособный спрос, а цены замрут или начнут снижаться.
Анализ показывает, что у горожан максимальным спросом пользуются земельные участки для ИЖС на расстоянии не далее 30 км (лучше - не далее 15 км) от города, площадью 8 – 15 соток, при стоимости сотки 25-30 тыс.руб. И, вторая популярная категория, со стоимостью сотки 60-100 тыс.руб. Разница в стоимости объясняется обеспеченностью участка коммуникациями.
Что касается домовладений, то здесь аналогичная картина: такая же площадь участка. Такое же расстояние от города. Самая востребованная площадь дома – 80-100 кв.м. Коммуникации при этом должны присутствовать в полном объеме. А стоимость дома должна составлять 2,5 – 4,5 млн.руб. Таким образом, самый массовый спрос наблюдается в сегменте эконом-класса.
Цены на земельные участки последние три года растут в только ближайшем пригороде (в зоне до 15 км). Участки, расположенные дальше от города, в последнее время дешевели. Видимо, эта тенденция сохранится и в будущем году.
Домовладения же в последние годы плавно, почти незаметно ( не превышая уровня инфляции), но растут в цене. Наверное, такой рост продолжится и в 2014 году. Резких скачков, взлетов и падений, на рынке загородной недвижимости не будет.
Елена Олифер, руководитель отдела оценки и аналитики агентства недвижимости «Кварц»:
- В 2014 году на рынке недвижимости продолжат развиваться основные тенденции 2013 года: плавный рост цен на жилье в пределах инфляции – 3-6 процентов, незначительное снижение ставок ипотечного кредитования, преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса. Прогноз может корректироваться при возникновении глобальных изменений в мире и экономике России в частности.
