В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» прошел круглый стол на тему «Рынок недвижимости 2013: тенденции и прогнозы», в ходе которого профессиональные участники – директора известных нижегородских агентств недвижимости, и аналитики рынка недвижимости рассказали, что ждет нижегородский рынок жилья в 2013 году. Сегодня мы знакомим нижегородцев с выводами профессионалов.
Цены будут расти. Или нет?
Вторичный рынок жилой недвижимости пользуется особой популярностью в нашей стране. Здесь совершается подавляющее количество сделок. Поэтому он и стал основной темой для обсуждения.
Алексей Чемоданов, независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» (АЦ ИНН), отметил, что 2012 год в ценовом отношении для вторичного рынка жилья стал интересным и динамичным. Особенно по сравнению с предыдущими двумя годами: «2008 год был пиком в ценовом отношении на рынке вторичного жилья, когда был перейден рубеж в 60 тыс. руб. за кв. м. С началом кризиса этот показатель резко просел на 25 %, примерно до 45 тыс. руб. Два года продолжалось весьма вялое ценовое развитие: в 2010 году цены за квадратный метр вторичного жилья еще немного опустились – примерно на 1 %. А в 2011 году они подросли на 8 %. В 2012 году начался достаточно неожиданный ценовой рост – 23,7 %. В результате цены достигли докризисных 60 тысяч».
Алексей Чемоданов разъяснил, что существует такой показатель, как «индекс доступности жилья» (ИДЖ), отражающий покупательскую способность населения в плане приобретения жилья. Показатель условный, но достаточно характерный: он рассматривает соотношение годового дохода семьи из трех человек (при двух работающих) с ориентиром на среднюю зарплату в регионе, и рыночную стоимость жилья. В результате выясняется, сколько лет такой семье понадобится копить на квартиру площадью 54 кв.м (учитывается социальная норма жилья на одного человека – 18 кв.м), в том случае, если весь доход семьи будет тратиться только на это. Так вот, сейчас, по словам Алексея Чемоданова, этот коэффициент находится на самом нижнем уровне – 4,5. А это означает, что в настоящее время жилье для нижегородцев, исходя из их доходов, наиболее доступно. (Для сравнения – в конце 2008 года ИДЖ был равен 7,5). На доступность жилья, по мнению аналитика, влияет и то, что сейчас развивается институт ипотеки, а застройщики все чаще выступают с различными программами, стимулирующими продажи новых квартир.
Алексей Чемоданов отметил, что эти тенденции сохранятся и в 2013 году. Видимо, начнет реализовываться отложенный спрос, накопленный в кризисные годы. И рост цен на рынке жилья будет высоким – до 20 %. Тому есть несколько причин: «Во-первых, нельзя забывать об инертности рынка недвижимости. Во-вторых, о том, что рынок вторичного жилья – это тысячи собственников, сговор между ними невозможен, а рынок сейчас разогнался. Поэтому, на мой взгляд, замедление ценового роста на рынке вторичного жилья не будет резким. Хотя, скорее всего, в ближайшие месяцы мы будем наблюдать постепенное снижение данной динамики».
Ирина Солнцева, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф», отметила, что столь популярного в Нижнем жилья эконом-класса катастрофически не хватает. И его стоимость продолжает расти. При этом Ирина Солнцева подчеркнула, что сейчас жилье приобретается и строится во всех сегментах. По ее мнению, вряд ли цены будут расти так же активно, как это происходило в 2012 году: «Существуют сдерживающие факторы для роста цен: увеличение тарифов ЖКХ, ставок по ипотеке, перспективы введения нового налога на недвижимость, инфляционные процессы и т.д. Эти показатели не позволят ценам продолжать такой же активный рост, как в 2012 году: порядка 26-27 % на рынке вторичного жилья, и 23-24 на первичном. В 2012 году на рынок было выведено сразу несколько новых крупных проектов комплексной многоэтажной застройки, которые будут вводиться в эксплуатацию с 2013 по 2020 гг. Это тоже будет сдерживать рост цен на жилье. А в целом, на мой взгляд, глобальных изменений не произойдет». К тому же, как отметила Ирина Солнцева, практика показывает: если в один год произошел резкий рост цен, то на следующий ситуация будет более стабильная. Это касается и рынка вторичного жилья, и новостроек.
Покупать или нет?
Александр Жилевский, директор АН «Выбор-недвижимость», подчеркнул, что сейчас популярность ипотеки выросла. А, самое главное, она стала доступной и понятной для нижегородцев: «Если во всем мире все покупают все квартиры с помощью кредита, то и мы никуда от этого не денемся. Но еще не так давно многие опасались брать ипотеку. Сейчас такого нет. Что касается спроса на жилье, то он был и остается. У нас восемь человек из 10, по данным опросов, говорят, что хотели бы изменить свои жилищные условия. Поэтому ожидать снижения спроса на жилье не следует. И решать жилищный вопрос будет помогать именно ипотека»
Александр Жилевский отметил, что основные «враги» роста цен на недвижимость – налоги, ставки ЖКХ и кризисные моменты в экономике. Они и не позволят ценам бесконтрольно расти в 2013 году. При этом директор АН «Выбор-недвижимость» сказал, что и покупатели, и продавцы жилья должны, прежде всего, ориентироваться на личную ситуацию: и покупать, и продавать жилье, если это необходимо. Также Александр Жилевский подчеркнул следующее: «Стоит отметить, что аналитики рынка недвижимости в своих прогнозах учитывают цены предложения, а они, как правило, завышены. Связано это с понятным желанием продавца квартиры продать ее как можно дороже, независимо от реальности запрашиваемой цены. А риэлторы ориентируются на рыночные цены – реальные, по которым и совершаются сделки. Поэтому я бы рекомендовал нижегородцам больше ориентироваться на советы практиков».
Александр Авербах, директор АН «Шанс», уточнил, что большая часть сделок на рынке жилья происходят по личным мотивам конкретной семьи: «Например, взять рождение ребенка: никто же не будет откладывать это событие только из-за того, что выросли цены на жилье. А общий уровень жизни сейчас сильно вырос, представления о комфорте изменились: никто не хочет ютиться в коммуналке или в однокомнатной квартире с ребенком. Поэтому спрос, безусловно, сохранится. А это и является определяющим фактором. К тому же, пока у нас растут цены на нефть и зарплаты, сохраняется нормальное соотношение рубля и доллара, главным определяющим фактором остается дефицит жилья. А он пока никуда не делся».
Александр Авербах сказал, что, если ситуация в экономике глобально не поменяется, рост цен на жилье продолжится. Собственно, он и не останавливался на вторичном рынке жилья с мая 2009 года. Изменится ситуация может в том случае, если будет возводиться значительное количества жилья за государственный счет. Но пока этого не происходит.
Анатолий Рябинин, генеральный директор АН «Чекни», с этим мнением согласился: «Безусловно, сформировался отложенный спрос, о чем уже было сказано. Поэтому я предположу, что скорее произойдет рост цен на жилье на вторичном рынке. Но вряд ли стоит говорить, что он будет значительным». Все чаще в последнее время стали звучать идеи о том, что вот-вот жители нашей страны последуют примеру западных стран и начнут перебираться на постоянное место жительство за город. Поэтому второй темой для обсуждения стал именно этот вопрос: насколько реальна для реализации идея загородного проживания.
По словам Ирины Солнцевой, рынок загородного жилья остается разнородным. Существует сегмент коттеджных поселков, а есть отдельные дома и земельные участки в деревнях. И это пока две большие разницы. В 2012 году спросом пользовалась пригородная 30-ти км зона: и участки, и дома здесь росли в цене. Видимо, такая тенденция сохранится и в 2013 году. Но появилась и еще одна: «Сейчас особый интерес вызывают так называемые дальние дачи (менее комфортные, быть может, но однозначно более дешевые). Люди готовы уезжать за 100-150 км от Нижнего, чтобы отдыхать сезонно, наслаждаться покоем, тишиной и чистым воздухом. Но это не дома постоянного проживания». А вот сказать, что загородное жилье на сегодня является реальной альтернативой проживанию в городской квартире, нельзя. И такая ситуация, видимо, сохранится еще долго: «Реальность такова, что городская среда позволяет пользоваться всеми инфраструктурными объектами - как социальными, так и инженерными. А на загородном рынке это не так».
Ирина Солнцева отметила, что вопрос инфраструктурной составляющей, инженерных коммуникаций, подведения их к конкретному участку, серьезен: это значительные вложения, которые должны осуществляться в рамках государственных программ. Руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» считает, что формирование цивилизованного пригорода (а это 15-20 км зона от города, где наиболее целесообразно строить дома для постоянного проживания) нам необходимо, и этим вопросом следует заниматься, поскольку интерес к загородной жизни есть. И скорее всего, это вопрос времени: « Рынок организованных коттеджных поселков зародился совсем недавно, ему нет и 10 лет. Сейчас заявлено 60 с лишним поселков, а жилых не более 4. Но объективные результаты мы увидим лет через 5: сколько из заявленных сегодня поселков будет застроено и заселено».
Алексей Чемоданов с этим мнением был солидарен: - В большинстве своем пока загородный дом не рассматривается как основное жилье. Это сейчас или второй дом, или место отдыха. Основным жильем загородный дом станет только тогда, когда появится конкуренция с городским жильем. И прежде всего это касается эконом-класса, когда покупатель сможет выбирать: что лучше: двухкомнатная квартира в городе или дом площадью порядка 100 кв.м в пригороде. Сейчас важный момент – инфраструктура проживания. Когда загородный дом - второй, то школа и поликлиника рядом не нужны. А, чтобы создать собственную инфраструктуру, должен быть соответствующий масштаб этих поселков. Это не несколько сотен домов, а более масштабные проекты по нескольку тысяч домов. Тогда там будет возможно создать соответствующие условия для постоянного проживания. Пока же все успехи малоэтажки, о которых много говорят, на мой взгляд, основаны на данных ФРС о регистрации первичного права собственности на индивидуальный дом. Ведь не учитывается, когда был построен регистрируемый на данный момент дом: вчера или 10-15 лет назад».
Также Алексей Чемоданов сказал, что в Нижнем существуют проблемы для развития малоэтажного строительства: «В частности, проблема пробок - все выезды из города у нас напоминают бутылочные горлышки. И будущее в этом плане пока туманно. В градостроительном плане развитие наиболее перспективных под малоэтажную застройку земель в черте города рассматривается для строительства многоэтажного жилья».
Александр Жилевский подчеркнул, что семьи, имеющие детей, либо их только планирующие, не могут позволить себе постоянно жить за городом на данный момент: «Дети должны ходить либо в детский сад, либо в школу, и возить их каждый день в город – невозможно. Кроме того, загородный дом недешевое удовольствие, что тоже ограничивает круг потенциальных покупателей. А самое главное – дома сами по себе дороги в эксплуатации. Да и кредитов под загородное строительство практически не дают. Поэтому этот рынок развивается слабо». Александр Авербах отметил, что идея правительства о доступном малоэтажном жилье хороша, но пока не удовлетворен спрос на квартиры. Да и экономически застройщикам невыгодно строить небольшие дома взамен многоэтажек. При этом директор АН «Шанс» отметил, малоэтажное строительство – дело обозримого будущего.
Анатолий Рябинин напомнил, что существует еще сегмент городской малоэтажки: «Не забывайте, что существует районы Лагуна, Стригино, Кузнечиха, огромные массивы жилого сектора в Ленинском и Сормовском районах. И нижегородцы идут на то, чтобы продавать свои квартиры, порой даже в соседних домах, и купить такой дом, а затем на его месте возвести современный коттедж. И качество жизни получается совершенно другим, нежели в городской квартире. И вся инфраструктура под боком».
Вопрос. Почему нижегородцы зачастую предпочитают арендовать жилье, а не брать ипотеку?
Александр Жилевский. Рынок аренды у нас пока дикий. К тому же статистика показывает, что количество разводов растет, и молодые семьи изначально задумываются, что будет в такой ситуации. Еще одна причина – нет постоянного заработка. Либо изначально снимается квартира на время (учебы, например).
Александр Авербах. Не все. Сейчас, на мой взгляд, сложилась уникальная ситуация, когда нижегородская семья может решить свою жилищную проблему за счет кредита. Да, за ипотеку, надо платить больше, чем за аренду. Но не в 2 раза, а на 10 или более процентов, в зависимости от квартиры. К тому же квартира, приобретенная в ипотеку, становится собственностью. При этом первоначальный взнос можно накопить, или попросить помощи у родителей. Хочу отметить, что основной активный класс - нижегородские семьи 28-40 лет с ребенком, жилищный вопрос таким образом сейчас с удовольствием решают. Уже многие понимают, что приобретенную таким образом квартиру можно продать, да и банк идет на уступки, случись что: предоставляет каникулы по выплатам.
Фото: tyumen.rfn.ru
