Активная политическая жизнь начала этого года и сдержанные прогнозы экономистов заставляют людей еще и еще раз задумываться о том, что будет с ценами к лету. В том числе - что будет с ценами на недвижимость.
Российские аналитики обращают внимание на несколько основных факторов.
Первый - украинские события. Казалось бы, где Нижний Новгород и где Украина? Ан нет. Политические процессы на экономике еще как сказываются. Некоторые считают, что наблюдаемая сегодня централизация власти приведет к закручиванию гаек, к изъятию у регионов их минимальных прав и усилению концентрации капитала в Москве. Следовательно, цены в столице продолжат расти, в регионах, даже самых благополучных, – снижаться.
Второй - снижение курса рубля. Когда накопления обесцениваются, появляется желание защитить их, например, вложениями в недвижимость. Так, продажи квартир в российских новостройках в первом квартале увеличились примерно вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2013 года (см. РБК daily от 04.04.14). Та же тенденция отмечалась и на вторичном рынке жилья. Однако рост интереса к инвестициям в недвижимость вряд ли будет продолжительным, считают аналитики.
В начале года эксперты «Полезной площади» предсказывали, скорее, стабильное понижение цен. Анатолий Рябинин, директор агентства недвижимости «Чекни», президент НГСР, предрекал дальнейшее снижение спроса на жилье и, как следствие, снижение цен на всех сегментах рынка жилья.
Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости, настраивала на спокойствии на рынке загородной недвижимости без резких скачков, взлетов и падений. Впрочем, оговаривалась: «Учитывая неоднозначную ситуацию с банками, недвижимость, как альтернативное средство сохранения капитала, может вырасти в цене. Это в краткосрочной перспективе». В долгосрочной же перспективе более вероятно снижение платежеспособного спроса и, следовательно, стабилизация или снижение цен. Чуть иной виделась ей ситуация с загородными домовладениями: в последние годы они плавно, почти незаметно (не превышая уровня инфляции), растут в цене.
Прошло три месяца. Что изменилось?
Справка
Нынешнее положение таково: на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода средняя цена квадратного метра в марте составила около 64 тыс.руб. и слегка поднимается. По сравнению с данными за февралем она повысилась примерно на 0.48%. На рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде в марте наблюдалось незначительное понижение цен.
Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости», отмечает заметную разницу в состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости: - На рынке коммерческой недвижимости особого развития после кризиса так и не произошло. Можно говорить о возрождении торговой недвижимости, поскольку в Нижнем Новгороде, хоть и не прежними темпами, продолжают открываться новые торговые центры, развивается стрит-ритейл.
На рынке офисной недвижимости тоже есть подвижки. Достраиваются бизнес-центры на улице Советской и Керченской в Канавинском районе, на площади Свободы, на улице Большой Печерской и Ошарской в Нижегородском районе. Но есть офисные долгострои, которые зависли в кризисные годы и продолжают заброшенным видом пугать горожан.
Колебания цен на жилье из года в год подтверждают факт цикличности развития рынка недвижимости. В 2012 году мы наблюдали интенсивный рост цен - 24% за год, самый высокий рост среди городов-миллионников. В 2013 году пришел черед стагнации цен. Они выросли только на 3%, что гораздо меньше уровня инфляции.
О характере 2014 года можно делать определенные выводы уже по первым 3 месяцам. Мы видим оживление ценовой ситуации. Квартиры стали из месяца в месяц дорожать. В январе цены подросли только на 0,3% (и это понятно - новогодние праздники замораживают рынок). В феврале же рост был более заметен - на 1,2%, а март показал еще 1,3%. Таким образом, за первые три месяца цены подросли на 2,9%. что сопоставимо с результатами всего 2013 года. Если подобные темпы будут сохраняться, можно прогнозировать годовой рост цен на уровне 12-15%. Это рост не обвальный, не катастрофический, просто опережающий темпы инфляции.
Чем может быть вызвано наблюдаемое сейчас повышение стоимости жилья? Я считаю, здесь борются два тренда. С одной стороны, в стране продолжается экономическая неопределенность, официальные прогнозы по росту экономики неутешительные.
А это означает торможение уровня доходов населения. Отсутствие уверенности в будущем давит на рынок недвижимости в сторону стагнации. С другой стороны, мы видим противоположный тренд. Неопределенность политической ситуации: украинский кризис, тревожное ожидание санкций со стороны Европейского сообщества, которые могут привести к экономическим трудностям в стране. Череда отзыва лицензий у ряда банков показывает нестабильность банковской системы и вызывает недоверие к банковским вкладам как способу хранения средств. В таких условиях недвижимость и, прежде всего, жилая недвижимость, как более близкая и понятная для населения, приобретает дополнительный инвестиционный интерес. Следовательно, можно ожидать повышения цен на нее. Если в 2006-2007 годах активное инвестирование в недвижимость увеличивалось на волне экономического развития, на волне роста доходов, то сейчас источник другой. Это не уверенное экономическое развитие в стране, а, наоборот, неопределенность, которая заставляет население на всякий случай сберегать деньги, вкладывая их в недвижимость.
А так как эти два тренда противоположны, то они гасят друг друга, в результате мы видим достаточно умеренный рост цен на уровне 12-15 % годовых.
Что будет летом? С одной стороны, традиционно рынок жилья в этот период несколько затихает. Но в этом году падение деловой активности на рынке жилья, думаю, будет не столь заметной. Может быть, в связи с тем, что нижегородцы летние отпуска будут меньше проводить в дальних странах. При этом цены будут расти в пределах 1% в месяц, во всяком случае, такая тенденция наметилась. Тренд на повышения цены устойчив еще и потому, что объем предложения за последние полгода снизился на 25%.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, говорит о периоде стабильности на рынке недвижимости:
- Когда идет девальвация рубля, люди стремятся хранить деньги в надежном месте. Если учитывать, что рынок ценных бумаг не всем понятен и не очень развит, то недвижимость остается наиболее предпочтительным способом для хранения сбережений. Но есть нюансы, сдерживающие это стремление. Сейчас, например, высока стоимость содержания жилья, может появиться налог на недвижимость. В коммерческой недвижимости налоги будут точно браться, исходя из рыночной стоимости объектов (исключая складские и производственные помещения). И люди взвешивают все за и против перед принятием решения. А в результате спрос и цены на недвижимость остается достаточно стабильными.
На первичном рынке жилья цены за год выросли на 7,3% и в среднем составили 56630 рублей за кв.м. Этот рост соизмерим с размером инфляции. Однако есть районы, где динамика цен иная: на Автозаводе они снизились на 1%, в Московском районе превысили уровень инфляции.
На вторичном рынке средняя цена подросла за год всего на 5,2% и составила 65651 руб. за кв.м. Судя по 2-комнатным квартирам, больше всех подорожало жилье в Московском и Автозаводском районах - на 8,7%. Меньше всего поднялись цены в историческом центре Нижегородского района и в Верхних Печерах - на 2%.
Еще один источник информации о состоянии рынка недвижимости - объем предложения и объем площадей. За год по городу объем предложения вырос на 31,8%, объем площадей - на 28,2% . Больше всего объем площадей увеличился в Приокском районе - на 79% (причина и в том, что там больше всего строят), меньше всех - в Советском районе: на 12,9%.
Лето 2014 года обещает быть спокойным. Судя по всему, цены на рынке жилья стабилизировались и колебания, которые будут происходить, ненамного отличатся от уровня инфляции и традиционных сезонных колебаний. Летом спрос обычно несколько снижается, особенно в жару, количество сделок уменьшается. Но бывают ситуации, как в прошлом году, когда угрозы банковским вложениям (и другие макроэкономические показатели) провоцируют более интенсивные продажи.
Объекты премиум-класса большого роста не дадут из-за низкого спроса, а в эконом-классе роста цен не будет вообще. Хотя спрос на дешевое жилье высок, но застройщики понимают, что, подняв цены, можно потерять покупателя.
