Шамиль Мансуров, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Нижегородская Ассоциация малоэтажного строительства».
Об итогах уходящего года:
- Уходящий год выдался насыщенным в сфере малоэтажного строительства. Об этом красноречиво свидетельствуют данные статистики. Порядка 1 миллиона 400 тысяч квадратных метров жилья будет построено в 2010 г. в нашем регионе, из них 70 % придется на малоэтажные дома. Справедливости ради стоит отметить, что это не только те проекты, которые были реализованы в 2010 году, но и начатые ранее, а в этом году прошедшие госрегистрацию.
Темпы увеличения малоэтажного строительства связаны с тем, что активным игроком этого рынка выступило государство, и сегодня он ближе к социальному, чем к коммерческому. Вырос государственный спрос на малоэтажное жилье – практически все программы обеспечения жильем переведены в малоэтажную сферу (например, программа по обеспечению жильем детей-сирот, молодых специалистов и т.д.). Пока есть ограничения в этом плане по расселению ветхого фонда – людей можно переселять только в рамках одного муниципального образования. Но в городе происходят изменения, и, видимо, эта тема будет развиваться.
Важным событием в сфере развития малоэтажного строительства в 2010 году стало принятие областной целевой программы «Стимулирование развития малоэтажного строительства в Нижегородской области на 2011-2013 года», в рамках которой будет выделено более 3 млрд рублей из областного и местного бюджетов.
Также в этом году, при непосредственном участии НАМС, областным законодательным собранием был принят закон о бесплатном выделении земельных участков различным категориям граждан. В перспективе планируется включение в эту программу таких категорий, например, как молодые семьи.
О деятельности Ассоциации:
- Было проведено немало мероприятий. Весной состоялась третья по счету выставка по малоэтажному строительству, реализован проект ЭкспоДом. Состоялся целый ряд конференций – по градостроительству, по деревянному домостроению. Было начато международное сотрудничество – хорошие отношения сложились с посольством Канады. Завязались тесные отношения с Нижегородской торгово-промышленной палатой. В целом, рекламно-информационная деятельность НАМС вышла на новый уровень. В Ассоциации уже более ста участников, и каждый находит в мероприятиях свое место.
Основным проектом НАМС в начале года стала выставка-продажа Боталово-3, которая плавно переросла в проект комплексного освоения территорий Боталово-2. Сейчас там осваивается уже 30 участков, на половине из них дома построены. Планируемый уровень цен (30 тысяч рублей за квадратный метр с учетом коммуникаций) был сохранен. При том что стоимость строительных материалов возросла.
Основным событием, проверкой на прочность, стали действия НАМС в итоге пожаров в нашей области. С первых дней Ассоциация включилась в работу, фактически превратившись в отдел министерства строительства Нижегородской области по малоэтажному строительству. Свыше 30 участников НАМС строили в тех районах области, где возводилось жилье для погорельцев. Всего было возведено почти 100 тысяч квадратных метров жилья в малоэтажном формате.
Показательным моментов стало то, что те три основные технологии, на которые мы опирались изначально, и был применены в этом строительстве – каркасно-панельные технологии, газосиликатные блоки, несъемная опалубка.
Силами участников НАМС также велась работа по развитию существующих проектов застройки в 2010 году. Помимо Борского, это Богородский, Кстовский, Арзамасский районы. В целом, коттеджные поселки начали активизироваться. Хотя не так сильно, как хотелось бы. И основным стимулятором этого процесса является государство.
Проекты 2011:
- Мы планируем, что не произойдет снижения темпов строительства малоэтажного жилья. И они будут только увеличиваться, так как все больше социальных жилищных программ реализуется именно в этой сфере. Хотя вряд ли соотношение зайдет за уже упомянутые 70 процентов, поскольку, видимо, произойдет активизация и на рынке многоэтажной застройки.
С 2011 года в России начнет работать новая федеральная целевая программа «Жилище», в рамках которой будут выделены просто беспрецедентные средства на развитие жилищного строительства. Поставлена задача: строить один квадратный метр жилья на человека в год. Приоритет в этой программе отдается именно комплексному освоению территорий через малоэтажную застройку.
При участи НАМС правительство области готовит несколько площадок. В частности, совместно с фондом развития жилищного строительства готовится к освоению участок в 1 100 гектар (фактически это будет новый микрорайон города) в направлении Арзамасской и Богородской трасс. В основном здесь будут возводиться малоэтажные дома. 2011 год станет временем предпроектной и инженерно-технической подготовки, оформления документации. Непосредственно дома будут возводиться с 2012 по 2018 гг.
В Борском районе будет реализовываться проект Боталово 4 - как минимум 300 домов будут построены здесь в 2011 году.
Планируется развитие Выксунского района – с 2012 года начнется реализация проекта по строительству нового микрорайона в городе Выкса. На участке в 380 гектаров. Будут развиваться и другие проекты. В частности, возводиться поселок «Спутник» в Дивеевском районе (проект уже готов). А также следующая очередь Чешской Деревни в Богородском районе – Чешский парк. В меньшем формате по площадям домов, по более доступным ценам.
В целом, мы рассчитываем, что произойдет оживление коттеджных поселков. При этом я думаю, что не случится повышения цен. Это что касается организованных поселков, возводимых при участии государства.
О ценах:
- Если в начале 2010 году мы ставили задачу выйти на стоимость в 30 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас, с учетом государственной поддержки, ставится задача выйти в проектах комплексной застройки на 25-26 тысяч рублей за квадратный метр.
О кредитовании:
- Планы были большие на 2010 год. К сожалению, по определенным причинам, они не реализовались. «Малоэтажная ипотека» по стране в целом и у нас в частности пока не заработала. Надеюсь, что ситуации изменится в 2011 году. Большие надежды возлагаются на программу «Стимул» по стандартам АИЖК, рассчитанную на застройщиков.
Станет ли малоэтажное жилье доступным:
- То, что делается сейчас, в т.ч. участниками НАМС – это процесс для нашего региона новый. Важно, что при подготовке проектов комплексной малоэтажной застройки сразу отсекается такое понятие, как спекуляция. Если раньше загородный рынок был спекулятивным – скупались земли, и начиналась их перепродажа, то в проектах комплексной застройки такое попросту не возможно. (По нашим оценкам цена участка с коммуникациями в 10 соток не должна превышать 700 тысяч рублей. В том числе на тех землях, которые принадлежат частным лицам). Прибавьте к этому опережающие темпы строительства – так формируется доступный прозрачный рынок малоэтажного жилья.
Сейчас складывается новая для нашего региона идеология – работать в городе, а постоянно проживать за его пределами, которая имеет реальную почву для реализации. Ведь в проектах комплексной малоэтажной застройки жилье будет гораздо доступнее, чем квартира в городе. Да и строится оно быстро – всего за пару месяцев.
Постепенно меняется и формат жилья – в проектах начинают возводиться малоэтажные многоквартирные дома. Что весьма актуально – сохраняется уровень цен малоэтажного жилья, но строятся такие квартиры гораздо быстрее, не требует особых разрешений.
У рынка малоэтажного строительства большие перспективы. И постепенно (зато неуклонно) они начинают воплощаться в жизнь.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, подвела итоги 2010 года и отметила перспективы 2011-го:
- Вторичный рынок останется «на коне». Нижегородцы в основном не покупают новые квартиры «с нуля», а улучшают жилищные условия, предварительно продав старые хрущевки и брежневки. Поэтому львиную долю сделок на рынке недвижимости составляют договоры купли-продажи вторичного жилья. Средняя цена квадратного метра (по данным за 11 месяцев) в этом секторе установилась в пределах 47266 рублей, на 1,3% меньше, чем в конце 2009-го года. В среднем цена на вторичном рынке продолжает снижаться на 0,1% в месяц. В последнее время падение замедлилось, и в некоторых районах даже намечается рост цен на наиболее востребованные квартиры. Однокомнатные квартиры несколько подорожали в Приокском и Сормовском районах, двухкомнатные - в Сормовском (на 1,8%) и Советском (1,6%), трехкомнатные - в Советском районе (на 3,4%).
Одновременно увеличился объем предложения: в ноябре 2010 года он на 37,2% превысил показатели конца 2009 года, составив 281 550 кв.м. за 11 месяцев. В 2011 году цены на квартиры вторичного рынка вряд ли будут расти большими темпами. Вероятнее стабилизация цен и небольшой рост. Однако это «средняя температура по больнице». Более детальное рассмотрение покажет повышение спроса на улучшенные квартиры в микрорайонах с хорошей инфраструктурой, к жилью уровня народной стройки и хрущевок интерес будет угасать и, соответственно, цена на них продолжит снижение.
Первичный рынок отзовется на запросы нижегородцев. Сегодня первичный рынок характеризуется преобладанием квартальной застройки, один из самых показательных микрорайонов – «Седьмое небо» на Мещере.
Средняя цена квадратного метра в новостройках в 4 квартале 2010 года составила 44 100 рублей. По сравнению с прошлым годом она снизилась на 2%. Но это говорит не об общем снижении стоимости нового жилья, а о том, что цены на жилье бизнес-класса приближаются к эконом-классу (48450 и 41200 рублей за кв.м. соответственно), а жилье элитного уровня строить практически перестали.
Серьезно снизить себестоимость строительства пока не удается. Сейчас много говорят о новых технологиях, которые удешевят строительство. К сожалению, дело не только в технологии, не менее важны другие факторы – подведение коммуникаций, подключение к электроэнергии. Земельные участки под жилье приобретаются на аукционах, и это тоже сказывается на стоимости квадратного метра.
В будущем году, по нашему мнению, первичный рынок будет стабилен в цене. К концу года возможно небольшое удорожание квартир в новостройках, потому что начнется ощущаться дефицит нового жилья (в 2009 году почти ничего нового не закладывали). Сохранится тенденция сдачи домов уже с отделкой и продажи квартир не на стадии строительства, а по его окончании.
Гостиничный бизнес ждет развитие. За последний год в Нижнем модернизировано несколько крупных гостиниц, открылись малые отели на 2-10 номеров. Замечена тенденция – представлять гостям города квартиры отельного типа. Они отличаются от основных отелей тем, что не предполагают никаких других услуг, кроме клининга.
Перспективы 2011 года связаны с подготовкой к чемпионату мира по футболу в 2018 году. У нас будут проходить отборочные матчи, и на сайте ФИФА можно посмотреть количество отелей, которые необходимо построить. На этом фоне обретают почву под ногами разговоры о приходе на нижегородчину мировых гостиничных брендов («Балчуг», «Ибис», Кемпински).
Торговая недвижимость сохранит позиции. За 11 месяцев 2010 года открыто 20 новых магазинов. Сеть общественного питания стала больше на 35 объектов с 1583 посадочными местами. Однако объем ввода торговых центров снижается. В 2010 году, кроме «Fassion Gallery» в БЦ «Лобачевский plaza», что-либо назвать сложно. Разве что будет сдан ТЦ «Медвежья долина», который официально откроется уже в 2011 году. Кроме того, введены в строй два рынка – Нижегородский и Нагорный.
В целом насыщенность торговыми помещениями городе высокая, и, несмотря на это, интерес к торговой недвижимости сохраняется. Возможно, в ближайшем будущем торговля будет перестраиваться по московскому принципу. В Москве строятся огромные мегамоллы, а торговые центры, которые сделаны с концептуальными погрешностями или отличаются погрешностями в эксплуатации, теряют популярность.
Если говорить о разных сферах торговли, то лучше всех себя чувствуют продуктовые сети, мы видим, что они достаточно серьезно развиваются. Они существуют в разных форматах: и на первых этажах торговых центров, и в виде магазинчиков «у дома». Идет оживление на рынке бытовой техники и автоматики. То же положение сохранится и в 2011 году.
Арендные ставки в торговых центрах в основном сохраняются на одном уровне в течение года. Та же перспектива сохранится (за некоторым исключением) и в будущем году.
Офисы ждут сложные времена. Средняя доля вакантных площадей составляет 15% (в прошлом году пустовало почти 20% офисов). По-прежнему востребованы сравнительно небольшие площади в офисах Б класса с хорошим уровнем ремонта.
Не прогнозирую подъем этого сектора рынка в будущем году: слишком велик процент пустующих помещений. Арендные ставки не вырастут, смещения активности в сторону заречной части не произойдет, поскольку внешне привлекательные ставки, которые сегодня там предлагают, не всегда говорят о качестве помещений. Усугубит ситуацию на офисном рынке изменение налоговых ставок на фонд заработной платы. Увеличение затрат может вынудить предприятия малого и среднего бизнеса отказаться от прежних площадей.
В 2011 году будет происходить миграция арендаторов между различными бизнес-центрами, хотя и не очень объемная. Управляющие компании станут ориентироваться на долгосрочные договоры и удержание существующих арендаторов. Это, скорее всего, удастся только крупным арендаторам. Легче и комфортнее переживут год бизнес-центры класса Б с наработанной базой. На мой взгляд, не будут развиваться крупные проекты, предпосылок к этому пока не наблюдается. Строительство офисных помещений становится невыгодным: не выдерживаются благоприятные сроки окупаемости.
Алексей Макаров, исполнительный директор Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР), член Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР):
- 2010 год был для Гильдии непростым, но довольно успешным. Вместе с рынком недвижимости профессиональное сообщество прошло кризисные времена и сделало хороший задел на будущее.
Планы на 2011 год включают несколько направлений. Нас ждет работа над принципиальным увеличением численного состава профобъединения за счет агентств недвижимости, заинтересованных в цивилизованной работе с высоким качеством оказываемой услуги, как в Нижнем Новгороде, так и в областных центрах.
Кроме количественного изменения, Гильдия готовится и к важному качественному скачку в своем развитии - к переходу на саморегулирование в риэлторской сфере.
Будут расширены дополнительные сервисы для различных эшелонов сотрудников риэлторских компаний (от агентов до генеральных директоров). Обязательно продолжатся регулярные образовательные программы с участием ведущих российских бизнес-тренеров. Неизбежен процесс большего внедрения в работу риэлтора высоких технологий и интернета, и здесь гильдия всеми силами будет содействовать развитию мультилистинговых систем и сервисов.
В настоящее время НГСР принимает активное участие в работе над законопроектом о риэлторской деятельности, которых готовит РГР. Итоги этой работы, надеюсь, мы увидим уже в следующем году. Общее настроение на 2011 год абсолютно позитивное и рабочее.
Фото: doctorbormental.ru
