Арендные ставки в бизнес-центрах нагорной части города стабилизировались. Из-за дороговизны офисов в центре Нижнего Новгорода предприниматели переезжают на окраины, но там мало достойных предложений. Снимать же помещения в офисных зданиях низших классов бизнесмены не хотят. Пока их владельцы удерживают арендаторов низкими арендными ставками, но через год-полтора их бизнес-центры начнут пустеть.
Какими темпами растут арендные ставки на коммерческую недвижимость?
Почему спрос на офисы в центре города растет медленнее, чем в заречье?
Каких арендаторов будут привлекать владельцы низкокачественных офисов?
Спрос на офисную недвижимость в Нижнем Новгороде значительно превышает предложение. Директор Центра Коммерческой Недвижимости Василий Енин: «Сейчас только в базе нашей компании находится порядка 1400 заказов на аренду и свыше 300 заказов на покупку коммерческой недвижимости. Наши сотрудники постоянно собирают и мониторят информацию о появляющихся площадях. Зачастую бывает, что утром поступает информация от арендодателя, а к вечеру мы уже сдаем помещение». Г-н Енин уточняет, что в дефиците — площади, оптимальные по соотношению: месторасположение — цена — качество. В то же время владельцы низкокачественных офисных площадей на окраинах города неделями не могут найти арендаторов.
Локомотивами роста арендных ставок стали бизнес-центры городских окраин
По данным ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» (ЦКН, Нижний Новгород), в прошлом году из-за роста цен на недвижимость арендные ставки на офисные площади в среднем взлетели на 45%. Исполнительный директор ГК «Триумф» Андрей Бубнов утверждает, что самыми востребованными до сих пор остаются площади в деловой части города. Здесь цены и арендные ставки росли быстрее. По сведениям директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, полгода назад в бизнес-центрах нагорной части Нижнего Новгорода арендные ставки составляли от 550 до 1200 руб. за 1 кв.м в зависимости от класса объектов и их удаленности от центра. В заречной части за 1 кв.м в крупных центрах — от 464 до 715 руб.
Как отмечает Василий Енин, в этом году коммерческая недвижимость дорожала не так стремительно. Коммерческий директор УК «Ваш офис» СЕРГЕй КАРАТАЕВ сообщил, что в начале 2007 г. компания повышала на 10% стоимость аренды в бизнес-центре «Орбита». Следующее повышение она планирует провести только в начале 2008 г. Эксперты констатируют, что арендные ставки с начала года повысились в среднем на 10–15%, но более высокими темпами росли арендные ставки на окраинах города, куда начали перебираться предприниматели из центра. Там, по информации ЦКН, рост арендных ставок достигал 25%.
Василий Енин конкретизирует: помещения в бизнес-зонах центра Нижегородского района (в районе площадей Октябрьской, Горького, Свободы) до сих пор более привлекательны, чем равные по классу объекты в заречной части. «Территориально около половины наших заявителей спрашивают офисы в центре Нижегородского района или прилегающей к нему части Советского района», — заявляет г-н Енин. При этом, как отмечает Татьяна Романчева, цены на коммерческую недвижимость в центральной части города сейчас почти не растут — арендаторы не готовы платить выше существующих ставок.
Владельцы низкокачественной недвижимости зафиксировали расценки
По данным Центра коммерческой недвижимости, 24% нижегородских предпринимателей хотят арендовать помещения в современных офисных центрах классов A, B и C, 48% — офисы с отдельным входом в «красной линии» (так называемые офисы продаж) и лишь 28% (в основном недавно созданные малые компании) — недорогие офисы в административных зданиях постройки советских лет, которые специалисты относят к классам D и E. Большинство офисных площадей заречной части города относятся именно к последнему типу. Андрей Бубнов заявляет, что владельцы недвижимости классов D и E в заречье из-за низкого спроса не повышали цены с 2005 г.: «Это прежде всего бизнес-центры, не отвечающие современным требованиям к комфортности, комплексу удобств, дополнительным услугам».
По словам экспертов, пока владельцам нереконструированных с советских времен административных зданий еще удается находить арендаторов лишь из-за недостатка помещений более высокого уровня. Предприниматели открывают офисы в помещениях невысокого качества, но при этом они не снимают заявки на аренду офисов классов B или C и готовы переехать, как только появится достойное предложение. По мнению Андрея Бубнова, в поиске «лучшего» сейчас находится около половины арендаторов низкокачественных офисных площадей.
Как подчеркивает г-н Бубнов, часть владельцев низкокачественных офисов стремятся удержать арендаторов, делая косметический ремонт помещений, проводя в них выделенные линии интернет — приближая офисы к требованиям класса C. По словам эксперта, в хорошо оснащенных, но расположенных вне центров деловой активности зданиях крупные компании располагают бэк-офисы. Помещения в таких центрах также пользуются спросом со стороны компаний, ведущих бизнес в заречье, и фирм, которым принципиально не важно месторасположение, например, «айтишникам».
Владельцы офисных помещений в жилых домах заречной части города не имеют возможности поднять плату за аренду и переоборудуют площади под более рентабельные — торговые, для размещения магазинов формата «у дома». Генеральный директор ТД «Медведь» Андрей Горбатов отмечает, что в Нижнем Новгороде спрос на торговые помещения такого формата растет: «У нас нет особых требований к недвижимости. Главное — удачное расположение. Нам важно, чтобы неподалеку от нашего магазина располагались 50 подъездов так называемой «пяточной доступности», т.е. на том расстоянии, в пределах которого несложно донести пакет с покупками. Под магазины мы реконструируем в том числе и бывшие офисы». Эксперты считают, что часть высвобождающихся офисных площадей собственники смогут перепрофилировать под склады — если позволят площадь и месторасположение. Складские помещения сейчас в дефиците.
В конце 2007 и в 2008 г. в городе сдадут в эксплуатацию более 20 бизнес-центров общей площадью 120 тыс. кв.м. По оценке информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф», с учетом предусмотренных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два ближайших года в Нижнем Новгороде появится примерно 200 тыс. кв.м офисных площадей, в том числе не менее 150 тыс. кв.м. — в центральных районах: Нижегородском и Советском. Эксперты считают, что потребность нижегородского бизнеса на 20–30 тыс. кв.м ниже. Татьяна Романчева: «Доля вакантных площадей в нижегородских офисах на начало 2007 г. составляла менее 4–5%. Появление на рынке новых объектов, скорее всего, приведет к освобождению площадей в заречных районах».
Василий Енин считает, что часть низкокачественной коммерческой недвижимости будет востребована и впредь. На рынке периодически появляются новые компании, которые выбирают помещение под офис по принципу «где дешевле». В дальнейшем они либо развиваются и ищут более качественный офис, либо уходят с рынка. На их место приходят новые начинающие бизнесмены. В то же время риэлторы полагают, что в ближайшем будущем большинство офисных зданий на окраинах опустеют.
