В силу различных обстоятельств, предприниматели чаще решают не купить офис, а взять его в аренду. И, естественно, первое, что их интересует – цена вопроса.
Что было и что есть
Отрадное известие: за послекризисные годы годовой рост стоимости аренды офисных помещений в Нижнем Новгороде составил не более 10% . Повышение арендных ставок (хотя и небольшое) обусловлено ростом коммунальных платежей. Однако, по словам директора нижегородского Центра коммерческой недвижимости Владимира Лашманова, в целом по рынку ставки довольно стабильны. С начала 2012 года наблюдалось небольшое снижение спроса на коммерческую недвижимость.
«Если в январе минувшего года объем заявок, поступивших в нашу компанию, составлял 932 на покупку и аренду коммерческой недвижимости, в феврале – 953 заявки, в марте - 1201 заявка, то к концу года спрос уменьшился, - сообщил Владимир Лашманов.- Так, в ноябре 2012 поступило 837 заявок, в декабре - 721, в январе 2013 - 893. Начиная с февраля по июнь, спрос на аренду немного вырос и оставался стабильным, в среднем более 1100 заявок в месяц.
Цены на аренду офисных помещений на июль 2013 г. (информация предоставлена Центром коммерческой недвижимости):
Район / Средняя арендная ставка, руб./кв.м / Минимальная арендная ставка, руб./кв.м / Максимальная арендная ставка, руб./кв.м / Средняя цена продажа, руб./кв.м / Количество м2 в базе ЦКН на 09/07/2013
Автозаводский 494,65 / 280 / 1333 / 101181,5 / 953,7
Канавинский 598,51 / 200 / 1000 / 51636,67 / 10679,7
Ленинский 638,62 / 312 / 950 / 14069,5 / 2399,9
Московский 525,33 / 400 / 632 / - / 458,6
Нижегородский (центр) 852,93 / 610 / 1300 / 58131 / 36972,6
Нижегородский (вне центра) 596,69 / 388 / 852 / 60393 / 36972,6
Приокский 500,32 / 300 / 750 / - / 7639,7
Советский 570,13 / 390 / 1500 / 57235,57 / 8901,7
Сормовский 472,61 / 260 / 1000 / - / 6806,1
по всем районам 633,42 / 170 / 1923 / 71218,63 / 74876,4
Несколько иные данные приводит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее сведениям, минимальная стоимость аренды офисного помещения в Автозаводском районе – 350 р./кв.м./мес., максимальная арендная ставка вакантных площадей по итогам 2 квартала текущего года в Советском районе - 1100 р./кв.м./мес. В нагорной части города средняя арендная ставка выше, чем в заречной, так как Нижегородский район и прилегающая к нему часть Советского района являются деловым центром Нижнего Новгорода. По данным 2 квартала 2013 года, средняя арендная ставка в нагорной части составила 644 р./кв.м./мес., в заречной части – 623 р./кв.м./мес. « В последнее время, - подчеркивает Татьяна Романчева, - зафиксировано небольшое снижение средних арендных ставок в нагорной части города. Это связано с тем, что изначально арендные ставки были завышены по отношению к спросу. В заречной части приволжской столицы из-за небольшого количества предложений качественных помещений на офисном рынке недвижимости арендные ставки возрастают. Таким образом, разница средней арендной ставки между нагорной и заречной частью Нижнего Новгорода сокращается».
Характерной особенностью последних лет, по мнению Владимира Лащманова, можно считать дефицит помещений на первых этажах первых линий домов. Традиционно спросом пользуются небольшие (80 – 400 квадратных метров) торговые помещения на «красной линии» ( первая линия улицы) и первых этажах жилых зданий. Большой спрос на Нижегородский район, а также места, находящиеся вблизи больших покупательских потоков.
Что касается продажи офисных помещений – в этом случае цена сильно зависит от местоположения объекта. Вторым повышающим цену фактором является вид деятельности , под который можно использовать объект. Существенным аспектом можно считать соотношение арендной ставки и цены продажи, или окупаемость помещения. «Нормальной окупаемостью на 2012 год было 7-8 лет, - заявляет Владимир Лашманов.- Сейчас иногда рассматривают объекты с окупаемостью 9-10 лет». Торговые помещения в одном и том же месте стоят дороже офисных. Бывает, что покупатель интересуется конкретным объектом, и это может сильно повысить цену продажи.
По наблюдениям Татьяны Романчевой, в настоящее время продажа офисов в отдельно стоящих бизнес -центрах практически не ведется.
Что будет
В своих прогнозах наши эксперты оказались единодушны.
«Существенного изменения цен до конца года не ожидается, - считает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.- Единственное суммарное увеличение арендной ставки произойдет за счет удорожания коммунальных услуг. По прогнозным данным, до конца текущего года изменение средней арендной ставки составит 4-5%».
«Если не произойдет ничего экстраординарного, цены по аренде останутся стабильны, - утверждает директор ЦКН Владимир Лашманов.- В коммерческих продажах цена всегда зависит от того, насколько сильно хотят купить именно этот объект. И если к нам за услугой обращается продавец, мы стремимся продать объект как можно дороже. Если услугу заказывает покупатель – стремимся купить объект дешевле. А мы это умеем. Ведь около 50 профессионалов ежемесячно повышают свою квалификацию, проходя различные тренинги по коммерческой недвижимости».
