Известный аналитик рассказала, какие факторы являются решающими для нижегородцев при выборе нового жилья, а также о перспективах рынка жилой недвижимости.
«Location, location, location», - именно эта известная фраза определяет важность местонахождения недвижимости, от которого во многом зависит успех проекта, независимо от того, коммерческая это недвижимость или жилая.
Но в кризис приоритеты несколько сместились. К основным критериям для выбора жилья стала относиться цена. Этим известный аналитик Нижнего Новгорода Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», объяснила популярность проекта «Окский берег»: при всех его на сегодняшний день инфраструктурных недостатках цена квадратного метра здесь остается одной из самых низких в городе. Именно в районе Новинок в значительных масштабах возводится самое востребованное на сегодня жилье эконом-класса.
А что, помимо стоимости, позволяет относить новостройку к тому или иному классу?
Татьяна Романчева, пояснила, что классификаций жилья сейчас существует немало, но все они приближены друг к другу.
- Наша компания вводила классификацию рынка жилой недвижимости 14 лет назад, но и на данный момент она соответствует реальности. Согласно ей, жилье на первичном рынке подразделяется на 4 класса: эконом, бизнес, премиум и элит. Особенностью современного рынка является то, что сейчас стали появляться подклассы. В частности, у компании «Старт-Строй» в эконом-классе существует так называемый «компакт». Квартиры этого подкласса есть в микрорайон «Цветы». Отличает его квартирография и площадь, как результат - более низкая стоимость.
Признаки эконома
Характерными признаками жилья эконом-класса являются расположение в спальном районе заречной или верхней части города, отсутствие ограничений по этажности (только если это по каким-то причинам не диктуется градостроительными нормами и правилами), более ста квартир в доме, наземная парковка автомобилей с площадью одного машиноместа 25 кв.м.
- Цена автомобиля у жителя квартиры эконом-класса примерно равна себестоимости подземного парковочного места. Поэтому в проектах данного класса продать подземные парковки в полном объеме не всегда удается. Хотя есть нормативы, согласно которым парковочный коэффициент для дома составляет 0,7. Например, в доме с 200 квартирами число парковок должно составлять 140 (200*0,7), плюс 25% гостевых парковок. В реальности в этих проектах стараются обеспечить машиноместа в открытых наземных парковках.
Это определила новую тенденцию: в эконом-классе сейчас в моде концепция «Двор без машин», которая предполагает вынесение машин за пределы двора. Еще одна особенность – дисконт на квартиры на верхних этажах в районе 5-10%. Это особенно касается новостроек с высотой боле 18 этажей. Кто-то испытывает психологический дискомфорт, ну а кто-то элементарно опасается, что «лифт сломается».
- В эконом-классе сейчас в основном идет квартальное строительство, - уточнила Татьяна Романчева. - Обязательным условием является наличие детского учреждения, в противном случае проект просто не пройдет согласование. Поэтому в основном застройщики предполагают детские сады численностью до 150 детей во встроенных помещениях.
Изменилась и квартирография. Если еще пару лет назад все говорили о том, что надо строить студии, то сейчас это не так. Почему изменился тренд? По объективным причинам. Порядка 50% покупателей студий составляли инвесторы. Они приобретали такие квартиры с целью сдачи, например, в аренду. Но сейчас аренда упала в цене. Студии стали гораздо менее привлекательными в плане инвестиций. Да и число мелких инвесторов в последнее время резко сократилось. Сокращается и число студий. Причем изменения часто вносятся застройщиком оперативно.
- Например, в одном доме из 12 квартир на этаже 6 были студии. Сейчас возводится следующий дом, и на этаже всего 3 студии. Их покупателями нередко становятся жители области, причем дальних районов. Многие из них приобретают такие квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Они ждут роста цен по мере возведения дома. И разочаровываются, когда этого не происходит, - пояснила Татьяна Романчева.
Еще одна тенденция – снижение стоимости жилья на начальных этапах строительства.
- Все новые проекты этого сегмента, насколько мне известно, планируют выход на рынок с некоторым демпингом стоимости квадратного метра, - рассказала Татьяна Романчева. – Ну а в целом вилка цены для жилья эконом-класса составляет от 48 до 65 тыс.руб. за кв.м.
Справка.
Жилье бизнес-класса расположено в верхней и заречной частях города, в престижных спальных районах. Рядом присутствует оживленная магистраль. Количество квартир в доме – около ста. Реальные продажи подземных парковочных мест составляет около 30%. На первых и в цокольных этажах находится коммерческая недвижимость. Средняя стоимость – 65-75тыс.руб. за кв.м.
Премиум-класс- это обязательно историческая часть города. 5-10 (максимум) этажей в доме, одна парковка на квартиру, развитая инфраструктура, расположение коммерческой недвижимости на первом и в цокольном этажах. Последний тренд – особое внимание уделяется развитию дворовой территории, ее благоустройству. Стоимость - 75-100 тыс.руб. за кв.м.
Элитное жилье – обязательно историческая часть города, удаление от магистралей – дворовая территория центра города, до 50 квартир в доме, высотность примерно 5 этажей, не менее двух парковочных мест на квартиру, отсутствие на первых этажах коммерческого недвижимости. Жители элит-класса в большей степени, чем остальные, готовы платить за безопасность: закрытую территорию, консьержа, видеонаблюдение. Стоимость – от 100 тыс.руб.за кв.м.
Даже дешевую квартиру придется покупать 20 лет
Но является ли жилье, пусть даже самого недорогого сегмента, доступным для горожан?
- Средняя зарплата нижегородца по данным Нижегородстата в декабре 2015г. составляла 34 тыс.263 руб. Даже если в семье двое работающих, то около 20 лет им понадобиться, чтобы приобрести самую небольшую квартиру площадью 40 кв.м. Ситуацию спасает то, что у большинства уже имеется какое-то жилье и с помощью ипотеки они могут улучшить свои жилищные условия, - резюмировала Татьяна Романчева.
Она пояснила, что существует два понятия доступного жилья: в бытовом плане и с официальной точки зрения.
- В бытовом понимании под доступным жильем подразумевается то, которое люди в состоянии позволить себе купить. Но есть и государственная точка зрения. В России действует программа доступного жилья «Жилье для российской семьи», которая имеет подпрограммы: для молодых семей, для военнослужащих, для госслужащих и т.д. На 1 февраля 2016 года в Нижнем Новгороде в этой программе приняли участие 2012 семей – это 5121 человек. Из этих семей только 226 не требуют ипотечного кредитования.
Все проекты доступного жилья, строящиеся по госпрограммам, в нашем городе находятся в районе деревни Новинки на территории 1046 га (застройщики ЭкоГрад, Капстройинвест – «Окский берег», Деметра – «Стрижи», КвартСтрой – «SmartCity»). Из них «Окский берег» занимает земельный участок площадью около 600 га. «Квартстрой» – 270, «Стрижи» – 182. Исключение составляет проект компании «Жилстрой-НН» на проспекте Кораблестроителей в Сормовском районе Нижнего Новгорода.
Стоимость жилья по госпрограмме в прошлом году в районе деревни Новинки равнялась 35 тыс.руб. за кв.м. Кстати, по данным Нижегородстата себестоимость строительства одного квадратного метра жилья на конец прошлого года в городе Нижнем Новгороде составила 45 тыс.700 руб. за кв.м, что на 17% превышало себестоимость на конец 2014 года. А себестоимость строительства в сельской местности по данным того же источника за тот же период времени равнялась 34 800 руб. за кв.м.
Два года стагнации
Татьяна Романчева отметила, что сейчас мы попали в кризисный период развития рынка недвижимости. При этом, если в прошлом году стоимость квартир вторичного рынка продемонстрировала падение, то с первичкой этого не произошло. И предполагаемый демпинг на старте продаж не означает, что в итоге застройщик не выйдет на среднюю рыночную цену по проекту в целом. Это объяснимо. Себестоимость строительства растет. На аукционах земельные участки выставляются дорого. В результате падать по себестоимости строительства особо некуда. Хотя и покупательский спрос заметно снизился. Красноречивый факт: объемы ввода многоквартирного жилья в Нижнем Новгороде в прошлом году упали на 45 процентов. При этом непроданные квартиры во вновь возводимых проектах имеются.
Татьяна Романчева считает, что рынок поднимет голову лишь в 2018 году. Все это время будет формироваться дефицит и отложенный спрос. Спустя два года недвижимость, скорее всего, начнет расти в цене. Ну а пока многие застройщики испытывают серьезные финансовые трудности. Что поделаешь – кризис всех проверяет на прочность.
