Результаты мониторинга рынка готового жилья в Нижнем Новгороде: рублевые цены карабкаются вверх, а долларовые динамично корректируются вниз
Чтобы изучить, как развивается рыночная ситуация на рынке готового жилья, была произведена статистическая обработка 5 270 предложений квартир на продажу.
Структура рынка по типам жилья стабильна. Наиболее широко представлено жильё улучшенного типа – 41%. Его доля в разы превышает доли других типов. Хотя вряд ли жилищный фонд Нижнего Новгорода настолько комфортен. Скорее всего, причиной тому – размытость определения данного типа в нижегородской классификации, а потому риэлторы и собственники охотно его используют для привлечения покупателя к своим объектам.
Интересно проанализировать структуру предложения по административным районам. Если соотнести количество предложений с численностью населения, то можно сравнить районы по активности рынка.
Район / Доля предложений / Доля населения / Активность
рынка [2]/[3]
Автозаводский / 23% / 25% / 0,9
Канавинский / 16% / 12% / 1,3
Ленинский / 9% / 11% / 0,8
Московский / 8% / 10% / 0,8
Нижегородский / 17% / 10% / 1,7
Приокский / 6% / 7% / 0,9
Советский / 13% / 12% / 1,1
Сормовский / 8% / 13% / 0,6
По городу: 100% / 100% / 1,0
Как видно из таблицы, рынок готового жилья наиболее активен в Канавинском, Советском и особенно в Нижегородском районах. В Сормово квартиры продают наименее активно, так как значительную долю жилья в этом районе составляет индивидуальный жилищный фонд.
В течение сентября общий объем предложения изменился незначительно – уменьшился всего лишь на 3%. А вот ситуация с ценами интригует.
На начало октября 2011 года средняя по Нижнему Новгороду цена предложения к продаже на рынке готового жилья составила 47 310 руб./кв.м. За месяц цены подросли ещё на 400 рублей, то есть на 0,9%. Но это в рублях, в долларовом же выражении они упали сразу на 8%! Таким образом, мы наблюдаем противонаправленные тренды: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые гораздо динамичнее корректируются вниз. С резким изменением курса доллара рынок жилья заметно оживился. Особенно это заметно на примере Москвы с её валютными заработками и активностью частных инвесторов. Имеющие свободный капитал в валюте получили возможность приобрести жильё с хорошей скидкой. Опять же вполне предсказуемо традиционное поведение «российского обывателя» (в кавычках, потому что отнюдь не у всех обывателей есть на счетах или в акциях несколько миллионов рублей) – при ослаблении рубля избавляться от него. Но куда вкладываться? Евро нестабилен, доллар лихорадит. Остается всем понятная недвижимость и, прежде всего, её самый доступный и наименее рисковый сегмент – готовое жильё.
К тому же ещё интересный факт – в прошедшем месяце жилье в Нижнем Новгороде стало наиболее доступным. Впервые за 10 лет наблюдений индекс доступности снизился до значения 4.6. Напомню, что индекс доступности жилья – это отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек (с двумя работающими членами семьи). Индекс показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. То есть, сейчас стандартная нижегородская семья может накопить на нормальную квартиру за 4 с половиной года (правда, при условии, что не будет ни есть, ни пить, ни одеваться).
Итак, сентябрь 2011 года оказался на редкость интересным. Ну, а как будет развиваться дальше ситуация на рынке готового жилья Нижнего Новгорода? Поживём, увидим.
Алексей ЧЕМОДАНОВ,
аналитик рынка недвижимости
Фото: meyxana.net
