На вопросы корреспондента «Полезной площади» ответила аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева.
– Ирина, многие эксперты говорят о незначительном снижении цен на квартиры на вторичном рынке (менее 5%). Между тем риэлторы, исходя из практики, говорят, что продаются те квартиры, хозяева которых идут на торг, причем гораздо более существенный: 10-15 %. Чем можно объяснить такую разницу в оценках?
– Эксперты ориентируются на «выставочные», заявленные в рекламе цены предложения, которые в большей степени отражают не рыночную ситуацию, а «видение» собственников или их агентов, их «хотелки». Аналитики оценивают «среднюю температуру по больнице», а риэлторы работают с конкретными объектами недвижимости, цены на которые изначально могли быть завышены, некорректно определены. Иными словами, теоретики рассматривают цену предложения, а практики говорят о цене покупки, которую определяет спрос. А истина, как всегда где-то посередине.
– Как приспосабливается к экономической ситуации рынок первичного жилья: готовы ли застройщики идти на существенное снижение цены. И какова, по вашим оценкам, реально возможная для них максимальная величина этого торга?
– Поскольку реализация девелоперского проекта – процесс длительный, многоэтапный, то приспособление к меняющимся рыночным условиям происходит сложно, особенно если проект уже вышел на стадию строительства. Дом нельзя разобрать, как кубики, и сложить по-другому.
По новому федеральному закону застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры, а до того – проектное финансирование, проценты банку и т.д. Строительные компании не благотворительные организации, а коммерческие структуры, которые работают ради получения прибыли, поэтому снижение доходности бизнеса возможно только до определенных пределов. К тому же, вестей о падении цен на энергоносители, строительные материалы, комплектующие в последние годы не поступало. А, значит, никаких предпосылок к значительному снижению цен на рынке новостроек нет. Опыт показывает, что заявляемые застройщиками в рекламе скидки редко превышают 10-15% от первоначальной стоимости.
– Существуют ли риски недостроев среди новых проектов, реализуемых в Нижнем Новгороде? Насколько они велики?
– Затянувшийся кризис и новые поправки в ФЗ-214 практически выжали с нижегородского рынка небольшие и неблагонадежные строительные компании, остались крупные игроки, с давно сложившейся репутацией в нашем регионе. Хочется верить, что повторение истории «Квартстроя-НН» и ему подобных не случится. Новые правила, регламентирующие деятельность застройщиков (создание компенсационного фонда, требования к уставному капиталу застройщиков, эскроу-счета для дольщиков и т.д.), должны, по мнению разработчиков, минимизировать риски дольщиков.
– Банки все время заявляют о снижении ставок по ипотеке. Уже реальны 7 с небольшим – 7 процентов. Надо ли брать кредиты или стоит подождать, пока они подешевеют?
– Я думаю, что до конца года это вряд ли произойдет, а в начале 2018 такое возможно, особенно накануне выборов. Кредит надо брать под конкретную задачу, когда другого варианта улучшить жилищные условия нет. А перекредитоваться на более выгодных условиях можно всегда.
– Ваш прогноз – что будет происходить на рынке недвижимости Нижнего Новгорода до конца 2017 года, каковы будут основные тренды?
– Вряд ли стоит ожидать каких-либо грандиозных перемен до конца года, хотя традиционно в декабре наметится небольшой всплеск интереса к недвижимости. Сегодня делать прогнозы на рынке недвижимости – неблагодарное занятие: ни чести, ни славы.
