В пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» состоялась конференция на тему «Новые проекты рынка недвижимости 2017». Аналитический обзор первичного рынка Нижнего Новгорода представила Татьяна Ивановна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы».
Непривычный осенний спад
Татьяна Ивановна Романчева отметила, что главная характеристика текущей ситуации на рынке первичной недвижимости – необычное для этого сезона падение объемов продаж в сочетании со спадом цен на квартиры на вторичном рынке.
Еще одна особенность – выравнивание цен первичном и вторичном рынков за последний год. По мнению аналитика, связано это, в том числе, с тем, что большинство квартир на первичном рынке (67%) представлены в эконом-классе.
Татьяна Романчева подчеркнула, что существуют глобальные причины сложившейся ситуации – это и общий экономический спад, и санкции, которые в совокупности не способствуют тому, чтобы население богатело и приобретало недвижимость. Однако не стоит и забывать про цикличность рынка недвижимости – постоянно расти он не может, спад вполне закономерен.
– В 2016 году было построено на 15,2% меньше жилья, чем в 2015 году. Впрочем, такая ситуация характерна для всей страны, и она нормальная. В кризис застройщики не приступают к реализации тех проектов, которые были бы им интересны при растущем рынке. В итоге отставание по вводу жилья в нашем регионе по итогам 8 месяцев 2017 года составляет 14 % от прогнозного. Если говорить отдельно по многоквартирным домам, то здесь падение в прошлом году составило 31,3%. По нашим подсчетам, в этом году падение составит не менее 30%. Так что в целом мы можем говорить о сокращении предложения, – сделала вывод Татьяна Романчева.
Класс, которого нет
Есть в нашем городе проекты, класс которых специально завышается застройщиками, чтобы обосновать повышенные цены: предлагают жилье по цене премиум-класса, а оно, по сути, относится к бизнес-классу. Разница очевидна: цена квадратного метра в бизнес-классе составляет 65-85 тыс. за кв.м, премиум – 85-100, свыше 100 – элит. По словам Татьяны Романчевой, такие проекты хорошо известны.
Почему в Нижнем дорогое жилье
Процент квартир-студий на первичном рынке уменьшается (их средняя площадь 25,9 кв.м). В большей степени представлены однокомнатные квартиры (средняя площадь 40,8 кв.м, еврооднокомнатные – 45-47 кв.м), а также двухкомнатные (62,8 кв.м), трехкомнатные (83 кв.м), четырехкомнатные (116 кв.м). Особенностью стало то, что четырехкомнатные квартиры появились даже в эконом-классе.
– Особого снижения цен на новостройки не произошло. Средняя цена во 2 квартале 2017 г. составила 62 176 руб. за кв.м, в 3 квартале 2017 г. – 62 165 руб. Для сравнения: средняя цена по России по данным РБК составляет 54 400 руб. за кв.м. Самые дорогие квартиры находятся в Москве. Затем следуют Питер и Сочи. Нижний Новгород находится на уровне Екатеринбурга, Казани, Уфы, Хабаровска и Севастополя. Таким образом, в Нижнем Новгороде достаточно дорогие по меркам России квартиры, – сделала вывод Татьяна Романчева.
Причин тому несколько. Главное – высокая стоимость приобретения земельного участка. Особенно цифры зашкаливают, если застройщику необходимо провести расселения в рамках программ развития застроенных территорий. Второй фактор – подключение к инженерным коммуникациям. А самое главное – стоимость СМР (строительно-монтажных работ), За год она увеличилась на 4% при том, что стоимость жилья не выросла.
Население уменьшается вместе с доходами
Как известно, основной фактор спроса – демография. Нижнему Новгороду в этом плане похвастаться нечем: население продолжает сокращаться: за 2016 год нижегородцев стало меньше на 5 тысяч человек. Одновременно слабо развиты миграционные процессы.
Второй фактор – доходы жителей. Средняя зарплата в городе по официальным данным составляет 37 261 руб. За 2016 год зарплата выросла на 2,3% – это практически в 2 раза меньше, чем уровень официальной инфляции. Таким образом, доходы населения снижались.
Татьяна Романчева уточнила, что в случае, если жилье приобретается в ипотеку, доход на одного члена семьи должен составлять не менее 21 тыс. руб. на человека. В проектах эконом-класса порядка 70% покупателей – это ипотечники. А самый популярный банк среди них – Сбербанк.
Прогноз от Татьяны Романчевой
К повышению цен, по словам Татьяны Романчевой, приведет резкое сокращение предложения на первичном рынке. Аналогичный спад наблюдался в 2008-2009 годах. После него цены выросли очень серьезно. Текущий кризис привел к обвалу инвестиций в проекты. В 2017 году строительные компании запустили намного меньше объектов, чем хотели. Дефицит почувствуется уже в следующем году. Особенно это касается жилья класса бизнес и премиум.
– Сейчас многие потенциальные клиенты ожидают дальнейшего снижения цен и более удачного момента для осуществления сделки, – отметила Татьяна Романчева.– А возобновление роста стоимости жилья (а это уже наблюдается в некоторых проектах) вызовет обратные процессы: клиенты будут стремиться осуществить покупку. И мы, возможно, будем фиксировать всплеск покупательской активности, который позволит еще поднять цены.
Стабилизация валютного курса и уровня инфляции могут подвигнуть Центробанк на снижение ключевой ставки, что приведет к удешевлению кредитов. Ну а грядущие выборы президента в 2018 году будут способствовать ценовой стабильности.
Основными драйверами роста рынка недвижимости станут сокращение предложения и возобновление кредитования, государственного в том числе. Более же пессимистический прогноз заключается в том, что цены останутся на текущем уровне.
