Какова обстановка на рынке вторичного жилья и что ждать в обозримом будущем? Рассказывает Татьяна Ивановна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы».
В Нижнем Новгороде 9800 многоквартирных домов. Это около 28 миллионов квадратных метров жилья. Вторичный фонд жилья достаточно старый: доля домов, построенных после 1991 года, составляет всего 15%, основная же часть вторички была построена в 1950-1959 гг. (24,6%) и в 1960-1969 гг. (21,4%).
Это в основном хрущевки и брежневки. Жилья, построенного в 70-е годы прошлого столетия – 13,5%, оно представлено в основном панельными домами. Понятно, что такая ситуация способствует тому, что покупатели на вторичном рынке проявляют больший интерес к улучшенному и современному жилью, и к реконструированным сталинкам.
Вторичка дороже на 810 рублей
В кризис стоимость вторичного жилья максимально приблизилась к стоимости первичного жилья, потому что основная доля нижегородских новостроек – эконом–класс. Сегодня средняя стоимость вторичного жилья выше новостройки на 1,3% или на 810 рублей с квадратного метра. Учитывая еще тот факт, что новостройки сдаются с отделкой, они составляют серьезную конкуренцию вторичному жилью.
Предложение в центре выросло на треть
К началу 4 квартала на продажу выставлено 403608 кв.м вторичного жилья. Если сравнивать с прошлым годом, то объем предложения вырос ненамного, примерно на 5%. Но если вспомнить, что в прошлом году было сдано 325000 кв.м жилья в новых многоквартирных домах, станет понятным, почему нельзя в ближайшее время рассчитывать на рост цен на старые квартиры.
41% всех предложений вторичного жилья приходится на Автозаводский, Сормовский, Московский районы. На начало 4 квартала лидируют Автозаводский и Канавинский районы. Возросло количество предложений и в Сормовском районе, там идет большое строительство, и, люди, улучшая жилищные условия, продают старые квартиры. Этот же процесс наблюдается и в историческом центре города, за год количество предложений здесь выросло на 33,5%. Средняя цена предложения в 3 квартале 2017 года составила 62189 руб., за год она упала на 4,21%.
Три причины предпочесть вторичку
Почему покупают жилье на вторичном рынке? Причин несколько. Во-первых, не во всех районах города идет строительство нового жилья, а многие не хотят менять привычный уклад жизни. Во-вторых, сделка на вторичном рынке считается менее рискованной, особенно в свете громких скандалов, связанных с обманутыми дольщиками «СУ 155», «Квартстроя» и др. В-третьих, старое жилье – хрущевки, брежневки меньше по площади, и, соответственно, по общей стоимости контракта дешевле.
Элитка пошла в рост, а хрущевки дешевеют
Как изменились цены на вторичном рынке за год? 1-комнатные квартиры стали дешевле на 5,55%, 2-комнатные – на 4,63%, 3-комнатные – на 2,07%.
Если рассмотреть вторичное жилье по категориям, то продолжает терять в цене старый фонд, народная стройка, хрущевки, брежневки, сталинки. Например, в исторической части города за год квартиры в народной стройке подешевели на 12,57%, сталинки на 6,41%, хрущевки на 4,62%, на Автозаводе, соответственно на 4,53%, 7,38%, 4,71%. Заметим, однако, что автозаводские сталинки – особая статья. Реконструированные старые дома на проспекте Ильича и бусыгинские рассматриваются здесь, как элитные, и цена за квадратный метр может достигать порядка 90 тыс. руб./кв.м.
Менее всего снижение цен затронуло современное, улучшенное жилье, в Автозаводском районе, например, оно стало за год дешевле всего на 1,1%, а в центральной части города даже немного подорожало – на 1,3%.
Элитные квартиры демонстрируют рост: в центре за год они поднялись в цене на 3,36% (средняя цена 1 кв.м около 100 000 руб.), а на Автозаводе – на 9,1%(средняя цена 1 кв.м 88159 руб.)
Низкие доходы тормозят цены
На первичном рынке наблюдается сокращение предложений. Эта тенденция сохранится и в следующем году, так как ряд строительных компаний воздержались от реализации своих проектов. При этом растет себестоимость строительства, материалов, что может привести к росту цен на новостройки. А это в свою очередь, возможно, подтолкнет спрос на вторичное жилье. Центробанк, скорее всего, продолжит в условиях стабильных валютного курса и инфляции снижение ключевой ставки, что приведет к удешевлению кредитов. Но к сколько-нибудь значительному росту цен на вторичное жилье пока препятствуют низкие доходы населения: даже по официальной статистике рост заработной платы отстает от инфляции в 2 раза.
