Слабый инвестиционный интерес
Ситуацию на земельном рынке комментирует Ирина Солнцева, директор по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» (ГК «Триумф»).
- Сегодня земельные участки приобретаются главным образом под частное индивидуальное строительство. Покупают землю те жители нашего региона, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому популярны небольшие наделы (10-15 соток), с подведенными коммуникациями либо в организованных коттеджных поселках (их количество в нашем регионе, к сожалению, невелико), либо расположенные в традиционной застройке.
Что касается более крупных земельных участков, представляющих интерес уже для девелоперских проектов, то интерес к ним крайне слабый. Причина – отсутствие инвесторов, готовых вкладывать средства в освоение и развитие территорий. Предлагаемые к продаже земли (площадью от 20 га), как правило, не обеспечены коммуникациями. На взлете земельного рынка такие земли приобретались в спекулятивных целях, в расчете на перепродажу. Сейчас такие предложения мало кому интересны, спрос на них почти полностью отсутствует. Фактически владельцы подобных земель предлагают купить у них проблему: необходимо платить налоги, вести хозяйственную деятельность, если это сельхозугодия.
В начале 2010 года активизировались финансовые структуры, интересующиеся земельными участками для реализации инвестиционных проектов, связанных с коттеджной застройкой. Но пока это только попытки прояснить ситуацию. Разведка. Никаких крупных сделок, насколько мне известно, в нашем регионе за последнее время не было.
От чего зависит цена участка
На цену земельного участка влияет целый ряд факторов:
1. Расположение. Самое востребованное на данный момент расстояние от города – до 20 км от Нижнего Новгорода. Важно и направление. Самые популярные - Богородское, Кстовское, Арзамасское. Объясняется это относительно хорошей транспортной доступностью. Участки на данных направлениях изначально примерно в полтора раза дороже, чем на остальных.
2. Наличие или возможность подведения коммуникаций. К сожалению, иногда стоимость подведения электричества или газа приводит к удорожанию участка на 50 %. Земельные участки, обеспеченные полным набором коммуникаций, на нижегородском рынке - явление исключительное.
3. Красивый окружающий ландшафт, желательна близость леса и водоема.
4. Инфраструктура. Если участок приобретается с целью строительства дома для постоянного проживания, то будущему жителю необходим полный комплекс социальной инфраструктуры - продовольственный магазин шаговой доступности, школа, детский сад, медпункт, близость служб экстренного реагирования.
5. Соседи, социальное окружение.
О динамике цен
Процесс продажи земли – длительный. Существенно ускорить его может значительный дисконт, но на это мало кто идет. Большинство собственников предпочитают переждать неблагоприятный момент, дождаться, когда цены пойдут вверх. При этом цена на землю часто формируется, исходя из личного «хочу» хозяина, то есть является субъективной.
По данным аналитической службы салона «КупиДом», за период с августа 2009 по январь 2010 года в продаже по области и городу находилось порядка 4500 объектов (земельных участков и участков с домами). За 6 месяцев было продано около 10 %.
Если говорить о динамике цен, то на цену земельного участка влиял период, когда он был выставлен на продажу. Если это случилось весной-летом 2009 года, то цена была завышена, ориентирована на докризисный уровень и поэтому потихоньку двигалась вниз (на 10-15%), либо хозяева вовсе отказывались от продажи в ожидании лучших времен.
Если участок был выставлен на продажу в ноябре-декабре, то цена изначально была ниже, более приближенной к реальности. Но многие владельцы участков, почувствовав сезонное оживление интереса, сейчас начинают поднимать цену. Возможно, такое решение они принимают на фоне разговоров о том, что российская экономика выходит из кризиса.
На примере салона «КупиДом» могу сказать, что перед новым годом мы отметили всплеск интереса к земельным участкам. Что характерно – высокий спрос сохранился и в обычно «мертвые» январь-февраль. Обычно же самый высокий сезон на земельном рынке мы наблюдаем весной - с марта по май. Видимо, стал реализовываться отложенный спрос. Многие понимают, что земля, приобретенная в перспективном месте, будет расти в цене. Весь вопрос в том, когда это случится.
Все, и значительно дешевле, чем до кризиса
Как отмечает Инна Соменкова, директор АН «Анис», сейчас к продаже предлагаются участки различной площади и назначения. То есть купить можно практически все, что угодно, причем значительно дешевле, чем до кризиса.
Взять, к примеру, земли сельхозназначения, которые до 2009 года активно приобретались, чаще всего, с целью перевода их в категорию земель поселений и строительства индивидуальных жилых домов. До кризиса гектар такой земли можно было купить примерно за 1 миллион рублей. Сейчас цена значительно снизилась, к примеру, в таких районах, как Гагинский или Тонкинский. И спрос в этом сегменте невелик.
Земли под промышленное строительство, цена за гектар которых доходила до 7 миллионов рублей (например, в Дзержинском направлении, с хорошей транспортной развязкой), также не пользуются спросом. Это понятно - мало желающих создавать новые производства или расширять существующие в нынешних экономических условиях.
В прошлом году многие продавали свои земельные активы, попав в сложную финансовую ситуацию, поэтому демпинг был значительный. Покупатели также стремились приобрести земли не там, где им хотелось бы, а там, где это было возможно сделать максимально дешево. Некоторые же из них, даже при наличии свободных денежных средств, покупку отложили.
О хитах продаж
На сегодняшний момент докризисного ажиотажа на земельные участки нет. Но продажи потихоньку идут. Что касается ценовой политики, то ее можно охарактеризовать одним словом – договорная. Хит продаж – недорогие земельные участки под индивидуальную жилую застройку, рядом с Нижним Новгородом (в радиусе 15 км). Есть предложения «по земле» и в организованных поселках, но спрос на них невелик. Они, в большинстве своем, «стоят».
Большинство людей, по мнению Инны Соменковой, сходятся в одном – хотят приобрести участок под строительство дома в живописном месте, чтобы рядом был лес и водоем. И как можно дешевле. Что касается самого термина «дешевле», то для разных социальных слоев он, безусловно, подразумевает разные суммы. Допустим, одно из популярных мест для коттеджного строительства в нашей области – это Приозерье Богородского района. Там цена за сотку до кризиса доходила до 300 тысяч рублей. Сейчас многие готовы приобрести здесь землю не дороже 100 тысяч. А для кого-то предельно допустимый максимум – 10 тысяч за сотку. Спрос на земельные участки со стороны физических лиц был и всегда будет. А что касается цен, то они определяются общей экономической ситуацией.
С точки зрения строителя…
Близок локоть, а не укусишь
Дмитрий Безруков, генеральный директор строительной компании ООО «Ключ», выделяет значимую проблему, связанную с приобретением земельного участка под строительство. Он отмечает, что, зачастую, сотрудники агентств недвижимости своей главной задачей видят продажу земельного участка как такового. Основной упор делается на то, чтобы правильно оформить все необходимые документы. На этом работа агентств заканчивается, что будет происходить дальше, с какими проблемами столкнется собственник при строительстве дома – их не интересует. А ведь есть такой важный момент, как коммуникации, то, что необходимо иметь на любом участке, если там планируется строительство дома. «Мне известны случаи, когда при продаже земельных участков о стоимости подключения к коммуникациям не было сказано ни слова, говорит Дмитрий Безруков, - Но это – существенное увеличение цены. При этом многие агенты рассуждают примерно так – если человек нашел деньги на приобретение земли, и еще собирается строить дом, то наверняка сможет найти средства и на подключение к коммуникациям. Хотя не все делают это умышленно – некоторые специалисты по недвижимости просто не вникают в существующую специфику, нюансы.
Если земля расположена за городом, и там нет газа и электричества, то это видно сразу. В городе и ближайшем пригороде все сложнее. Бывает, например, что участок продается в ряду уже возведенных домов. И вроде бы все коммуникации идут мимо, находятся рядом. Но «близок локоть, а не укусишь». Трубы и провода могут быть частными. Подключиться просто так не удастся или это будет стоить очень дорого.
Особенно часто, по словам Дмитрия Безрукова, такая проблема возникает в коттеджных поселках. Здесь стоимость «полного подключения» (газ, электричество, вода, канализация, дороги) составляет порядка 500-600 тысяч рублей. Судите сами, много это или мало, при стоимости самой земли примерно в полтора миллиона рублей.
«Мы работаем по принципиально другой схеме. Подыскиваем участок для заказчика, а потом на нем строим дом. Поэтому все нюансы, сложности, которые могут возникнуть, учитываем. Наша специфика – не просто убедить клиента купить землю, но и подготовить все таким образом, чтобы при строительстве дома не появились неожиданные трудности».
Как избежать незапланированных расходов
Главное, на что стоит обратить внимание при приобретении земельного участка под строительство, по словам Дмитрия Безрукова, его потребительские свойства. Сюда входят размеры, месторасположение. Но не только. Есть такая значительная составляющая, как ландшафт. Взять, к примеру, наклон участка. Он может оказаться важным при проведении строительных работ, существенно увеличить их стоимость, если, например, придется выравнивать участок перед началом строительства, или делать в доме незапланированный цокольный этаж.
Рассмотрим конкретный пример неожиданно возникающих трат при непродуманной покупке земельного участка. Заказчиком был приобретён земельный участок за 1,5 млн. руб. под строительство двухэтажного дома площадью 200 квадратных метров (примерно 3 млн. руб., или 15 000 руб. за 1 м/2).
Незапланированные дополнительные расходы на подключение электричества и газа составили 500 тыс. рублей.
На участке есть небольшой уклон. Дополнительно потребовалось построить цокольный этаж, что увеличило площадь дома до 300м/2 (стоимость возросла до 300*15000=4,5 млн. руб.).
Таким образом, заказчик потратил к запланированным 4,5 млн. руб. ещё 2 млн. руб. (500 тыс. руб.+1,5 млн. руб.=2 млн. руб.). И это только на коробку дома, а ведь нужны ещё отделка (дополнительных 100 м/2 цоколя), проведение коммуникаций, отопление, ремонт, обстановка (мебель). Всё это может вылиться в кругленькую сумму, которую тоже надо где-то найти.
Так что процесс приобретения земельного участка – серьезный, его можно грамотно осуществить только при участии высококвалифицированных специалистов. Людям, желающим приобрести землю под ИЖС, Дмитрий Безруков советует обращаться в те компании, которые смогут компетентно проконсультировать по всем вопросам, связанным с предстоящим строительством.
Фото: zem.ru
