В 2006 году нижегородские эксперты рынка жилья прогнозировали рост цен на жилье в пределах 20-25 %. На самом же деле цены взлетели на 122%. И цена кв. м. на самой престижной сейчас ул. Звездинка, составляет в среднем 70,956 руб. В связи с чем имеющие средства нижегородцы резонно рассудили, что выгоднее и комфортнее построить себе частный дом в пределах города или совсем рядом с ним, чем приобретать квартиру. В этом случае можно дышать свежим воздухом (если дом расположен все-таки загородом) и не беспокоиться о склоках с соседями. ИА DAILYSTROY решило узнать у экспертов рынка недвижимости, действительно ли строительство частного дома по стоимости встало в один ряд с квартирой такой же площади.
"Когда мы говорим об индивидуальном жилищном строительстве ( ИЖС) в черте города, появляется новый продукт, - земля. Чтобы получить земельный участок под новое строительство, следует пройти долгий и сложный путь. Если площадь земли превышает 200 кв. метров, а это совсем маленький участок, то требуется решение Инвестсовета", - заявила ИА DAILYSTROY директор "Нижегородского Центра научной экспертизы" Татьяна Романчева. Она отметила, что земля в черте города дешевой по определению быть не может. Цена сотки земельного участка колеблется в пределах 4-6 тыс. долларов. Дом не может быть дешевле квартиры с аналогичной площадью еще и потому, что объем коммуникаций, подводимых к многоквартирному дому, равномерно распределяется на все квартиры. Когда же человек проводит к частному дому газопровод, тянет воду, он делает это на все 100 или 200 кв. м. жилья. Кроме того, в черте города достаточно много довольно сложных зон в плане проведения инженерных коммуникаций. Можно привести в пример район частного сектора на ул. Кузбасской (заречная часть города). "Частный дом нельзя отнести к доступному жилью. Если мы говорим об элитном жилье, то в данном случае встает вопрос развитой инфраструктуры. В качестве удачного примера можно привести коттеджный поселок "Лагуна", расположившийся в черте города. Но дома там стоят очень плотно друг к другу. В последнее время обеспеченные люди хотят жить достаточно обособленно и стараются приобретать более просторные участки", - говорит Татьяна Романчева. Хотя число желающих из среды топ-менеджеров, предпринимателей мелкого и среднего бизнеса, желающих иметь дома в черте города, растет с каждым годом. Татьяна Романчева считает, что в связи со спросом на жилье такого рода, со временем постепенно расширится черта города. И на прилегающих сейчас к городу участках будут продаваться комфортные, но далеко не дешевые земельные участки.
"А вообще, сравнивать цены частного дома с земельным участком и квартиры в многоквартирном доме считаю не совсем корректным, ведь во втором случае вопрос земли вообще не встает. При покупке индивидуального жилья общая стоимость объекта во многом определяется стоимостью земли", - говорит директор "Нижегородского Центра научной экспертизы". Говорить однозначно о том, что земля в черте города дороже, чем загородом, нельзя. В районе Сахарного дола очень недешевые земельные участки, но еще дороже земля за чертой города в коттеджном поселке "Приозерный" (Богородское направление, 20 км. от города), где многие жители проводят круглый год. Ведь стоимость недвижимости неразрывно связана с местом. И в этом случае на стоимость участка влияет масса факторов. Если речь идет о частном загородном жилье, рассматривающемся в качестве основного дома, то он должен быть расположен на расстоянии 30-50 км. от города, в него должна вести качественная трасса. Далее важна развитая инфраструктура, а уже потом близость дома к водной и лесной зоне.
На сбор документов уходят годы
О том, с какими сложностями столкнется пожелавший построить частный дом в черте города человек, ИА DAILYSTROY рассказал представитель московской компании девелопера Игорь Матвеенко. Если у человека есть не оформленный в собственность участок земли со старым домом, расположенным в исторической части города, ему надо идти к архитектору, который должен выполнить проект фасада нового здания. Важно, чтобы новое строение вписалось в историческую картину Нижнего. Иногда люди утрясают годами только этот момент. Строительство частного дома в таких популярных районах, как Дёбенки, Сахарный дол, Лапшиха, Заречная часть, согласований "не требует". Далее проект идет на согласование в департамент архитектуры и градостроительства (экс ГлавУАГ) Нижнего Новгорода. Затем следует обратиться в лицензированную проектную организацию, которая выполнит рабочий проект объекта. В проект входит масса разделов: вентиляция, электрика, водопровод, отопление, канализация и т.д. Далее следует собрать технические условия, которые требуются для будущего дома. Это условия от пожарных, экологов и т.д. "При этом работники "Нижновэнерго" могут сказать: один КВт стоит у нас 600 долларов. Эти техусловия могут встать человеку в нереально высокую сумму. Или, например: "Подвести 10 погонных метров для водопровода не получится, надо проложить километр", - пояснил Игорь Матвеенко. На основании собранных техусловий выполняется проект наружных сетей, который также надо согласовать в каждой инстанции. А общий проект надо согласовать во всех инстанциях. Затем следует очередь рабочего проекта, который должен пройти вневедомственную экспертизу. "На самом деле этапов гораздо больше, я назвал только основные. Иногда эта работа занимает 2-3 года, так как некоторые приемные принимают пару раз в неделю в определенные часы", - отметил Игорь Матвеенко.
Уже после всех этих этапов нанимается лицензированная фирма для строительства объекта. Чтобы пройти все процедуры, работающему человеку придется нанимать людей, а это еще одна важная статья расхода. Если человек решится на самострой, то БТИ не примет его. И у хозяина жилья и земли не будет права собственности на этот объект. Но все эти препоны отметаются, если речь идет об участке земли, оформленной в собственность. На основании нового закона об упрощенной схеме регистрации права собственности на дом (принят 15 ноября 2006 года), даже проектную документацию на него согласовывать не требуется. "У меня есть земля в собственности, я построила на ней дом. Затем вызываю техников БТИ, они мне составляют техпаспорт на дом. И с этими документами я иду и регистрирую дом в ГУЮНО. Всё – процесс завершен", - рассказала ИА DAILYSTROY менеджер агентства недвижимости "Монолит" Ирина Сергеева.
"Если не брать в учет стоимость земли, то кв. метр готового дома "под ключ" обходится примерно в 35 тыс. руб. Если земля в собственности, то дом, конечно, встанет гораздо дешевле, чем квартира такой же площади" - отметил в беседе с ИА DAILYSTROY генеральный директор компании "Ставр" (официальное представительство GREENSIDE в Нижнем Новгороде - компания занимается строительством домов из клееного бруса) Юрий Материков. Для сравнения: стоимость кв. метра в Нижегородском районе на февраль 2007 года составила от 62, 532 руб. до 70, 956 руб. В заречной части города - от 32, 751 руб. до 37, 530 руб." (информация предоставлена информационно-аналитической службой ГК "Триумф"). Менеджер АН "Монолит" Ирина Сергеева, специализирующаяся на продаже загородной недвижимости, также утверждает, что строительство дома получается значительно дешевле. "Сейчас много проектных и строящих по новым технологиям компаний. Например, у компании "Технострой" стоимость кв. метра под чистовую отделку дома в пределах 600 долларов. Затратная часть уйдет на покупку земельного участку и проложение коммуникаций", - говорит Ирина Сергеева. По ее словам, цена квадратного метра ИЖС будет сопоставима с "квартирным метром" в том случае, если мы говорим о коттедже в поселках vip-класса, где есть своя развитая инфраструктура. Ирина Сергеева отметила, что подобные коттеджные поселки недалеко от города являются на сегодня самыми востребованными, так как люди такого уровня хотят жить в соответствии со своим статусом. Такие коттеджные комплексы обладают своими продуктовыми магазинами, хорошими дорогами, проложенными коммуникациями, детскими площадками, аптекой. Но самое главное условие состоятельных людей к таким поселкам - высокий уровень безопасности. Поэтому в таких домах можно жить круглогодично. Но при этом такая категория людей имеет квартиру и в черте города.
На сегодняшний день начинается строительство двух подобных поселков. Один расположен в Кстовском районе (рядом с ТЦ "ИКЕА", деревня Федяково), другой – в районе Кадниц (40 км. от Нижнего Новгорода). "В Кадницах стоимость кв. м составляет в среднем 2 тыс. долларов. Но за эти деньги вы получаете в собственность землю, готовый к проживанию дом с внутренней отделкой и со встроенным кухонным и сантехническим оборудованием. Остается только привезти свои вещи и мебель", - говорит Ирина Сергеева. Она отметила, что в черте города земля неимоверно дорога. А в радиусе 20-30 км. от города можно найти недорогое качественное жилье, которое можно использовать в качестве постоянного места проживания. (Если вы конечно не зациклены на том, что рядом с вами должны проживать представители бизнес- и политэлиты). Построить экологически чистый деревянный коттедж выйдет ещё дешевле. Такой дом площадью 230 кв.м. обойдется примерно в 2,3 млн. рублей (88,5 тыс. долларов)! "В любом случае комфортнее и дешевле построить дом за городом. Либо в Заречной части – здесь земля ещё не настолько дорога. Например, в Стригино (Автозавод) уже стоят изумительные и по архитектуре, и по качеству строительства дома. Рядом сосновый лес. Нижегородцы начали понимать, что работать надо в городе, а жить за его пределами. А городская квартира – это большая "коммуналка". От соседей в ней все равно никуда не денешься!", - отметила Ирина Сергеева.
Нижегородцы отдают предпочтение домам по персональным проектам
Директор агентства недвижимости "Чекни" Анатолий Рябинин в беседе с ИА DAILYSTROY отметил, что спрос на просторные дома в черте города с каждым годом растет. "Большую роль при выборе дома для постоянного места жительства играет размер земельного участка. 4-6 соток на сегодня – небольшие цифры. Люди предпочитают строить дома по своим персональным проектам. Это выйдет дороже, но для состоятельного человека лучше затратить время и средства и получить дом, который по-максимуму будет приближен к его идеалу. А уже построенные коттеджи пользуются хорошим спросом в готовых элитных поселках с развитой инфраструктурой и системой охраны, вроде поселка "Приозерный"", - рассказал нам Анатолий Рябинин. Спросом пользуются коттеджи в различных точках города. Например, одна клиентка агентства приобрела коттедж на площади Лядова: решающую роль сыграл открывающийся вид на Волгу. И то, что это самый центр города с насыщенным автомобильным движением ее не смутило. По словам менеджеров АН "Чекни", частные коттеджи разбросаны по всему Нижнему Новгороду. Например, высокого уровня коттеджей много на Автозаводе, в Ленинском районе (заречная часть города). "Один наш клиент построил коттедж на ул. Тимирязева, недалеко от работы. Другой отстроил дом на улице Родионова, у ночного клуба "Матрица". Казалось бы, там насыщенное движение, но его это не волнует, так как на окнах стоят качественные шумоизолирующие стеклопакеты", - рассказали ИА DAILYSTROY менеджеры агентства. Некоторые же клиенты не понимают, зачем строить дом в черте города. "Но иметь квартиру – это одно, а быть хозяином просторного светлого дома с садовым участком – это совсем другое, начинаешь по-иному ощущать себя", - высказал свою точку зрения Анатолий Рябинин.
Загородной недвижимостью серьезно занимается ограниченное число нижегородских агентств. "Каждый объект индивидуален, и найти дом, удовлетворяющий всем пожелания клиента, сложно. Кроме того, загородная недвижимость предполагает массу издержек. Продаются дома долго, предполагаются достаточно большие транспортные издержки, так как человеку надо показывать дома, которые нередко расположены достаточно далеко от города. Очень дорого обходится оформление документов, зачастую стоимость этой процедуры равняется стоимости участка и дома в садовом кооперативе", - рассказал Анатолий Рябинин. Хорошим спросом, по опыту агентов АН "Чекни", всегда пользовались дома в Семеновском направлении, но из-за транспортных проблем спрос стал постепенно падать. В принципе, хорошо продается и Борское, и Кстовское направление. В черте города спросом пользуются участки за кинотеатром "Электрон", в Кузнечихе, на улицах Тимирязева и Шорина. Это удобно в плане транспортного решения вопроса. Кроме того, если домик позволяет, человек может там жить практические все лето: постоянно следить за садом, дышать свежим воздухом и без проблем добираться до работы. Но для постоянного проживания такие летние домики точно не подойдут.
При выборе частного дома все упирается в финансовые возможности и индивидуальные пристрастия клиента. Цена дома, по словам менеджеров АН "Чекни", зависит от самого строения, размера земельного участка и месторасположения. Большая площадь участка сильно повышает ликвидность места. Домики с участками в черте города (мы перечислили их месторасположение чуть выше) могут стоить от 20-30 тысяч рублей. Если человек захочет приобрести там более крупное кирпичное строение, в котором уже можно жить постоянно, то цена поднимется в 4-6 раз. Дома же в Кузнечихе стоят дорого. "У любого человека есть выбор: приобрести в Кузнечихе за 50 тыс. долларов однокомнатную квартиру площадью примерно 33 кв. метра или за ту же сумму половину приличного дома и участок земли. А коммуникации в Советском районе в таких домах, как правило, есть. Поэтому люди, имея ограниченные средства, например, приехавшие к нам из других городов, зачастую останавливают свой выбор на втором варианте, так как качество жизни в таком доме гораздо выше", - поделился своей точкой зрения Анатолий Рябинин.
По мнению Анатолия Рябинина, все хотели бы потенциально иметь достойную квартиру в городе и загородный дом, в который можно было бы наведываться каждое лето, а если нет транспортных проблем, то и жить там постоянно. Поэтому люди с серьезными средствами зачастую продают квартиры и строят в черте города или совсем рядом с ним качественные, дорогие коттеджи. Причем, строят дома в каждом районе города, наиболее популярного пока нет. Хорошим спросом стали пользоваться услуги небольших строительных компаний (вроде компании "Теплый дом"), которые отвечают за строительство частных домов. 1 кв. метр в таком полностью отделанном доме обойдется примерно в 15-25 тыс. руб. Такие компании предлагают свои современные технологии строительства, например, когда дом держится на бетонном каркасе. Эти фирмы зачастую самостоятельно кредитуют своих клиентов, которые делают предоплату в размере 30% стоимости дома, а остальную сумму гасят частями. По словам Анатолия Рябинина, рынок частного строительства в черте города или недалеко от него очень перспективен, и с каждым годом будет набирать обороты. Начинают пользоваться популярностью и "таун-хаусы" - дома на несколько семей. У АН "Чекни" уже есть подобные примеры, когда четыре нижегородские семьи приобрели такой дом недалеко от города. Каждой семье досталось по 160 кв. метров.
