Татьяна Романчева, директор «Нижегородского Центра научной экспертизы» рассказала о ситуации на рынке жилья Нижегородской области на конференции «Рынок недвижимости Нижегородского региона, перспективы в 2016 году», на которой побывал главный редактор «Полезной площади».
Рынок спасла малоэтажка
По словам эксперта, санкции, снижение цен на нефть, внешнеполитические коллизии, хотя и повлияли на рынок недвижимости, но не стали для него определяющими факторами. Поскольку рынок недвижимости, как любой маркетинговый продукт, живет циклично, по собственным канонам. Цикл занимает примерно 10 лет, его формула 7 плюс 3. Исходя из такого видения, 2016 год не порадует оживлением спроса. Следует дождаться 2018 года, когда начнется период поглощения.
Татьяна Романчева пояснила, что по данным Росстата, в Нижнем Новгороде ввод жилой недвижимости за 2015 год снизился на 44,8 %. По оценкам «Нижегородского центра научной экспертизы» спад был чуть больше - порядка 51 %. Однако в целом план ввода жилья по области был выполнен - за счет пригородной малоэтажки. В общем объеме введенного жилья ее доля составила две трети.
Цены падают, а класс жилья завышается
Стоимость жилья на первичном рынке за 2015 год увеличилась на 0,8%. С учетом инфляции она фактически упала. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Нижнем Новгороде составляет 64,011 руб. за кв.м.
Еще одна тенденция, помимо фактического снижения стоимости жилья, – завышение застройщиком его класса. Например, жилой комплекс позиционируется как премиум-класс, но по целому ряду параметров таковым не является. Естественно, премиум подразумевает более высокую стоимость квадратного метра, поэтому завышение класса – попытка необоснованно поднять цены.
Татьяна Романчева отметила, что из общего количества возводимого жилья 68% - это жилье эконом-класса. Сегмент элит составляет лишь 7%. Жилая недвижимость элит и премиум класса представлена только в Нижегородском районе, причем жилье элит класса расположено непосредственно в исторической части города.
Об инфраструктуре они подумают завтра
Рынок жиля в ближайшем пригороде бурно развивается. Агрессивная реклама некоторых проектов делает свое дело: люди приобретают такое жилье весьма охотно. Это эконом-класс, для которого решающий фактор покупки – ценовой, все остальные отходят на второй план. Среди покупателей – немало семей с детьми. Серьезный вопрос – как они планируют добираться до работы и мест учебы в каждодневном режиме? Это может стать серьезной проблемой.
Вторичный рынок вниз тянет первичка
На вторичном рынке жилья рост предложений за последний год по оценке Татьяны Романчевой составил порядка 35,4%. При таком приросте предложения цены расти просто не могут. Аналитик подчеркнула, что обычно цена жилья на вторичном рынке выше стоимости квартир на первичном. Это характерная ситуация для всех регионов, кроме Северо-Западного округа. И в среднем такое опережение составляет 10%. Но в кризис ситуация меняется.
- В кризисной ситуации цены на этих двух сегментах рынка жилья начинают сближаться, - пояснила татьяна Романчева. - Сейчас стоимость средняя квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет 67 471 тыс. руб. (падение за год на 4,38, примерно таким же оно будет и в 2016 году). Но если первичка будет давать малый ввод, то покупатель постепенно переместиться на вторичный рынок.
Тенденции рынка жилой недвижимости
1. Снижение темпов ввода многоквартирного жилья.
2. Рост рисков незавершенных строительных проектов. Татьяна Романчева подчеркнула, что даже те застройщики, которые до этого имели идеальную репутацию, завтра, причем внешне неожиданно, могут оказаться в числе аутсайдеров. Пример тому – СУ-155 (семь домов в результате «повисли» в воздухе в Нижнем Новгороде). Есть и другие примеры, когда дома вовремя не сдаются.
3. Изменение состава застройщиков жилья. В регион приходит все больше московских компаний, отметила Татьяна Романчева. которые расширяют сферу своего влияния.
4. Ускоренное развитие новых строительных технологий. Во всех последних проектах застройщики используют новые технологии, стремясь с их помощью удешевить строительство.
5. Ликвидация монополии банковского сектора на предоставление ипотеки. Сейчас на законодательном уровне речь идет о том, чтобы ипотеку могли давать не только банки, но и фонды, частные в том числе.
6. Изменения налогового законодательства.
7. Смещение структуры спроса на более дешевые сегменты недвижимости.
8. Усложнение структуры сделок, что приводит к росту значимости профессиональных риэлторов. Также Татьяна Романчева отметила, что в кризис стоит ожидать оживления на рынке т.н. нецивилизованных брокеров. По ее словам, это обычная ситуация на рынке в такой момент.
9. Развитие рынка арендного жилья.
10. Увеличение количества сайтов-агрегаторов по недвижимости. Новых проектов с серьезным продвижением появляется сейчас немало. И это непростая ситуация на аналитиков – ценовой разброс в этой среде огромный – процентов 12. Как считают – зачастую просто непонятно. Используется и не всегда профессиональная аналитика.
Падения цен не случится
Рынок недвижимости относится к неэластичным: при резком падении спроса не происходит резкого снижения стоимости недвижимости.
Если говорить о вторичном рынке, то он представляет из себя массу частных собственников, никак не объединенных между собой. Татьяна Романчева напомнила о практике предыдущих кризисов, когда: на изменения первым реагирует первичный рынок, где начинаются разнообразные ценовые акции от застройщиков. И уже первичный рынок подталкивает вторичный к снижению цен. Таким образом, ждать резкого и значительно снижения цен на вторичном рынке не приходится.
Вряд ли снизится и стоимость жилья на первичном рынке. Следует понимать, из чего она складывается. Во-первых, из стоимости аренды земельного участка, на котором строится дом. Участок выкупается в ходе аукциона, и цены порой достигают гигантских размеров. Во-вторых, все технологии строительства традиционные, давно известные. Принципиальных прорывов нет. А цены на стройматериалы растут. Поэтому Татьяна Романчева считает, что себестоимость строительства упасть просто не может. Скорее, она вырастет. Долго будет стоять и вторичный рынок. В результате максимальные подвижки по цене, за исключением каких-то крайних случаев, будут колебаться в районе 5-7 %. Но, если учитывать инфляцию, пусть даже официальную, реальное снижение цен будет более существенным.
По оценке Татьяны Романчевой, 2016 год – эта та самая пресловутая яма, куда мы сейчас плавно заходим. 2017 год будет чуть получше. Кстати, в 2008 году мы наблюдали в чем-то похожую ситуацию, а в 2012 году рос цен уже составлял порядка 26 %.
Татьяна Романчева посоветовала застройщикам начинать новые проекты именно сегодня, чтобы снять сливки с рынка через пару лет, по завершении проектов и оживлению рынка.
