Спрос и цены
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», характеризуя состояние рынка загородной недвижимости, отмечает, что в разных его сегментах ситуация складывается по-разному. В целом, большое влияние на этот рынок оказало аномально жаркое лето, прервавшее традиционную цепочку: весенние просмотры – летнее принятие решений – покупка. В этом году все немного иначе.
Елена Соловьева: «Летом из-за погодных условий людям было не до загородных домов и участков. Мы надеемся, что все, кто смотрел недвижимость весной и не принял решение, сделают это осенью».
Сейчас просмотры на рынке загородной недвижимости в основном приходятся на эконом-класс (весной были популярны все сегменты): это дома в деревнях или дачи вблизи города. В целом, на докризисный уровень по числу сделок рынок не вышел и только сейчас начал просыпаться после кризисной спячки.
Ирина Сергеева, менеджер отдела загородной недвижимости АН «Монолит», также отмечает, что рынок начинает потихоньку оживать: «Объем предложений особо не падал, радует то, что сейчас начинает оживляться спрос. Люди вновь стали интересоваться домами и участками, покупать и вкладывать средства. Почему? Видимо, кризис в головах закончился, шок прошел. Мы научились жить на реальные имеющиеся доходы, считать деньги».
Отмечает Ирина Сергеева и другую тенденцию - если раньше был, в основном, спрос на дома до 1 миллиона рублей, то сейчас некоторые нижегородцы готовы потратить и большие суммы. Востребованы коттеджи от 5 миллионов в радиусе 20-40 км от Нижнего и участки от 1,5 миллионов. Важно отметить, что банки возобновляют кредитование этой сферы. Что касается географии, то помимо традиционных Богородского и Кстовского, потихоньку набирает силу Заволжское - там хорошая экологическая обстановка.
Ирина Сергеева заявляет, что торг на рынке загородной недвижимости уместен: «Если у покупателя есть на руках реальная денежная сумма, даже меньше заявленной цены (разумеется, в разумных пределах), то такое предложение наверняка будет рассмотрено».
Говоря о ценах, Елена Соловьева отмечает, что данный вид недвижимости позже всех корректировался по стоимости. Ценовой разброс здесь велик. Наблюдается покупательский интерес к небольшим дачам советской постройки с участками в 5-6 соток, стоимостью 100-150 тысяч рублей.
Есть спрос на дома в деревнях стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, с определенным набором коммуникаций и удобств, обычно это свет и вода. Газ может определенным образом повысить цену.
Большое влияние на стоимость загородной недвижимости оказывает ее удаленность от города. Так происходит, потому что данное жилье рассматривается преимущественно как второе, а не для постоянного проживания, и людям важно, чтобы они, выезжая отдыхать на выходные, могли добираться как можно быстрее.
Стоимость участков бизнес-класса (в коттеджном поселке, со всеми коммуникациями и охраняемой территорией) от 100 тысяч за сотку. Помимо стоимости земли, следует учитывать стоимость квадратного метра дома - от 30 тысяч рублей. В некоторых коттеджных поселках, где осталось небольшое количество непроданных участков, застройщики начинают поднимать цены фактически на докризисный уровень. «Так происходит сейчас в «Сан Сити», - говорит Елена Соловьева, - там нереализованным остались порядка 5-7 участков. Это объяснимо. Поселок со всеми коммуникациями, с охраной и управляющей компанией, строительство домов здесь ведется весьма активно, поэтому потенциальные покупатели с легкостью могут примерить предлагаемый образ жизни. Да и риски при покупке минимальные – земля в собственности и приобретается под ИЖС».
В целом же, спрос и предложение редко совпадают. То, о чем мечтает большинство покупателей – дом площадью не менее 150 квадратных метров в охраняемом коттеджном поселке, со всеми коммуникациями, в «хорошем месте», не далее 25-30 км от Нижнего Новгорода, где есть водоем, лес, и не дороже 3 миллионов рублей – остается, увы, мечтой. Пока ни один из существующих проектов с подобными предложениями на рынок не вышел.
Продажа земельного участка с подрядом на строительство не пользуется спросом.
Елена Соловьева подчеркивает, что, если раньше была распространена продажа земельных участков с подрядом, то сейчас такое предложение наименее востребовано, поскольку у многих все еще остаются сомнения в том, что застройщики смогут выполнить взятые на себя обязательства. Это последствия кризиса.
Коттеджные поселки
Что касается коттеджных поселков, то здесь дела обстоят совсем не радужно - коттеджных поселков у нас, за редким исключением, как не было, так и нет. «До кризиса строительство многих не было завершено,- говорит Елена Соловьева, - Говорить о существующем рынке коттеджных поселков не приходится – их единицы на данный момент, а рынок подразумевает наличие не менее нескольких десятков поселков».
Не лучшим образом на ситуации сказался кризис. Сроки становления данного сегмента рынка отодвинулись. Оживает он медленно, тяжело. В том числе, и потому, что загородный дом рассматривается, в большинстве случаев, как второе жилье, а не дом для постоянного проживания – деньги сюда вкладываются менее охотно.
При этом Ирина Сергеева отмечает, что сейчас стали появляться новые проекты. Например, на рынок выходит новый коттеджный поселок бизнес-класса закрытого типа «Фроловское» в 8 км от Нижнего. Интерес к нему со стороны потребителей есть.
Кто контролирует рынок
Елена Соловьева отмечает, что, поскольку данный рынок находится в зачаточном состоянии, нельзя говорить о том, что кто-то его контролирует – нечего контролировать, все только формируется. В некоторых случаях конкретный поселок или дачный массив курирует агентство или специальный отдел застройщика. Если же речь идет об отдельных, единичных продажах, то в Нижнем предложений по районам области не так много, объекты представляют, главным образом, местные агенты по недвижимости. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, этот рынок им ближе и понятнее. Кроме того, зачастую у них нет в работе значительного объема жилой недвижимости, и они готовы оказывать услуги на данном рынке. Что касается агентства «Адрес», то оно это направление развивает и продолжает поддерживать, поскольку считает его перспективным.
«На рынке загородной недвижимости действуют и маклеры, и агентства недвижимости, говорит Ирина Сергеева, - Распространены и самостоятельные приобретения. При этом хочется, чтобы данный рынок стал более цивилизованным. Ведь человек, приобретающий недвижимость у компетентного лица может и должен иметь полную информацию об интересующем объекте.
Продажами должны заниматься специалисты по одной простой причине – риэлтор из агентства дорожит своим именем и именем компании, поэтому со своими клиентами честен». Ирина Сергеева также отметила, что стоимость риэлторских услуг зависит от цены объекта – берется в процентном соотношении. При этом все индивидуально, с агентом всегда можно найти общий язык.
Что будет
Елена Соловьева настроена вполне оптимистично: «Мы надеемся, что осенью тот активный интерес, который был весной, процентов на 50 должен реализоваться. То есть люди, составив представление о том, что есть в продаже, будут принимать решения о покупке. Если говорить в целом, то рынок загородной недвижимости относится к развивающимся. Понятно, что в таком состоянии он долго пребывать не будет, движение вперед неизбежно, за ним большое будущее».
Кредитование загородной недвижимости
«Сейчас можно взять кредит как на покупку загородного участка с домом, так и просто земельного участка (под коттеджную застройку, как с коммуникациями, так и без) под залог приобретаемого имущества или имеющегося жилья», - рассказывает Надежда Паламарчук, специалист по кредитованию АН «Монолит». По ее словам, процентные ставки будут несколько выше, чем на покупку, например, вторичного жилья, от 14 до 17 % годовых. Если залогом является приобретаемый земельный участок, то кредит можно взять в размере не более 50 % его стоимости. Под залог недвижимости можно взять большую сумму, и потратить ее на строительство жилого загородного дома.
Банков, предоставляющих нижегородцам данный вид кредита, пока немного – менее десятка.
При выдаче кредита действует стандартное условие – учитывается доход всех заемщиков и созаемщиков. Сумма кредита напрямую зависит от уровня доходов. Все параметры кредита рассчитываются индивидуально. Кредиты на данный вид недвижимости сейчас берут представители разных социальных слоев, иметь недвижимость за городом сейчас хотят многие.
Надежда Паламарчук считает, что самостоятельно сориентироваться в массе банковских предложений сложно, необходим специалист, который поможет выбрать оптимальную кредитную программу. К тому же, индивидуальный подход позволяет заемщикам, в итоге, экономить немалые суммы денег.
Проекты Нижегородской Ассоциации малоэтажного строительства (НАМС)
Не так давно на рынке загородной недвижимости появился новый участник – НАМС. Но уже сейчас можно смело говорить о том, что проекты, реализуемые Ассоциацией, напрямую направлены на удовлетворение существующего покупательского спроса. Ведь ее главное направление – строительство малоэтажного жилья эконом-класса.
О реализации проектов НАМС нам рассказал ее исполнительный директор Шамиль Мансуров:
- У нас есть проекты, которые мы назвали пилотными: это Боталово, Солнечная Долина, Спутник в Дивеевском районе. И все они успешно реализуются.
Началась коммерческая застройка в Боталово 2. Под конкретных клиентов здесь возводятся 6 домов по трем технологиям: клееный брус, несъемная опалубка и теплостен.
С 2011 года мы планируем начать освоение более крупных, чем ранее, земельных массивов по Богородской и Арзамасской трассам. Уже сейчас ведутся активные переговоры с Фондом развития жилищного строительств по освоению земель в Новинках.
Всего в трех километрах от города по Арзамасской трассе расположился поселок «Солнечная долина». Его территория разделена на 250 участков площадью от 10 соток, к которым уже подведены коммуникации. Сейчас в поселке на разных стадиях строительства находится 56 домов, в ближайшее время планируется строительство еще 45 коттеджей.
Появился новый интересный проект – это Чешский Парк, продолжение Чешской Деревни. Инвестор тот же. Здесь планируется застройка эконом-класса на 40 гектарах - и по стоимости, и по площадям. Предусмотрено строительство порядка полутора тысяч единиц жилья. Главным образом это будут блокированные и многоквартирные (максимум – трехэтажные) дома. На одной из наших ближайших выставок данный проект будет представлен на всеобщее обозрение.
В трех минутах езды от Сарова находится коттеджный поселок «Спутник». Здесь на огражденной охраняемой территории с собственной инфраструктурой будет построено 70 коттеджей и несколько таунхаусов. Поселок непосредственно граничит с активно развивающимся Саровским Технопарком, что и определяет наличие потенциальных заказчиков. Он также близок к Сарову - ядерному центру и к Дивеево - духовному православному центру.
Мы надеемся, что наши пилотные проекты пойдут при поддержке государства в плане подведения коммуникаций. Тогда стоимость квадратного метра будет снижаться. Напомню, что подведение коммуникаций к каждому дому оценивается в 600-700 тысяч рублей. И если сейчас потолком для нас являются 30 тысяч рублей за квадратный метр, то в дальнейшем возможны 24-26 тысяч.
У наших участников на следующий год есть планы по строительству целого ряда промышленных предприятий, позволяющих производить индустриальные домокомплекты у нас в регионе. Думаю, что в ближайшее время появится и технология ЛСТК – легкие стальные конструкции. Все это будет способствовать удешевлению и сокращению сроков строительства.
Планирует НАМС в 2011 году участвовать и в социальных программах. На базе своих проектов мы уже поняли, какие технологии желательно использовать для таких целей.
Если говорить в целом, то ставку мы делаем на те проекты, которые вписываются в цены эконом-класса и находятся в транспортной доступности от Нижнего. Элитные поселки в нашу зону внимания не входят.
На мой взгляд, в ближайшее время, год-два, дом площадью в 100 квадратных метров будет стоить около 2,5 миллионов рублей под ключ. Это сопоставимо со стоимостью двух-трехкомнатной квартиры в Нижнем Новгороде. Думаю, что такое жилье, при развитии ипотеки, будет доступно нижегородцам.
Проект закона Минрегионразвития
Проект закона, запрещающий дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения, и на всех землях, лежащих вне границ населенных пунктов, вызвал бурное обсуждение и в печатных СМИ, и в Интернете. Мнения разные. Вот как прокомментировала ситуацию Елена Соловьева:
- Что касается проекта закона Минрегионразвития о запрете индивидуального строительства жилья (дачного строительства) на сельхозземлях и землях вне границ населенных пунктов, то он направлен, на то, чтобы разграничить такие понятия, как «дача», «сад» и «огород».
Напомню, что по решению Конституционного суда, существует возможность прописаться на даче. Поэтому давно есть потребность юридически закрепить данное понятие. Следует понимать, что за понятием «прописка» всегда стоит некая инфраструктура – места в больнице, школе, в детском саду. Это серьезно.
По новому проекту подразумевается, что дача может быть только в населенном пункте, то есть в этом случае речь идет о расширении границ существующего поселка или деревни. Только в этом случае будет статус дачи и возможна прописка. Все остальные земли сельхозназначения, на которых возведены дачные массивы, приобретут статус сада или огорода.
Сад позволит возводить хозяйственные постройки, и зарегистрироваться на постоянное место жительства там будет нельзя. На огородах вообще ничего нельзя будет строить, они будут предназначены лишь для ведения сельского хозяйства.
В качестве совета покупателям могу сказать следующее: следует обращать внимание, что за участок вы покупаете. Если загородный дом приобретается для отдыха, то возможно вас устроит и участок под сад. А если для постоянного проживания, то в границах населенного пункта.
Видимо, данный закон будет принят до конца 2010 года и вступит в силу с начала следующего года. Благодаря ему, на рынке загородной недвижимости произойдет жесткое и понятное сегментирование. Это положительная тенденция, она разрешит существующие юридические коллизии.
Выводы о ситуации на рынке загородной недвижимости делает наш эксперт, Андрей Макшанов, управляющий партнер НКЦ «Коллективные Действия», вице-президент НГПК. На его взгляд, проблемы многоэтажного жилищного строительства (сокращение объема возведения жилья, срыв сроков, заморозка объектов) и коттеджных поселков (затягивание освоения участков, отсутствие декларированной девелоперами инфраструктуры) ведут к увеличению спроса на загородное жилье для постоянного проживания и участки под строительство в пригородных поселках.
Кроме того, рост интереса к данному сектору подогревают законодатели, которые собираются четко регламентировать вопросы, связанные с назначением загородных участков. Поэтому данный сегмент рынка недвижимости в ближайшие годы будет наиболее динамичным.
Активно растет число проектов возведения коттеджных поселков. Наибольшие достижения здесь связаны с участием государства. Благодаря тому, что власти создают инженерную инфраструктуру поселков, строительство идет быстро. «Пилотные» проекты показали свою эффективность, поэтому желательно распространить данный опыт на всю область.
К сожалению, «коммерческие» коттеджные поселки строятся медленно, говорить об успехах в этом секторе можно будет только после завершения хотя бы нескольких проектов.
Положительным фактором для развития рынка является появление нового формата недвижимости, востребованного в других регионах – многоквартирных домов ограниченной этажности. Они сочетают достоинства городского и загородного жилья, причем могут быть реализованы как в эконом-, так и бизнес-классе.
Более цивилизованным становится процесс купли-продажи. В Нижнем Новгороде появились специализированные компании, предлагающие широкий спектр услуг и объектов. Грамотные специалисты способны адекватно оценить загородную недвижимость, что важно и при получении кредита – банкиры охотнее работают на «прозрачном» рынке. А приход в сегмент новых банков способствует конкуренции и более выгодным условиям получения кредита.
