Где-то за городом, очень недорого…
В 2014 году рынок загородной недвижимости потихоньку начинает нарушать привычные правила. Раньше считалось, что чем ближе к Нижнему, тем дороже дом и земля, чем дальше – тем дешевле. С появлением проектов комплексной малоэтажной застройки близ города вариантов у желающих пожить на свежем воздухе стало заметно больше. Да и конкуренция между десятками коттеджных поселков дает о себе знать.
С другой стороны, и потребности горожан подросли: если уж тратить деньги, так на стоящие объекты. Впрочем, обо всем по порядку. Посмотрим, что говорят аналитик и практик рынка загородной недвижимости о сегодняшнем дне и перспективах на ближайшее будущее.
Ирина Солнцева, маркетолог, независимый аналитик рынка недвижимости, не видит предпосылок для значительного повышения цен на загородные участки и дома в ближайшей перспективе. По ее мнению, несмотря на предкризисные ожидания, на рынке загородной недвижимости сохраняются тенденции 2013 года, когда отмечалась высокая активность. «Прошедший кризис показал, что недвижимость достаточно эластична, и она быстро отыгрывает то, что потеряла в цене. Это позволяет если не преумножать сбережения, то сохранять их без больших потерь. И 1 квартал 2014 года показывает, что интерес к приобретению недвижимости в Нижегородской области не утихает.
Однако изменились приоритеты. Если в 2011 - 2012 годах наибольший интерес вызывали загородные дома, то во второй половине 2013 и в 2014 году приоритет перешел к земельным участкам без подряда на строительство. Люди видят, что при подряде покупаешь обещания на завтра, за которые должен платить деньги сегодня. Подряд подразумевает определенные сроки строительства и определенную стабильность платежей, а в нынешней ситуации это не всегда предсказуемо. Люди предпочитают либо строить сами, либо покупать готовые дома.
Зона до 15 км от Нижнего Новгорода. Участки без подряда сейчас являются самыми дорогими и самыми покупаемыми объектами загородной недвижимости. И это логично: границы города расширяются, и люди, которые не хотят постоянно проживать за городом, но желают уйти от суеты и пыли, в основном выбирают для себя участки в ближнем пригороде: либо в коттеджных поселках, либо в деревнях, либо на территориях комплексной малоэтажной застройки.
Средняя стоимость сотки в ближнем пригороде находится в районе 100-110 тысяч (при детальном рассмотрении разбег может составлять от 70-80 до более 300 тысяч). Тем не менее, своего покупателя подобные участки всегда находят и долго на рынке не стоят. Стоимость зависит от видовых характеристик, наличия коммуникаций, водоема, леса, однородного социального окружения.
Однако в том же ближнем пригороде в последние месяцы было заявлено несколько коттеджных поселков, которое скорее можно назвать малоэтажными жилыми комплексами. Это «Окский берег», «Времена года» и «Фроловский». В этих поселках предлагаются блокированные жилые дома и квартиры, которые пользуются безумным спросом. Потому что люди, которые не могут себе позволить приобрести жилье в городе (стоимость однокомнатной квартиры превышает 2 млн. руб.), выбирают малоэтажные жилые комплексы в ближнем пригороде (стоимость квартиры в МЖК начинается от 1 млн. руб.). Причем застройщики предлагают не просто квартиру, но и возможность свободно парковаться, а при загородном образе жизни хотя бы один автомобиль на семью есть наверняка. Таким образом, малоэтажные жилые комплексы – это реальный способ решения жилищного вопроса, и они несколько оттягивают спрос от городского рынка недвижимости. Стоимость однокомнатной квартиры в МЖК находится в пределах 1-1,5 млн., таунхауса – в пределах 3,5–5. Причем в ближнем пригороде 3,5 млн. – это нижняя граница стоимости дома, а в зоне 15-30 км от города те же 3,5 млн. – уже считаются красной ценой.
Зона 16-30 км. В ареале 30 км от Нижнего Новгорода в 2014 году уже появилось порядка 10 коттеджных поселков. В основном предложения касаются участков эконом-класса на Кстовском, Богородском и Арзамасском направлениях. Но, в отличие от того, что предлагалось 2 года назад, люди имеют возможность получить больше комфорта за свои деньги. Земля по 15-30 тыс. руб. за сотку без коммуникаций вызывает интерес только у семей со скромными накоплениями, которые рассчитывают купить участок стоимостью от 150 до 350 тыс. руб., а впоследствии накопить средства, чтобы построить дом.
По цене от 60-80 до 100 тыс. руб. за сотку можно выбрать широкий спектр участков, обеспеченных инженерными коммуникациями. Во многих местах есть даже центральная канализация. И, как показывает практика, люди готовы вкладывать средства в покупку такой земли, потому что она готова к строительству.
Переориентация интересов покупателей в последние 6-9 месяцев несколько снизила спрос на готовые дома и те поселки, где предлагают именно дома, а не участки. Людей, готовых уехать на постоянное жительство за город, немного, свободные деньги есть не у всех. Поэтому спрос стал меньше, но он не иссяк, просто люди стали более требовательными. На сегодняшний день наиболее востребованы домовладения площадью 100-150 кв. м и стоимостью в идеале от 2 до 3,5 млн. руб. Топовыми являются, например, деревни Крутая и Опалиха.
О летних ценах на землю
Если говорить о прогнозе цен на обозримый период, то в ближнем пригороде они будут расти на участки и готовые дома, но очень спокойно. Вообще на загородном рынке скачков и взрывов не бывает, и рост, если и произойдет, вряд ли выйдет за рамки инфляционных 5-7% в год.
Земельные участки на территориях далее 15 км от города вряд ли будут дорожать, вероятнее, цены останутся за месте, а если поднимутся, то процента на 2-3, не больше. Причина в том, что увеличивается количество предложений, и увеличивается конкуренция. Новые предложения обычно заявляются по ценам ниже среднерыночных, что в итоге поддерживает общую стабильность на рынке. Если говорить об участках с коммуникациями, то они будут стоить 60-70 тыс. руб. за сотку. Если без коммуникаций – в среднем на уровне 20-30 тыс. за сотку.
После кризиса были популярны участки в деревнях, где стояли избушки-развалюшки. Сейчас интерес к этому виду недвижимости постепенно снижается. Потому что безопасность (а это один из главных приоритетов при покупке недвижимости) может гарантировать только наличие однородного социального окружения. В полузаброшенной деревеньке обеспечить безопасность сложно. Можно приехать однажды в свой дом и обнаружить побитые окна и покалеченную мебель. По большому счету, люди будут ориентироваться на современные коттеджные поселки.
Домовладения цены не изменят. Предложений достаточно много. И люди стремятся приобретать объекты более бюджетные. Рост цен, если и произойдет, будет обусловлен тем, что с рынка в первую очередь «вымываются» наиболее адекватные объекты, а остаются более дорогие.
Далее 30 км – ценник в среднем будет держаться на уровне 15-20 тыс. руб. за сотку. Однако вдали от города ситуация складывается далеко не однозначная. Люди готовы платить за живописность. Потому некоторые участки оцениваются и по 70, и по 80 тыс. руб. за сотку. В коттеджном поселке «Семь озер» на первой береговой линии предлагаются участки по 200 тыс. за сотку.
Дело в том, что удаленность перестает быть непреодолимым препятствием. Большой разницы между расстоянием в 30 и 50 км нет. И при выборе участка важными критериями становятся живописность и коммуникации. Если есть электричество, газ, водопровод и красивые окрестности, то земля может стоить дорого. Разбег определяется конкретными условиями. Ведь люди покупают не столько определенный участок, сколько обстановку вокруг и возможности для отдыха».
Ирина Сергеева, менеджер АН «Монолит», как практик, тоже не видит причин для роста цен на рынке загородного жилья.
- Цены с прошлого года практически не изменились, дорогие объекты даже показали тенденцию к удешевлению. Наибольшим спросом как пользовались, так и пользуются (в связи с возможностью использовать материнский капитал) обычные деревенские дома стоимостью до 500 тыс. руб. Дешевые дома будут пользоваться спросом всегда. Для среднестатистической семьи они могут служить и постоянной летней резиденцией, и местом временного отдыха за городом. Покупателей интересуют практически все направления, включая Борское.
За дома более высокой комфортности со всеми удобствами (газ, электричество, санузел в доме) километрах в 50 от города просят от полутора миллионов. По сути дела, это альтернатива коттеджу, но в сельской местности.
Дуплексы и таунхаусы площадью около 100 кв. м и с участком от полутора до трех соток можно приобрести за два миллиона.
Отдельно стоящий дом с коммуникациями и 10 сотками земли в коттеджном поселке среднего класса далее 15 км от города можно купить за 3-3,5 млн. руб.
Более дорогие коттеджи стоят от 6-8 до 15 миллионов рублей (полностью готовый к проживанию дом с участком в элитном коттеджном поселке).
Земля пользуется небольшим спросом. Может, потому, что люди боятся искать подрядную компанию, которая будет заниматься строительством. Найти хорошего прораба, который будет следить за строительством – непростое дело. И, если есть время, некоторые предпочитают купить участок земли и самостоятельно строить то, что хочется.
В ближайшем будущем цены на недвижимость останутся стабильными. Вероятнее всего небольшое повышение, которое не обгонит уровень инфляции. Понижения цен ждать не стоит: растут в цене стройматериалы и затраты на строительство.
При этом покупателям предлагается широкий выбор объектов. При желании можно найти дом на любой карман, даже за 250 тыс. руб., вполне пригодный для летнего проживания в деревне. Да, этот дом потребует вложений в косметический ремонт, но к нему прилагаются не 6 соток, а 10-15, и расположен он будет не очень далеко от города, например, в Павловском направлении. Можно за 400 тысяч купить дом, куда можно завтра переехать и сразу жить, но находиться он будет уже в радиусе 100 км от Нижнего.
