В Москве и области ежегодно совершается более 100 тысяч сделок с недвижимостью. В то же время каждый сотый владелец жилья лишается прав на квартиру по не зависящим от него причинам. И как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. О том, как в таких случаях свести все риски к нулю, и поведал первый заместитель генерального директора страховой компании «Региональный страховой центр» Николай Ермаков.
– Не скрою, больше всего конфликтов происходит по вопросам о недействительности сделок. Причем поводы для споров по правам собственности в последние годы существенно изменились. Так, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х. Меньше стало мошенничества и откровенного криминала. Зато резко увеличилось число квартир с длинной историей перехода прав собственности от одного владельца к другому. Соответственно, выросло и количество жилья, будем говорить, с дефектами в истории, что потенциально и несет в себе риск спора о праве собственности.
– Приходилось слышать и о том, что суды порой расторгают даже нормальную сделку…
– Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Принятая в 2006 году дополнительная статья о добросовестном приобретателе к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.
– А как вы относитесь к тому, что риелторы порой гарантируют, что при покупке квартиры они постараются исключить какие бы то ни было риски?
– Их помощь и в самом деле неоценима. В перечень обязательных услуг входит проверка так называемой «юридической чистоты» сделки. Это не только сбор, но и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения. При этом результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на письменных документах. Согласитесь, ведь риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей, установить от них факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах. Например, совершалась ли сделка под влиянием насилия или угрозы, не было ли подкупа кого-либо из служащих, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Заметьте, даже мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным.
– Увы, значит, гарантии риелтора лишь фикция?
– По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку сделки, равно как и за предоставление некачественных услуг. Брак в работе наказывается размером комиссионного вознаграждения. Но ни один риелтор не возьмет на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени. Ведь его услуги в основном касаются посредничества между продавцом и покупателем. И при оспаривании сделки в суде учитываются мнения только двух сторон. Риелтор тут человек уже лишний. Он ничего и ни у кого не покупал. Могу больше сказать: даже наличие полиса страхования профессиональной ответственности риелторов проблему не решит! Стопроцентная гарантия может даваться риелтором только по самой последней сделке.
– Тогда, может быть, изначально стоит заключать нотариальный договор? Насколько он надежен?
– Но и здесь возникают нюансы, которые не могут быть проверены и нотариусом. Например, опускается проверка прав других бывших владельцев или пользователей продаваемого жилья. Нотариус, как и риелтор, не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, что в свою очередь имеет огромное значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью. К тому же отсутствие штампа в паспорте не говорит о том, что человек не состоит в браке.
– Да и дееспособность гражданина нотариус, можно сказать, также проверяет на глазок?
– Действительно, в этом случае запрашивается информация либо у судебных органов, либо у структур, которые ведают регистрацией о лишении или ограничении дееспособности гражданина. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином уже является основанием для признания ее недействительной. Мало того, были даже случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент совершения сделки (о чем нотариус не мог знать) уже становились основанием для признания ее недействительной.
– Но мне приходилось слышать, что нотариус отвечает собственным имуществом в случае расторжения сделки в судебном порядке.
– Поверьте, это всего лишь разговоры. Нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Он лишь может нести ответственность в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству.
– А что вы скажете о полномочиях госрегистрации, сотрудники которой также обязаны проверять всю информацию по сделкам и отвечать за их правильность?
– Государственная регистрация сделки и прав на недвижимость не предусматривает сбора информации, которая подтверждала бы отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию). Таким образом, возьму на себя смелость подвести промежуточный итог: ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости. А дополнительной защитой и гарантией может стать разве что процесс страхования права собственности.
– Вы имеете в виду, что только страховой полис может спасти клиента от потери квартиры?
– Практически только полис на право собственности или страхования титула может стать полноценной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью. Не зря при ипотеке кредитные организации уже давно наряду со страхованием квартиры, жизни и здоровья заемщика стали включать и обязательное страхование титула. А разве не существенным является такой момент, когда суд выносит решение о лишении прав собственности, но страховая компания все равно продолжает нести ответственность по выплате возмещения.
– Тем не менее в ваших штатах настоящих детективов я не заметил, и страховые агенты, как мне представляется, проводят проверку юридической чистоты квартиры только по бумагам…
– Отличие нашей проверки, к примеру, от риелторской состоит в том, что мы оцениваем вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить все потенциальные риски (кто предугадает, к примеру, возможность поступления заявления от человека, страдающего маниями или психозами?), но страхование как раз и производится на случай возможности того или иного события.
– Я так понял, что и страхование не устраняет риск потери квартиры.
– Нет, не устраняет. Зато обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение. Получай деньги и приступай к поискам нового жилья. Будем надеяться, в этом случае оно по всем статьям окажется законным. Риелторы же ни гарантий таких не дадут, ни денег не вернут.
