Если российская экономика будет развиваться нормально, то квартирный вопрос в стране будет решен уже в обозримой перспективе. Основная масса населения сможет либо приобретать жилье, либо арендовать его, поскольку цены неизбежно станут доступными.
Строительные компании через СМИ активно внедряют в общественное сознание мысль, что скачок цен на жилье в ряде крупных городов обусловлен объективными обстоятельствами, а потому цены существенно снижаться не будут. В результате этой пиар-активности может сложиться впечатление, что для основной массы жителей крупных городов жилищный вопрос «решен» навсегда. Ведь если сейчас они за год зарабатывают в среднем примерно на пять квадратных метров, то вряд ли их доходы дорастут до уровня, который позволит им приобрести жилье хоть по какой-нибудь кредитной схеме. Тут не поможет и нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»: он не ориентирован на институциональные проблемы, решение которых могло бы понизить рыночные цены, а его возможности по приобретению жилья для нуждающихся при нынешних ценах сократились до ничтожного уровня. Так что же, мы в тупике?
Я убежден, что жилищный вопрос в России будет решен, причем быстрее, чем мы можем себе представить. В рыночной экономике цены на товары массового потребления всегда привязаны к доходам основной массы населения. Жилье во всех более или менее развитых странах является массовым товаром – его либо покупают, либо арендуют миллионы граждан, а также иностранцы. Поэтому в нормально развивающейся стране не может вечно длиться ситуация, когда основная масса населения не имеет возможности приобрести жилье приемлемого качества по кредитной схеме или арендовать его. В России же ситуация именно такова. И сценариев ее развития может быть несколько.
Прежде всего следует заметить, что обеспечение жильем не обязательно означает его приобретение. На Западе в условиях высокой мобильности трудовых ресурсов далеко не все покупают жилье – многие всю жизнь его арендуют, что значительно упрощает смену места работы. Для этого арендные цены тоже, конечно, должны быть доступны. Кстати, ситуация с арендой, по крайней мере в Петербурге, сейчас лучше, чем с покупкой – эксперты отмечают появление на этом рынке не просто квартир, но целых доходных домов. Неудивительно: во многих случаях уже сегодня выгоднее снимать жилье, чем покупать его.
Такая ситуация сложилась потому, что на рынке аренды нет дефицита, предложение, скорее всего, даже превышает спрос. Понятно: россияне привыкли покупать жилье, а не арендовать. Но, между прочим, дефицит жилья на продажу и обусловленные этим дефицитом сумасшедшие цены могут стимулировать изменение традиционной модели поведения россиян, переориентировать их на аренду. Тем более что трудовая мобильность и у нас набирает обороты. Если сработает этот сценарий, нуждающиеся в жилье начнут активнее его арендовать и это сократит спрос на рынке покупки квартир. Кстати, спрос и без того сокращается. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, весной, когда цены только начали расти, ежемесячно регистрировалось 6-7 тыс. сделок. Однако уже в июле этот показатель составил 5 тыс., а в августе и сентябре – по 4 тыс. Развитие аренды ускорит эту тенденцию. Предложение на этом рынке будет пополняться за счет институциональных инвесторов, покупающих квартиры не для проживания, а для инвестирования: ведь им надо получать доходы от своей недвижимости.
Кроме того, скоро неизбежно начнет действовать еще один фактор. Дело в том, что быстрорастущий спрос на жилье обусловлен накопившимся в советские времена дефицитом. Но через некоторое время, когда россияне по большому счету удовлетворят свою потребность в жилье, рост спроса постепенно сократится (квартиры начнут переходить по наследству) и станет стабильным, как в западных странах, чему в немалой степени будет способствовать и демографический кризис.
Строительный рынок между тем набирает обороты – при дефиците пятен под застройку число новых и все более крупных жилищных проектов в Петербурге увеличивается. И это тоже понятно: при нынешних сумасшедших ценах на жилье и соответствующей рентабельности этого бизнеса девелоперы пускаются во все тяжкие, чтобы найти участки для строительства. Даже сами участники рынка признают, что, несмотря на проблемы, планы по строительству жилья и в нынешнем, и в следующем году будут, скорее всего, выполнены.
В результате трансформация спроса и рост предложения быстро сбалансируют рынок. Начнется реальная конкуренция производителей, которая будет обостряться из-за инерционности обеих тенденций, и цены на жилье станут падать уже не на проценты, как бывает сейчас, а на десятки процентов. Процесс ускорят институциональные инвесторы, которые бросятся вынимать деньги из недвижимости и перекладывать их в фондовый рынок (который будет расти по макроэкономическим причинам). А цены на жилье снизятся до уровня платежеспособного спроса основной массы населения.
Первые симптомы такого развития событий уже налицо. В первую неделю декабря показатель ценового роста впервые стал отрицательным – минус 0,11%. Средний петербургский метр подешевел на каких-то три доллара, однако, возможно, это знаковое событие. Уже появляются компании (главным образом московские – «РосСтрой», «Квартира.РУ», но и местные – «Пантикапей», «Балторос»), которые заявляют цены ниже рыночных – 1500-1700 долларов за «квадрат». Так что процесс снижения цен не за горами. Если, конечно, мы опять не учиним какой-нибудь глобальный катаклизм вроде финансового или политического кризиса, который ликвидирует условия для органичного рыночного развития.
