«Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут», – заявил в интервью порталу РБК Александр Ручьев, президент одной из крупнейших московских строительных компаний «Мортон». По мнению эксперта, уходить ниже порога рентабельности никто из застройщиков не станет. «В 2008 году мы снижали рентабельность – у нас были проекты, которые выходили с нулевой рентабельностью, – рассуждает г-н Ручьев. – Потом был период высоких цен, сейчас эти времена вспоминаются с ностальгией. Я думаю, что они вернутся в ближайшее время, цены отрастут. Я думаю, что на самом деле увеличение цены мы начнем наблюдать уже в конце этого года».
Президент компании назвал основную причину для роста цен: сокращение количества застройщиков и объема предложения, хотя спрос так же сильно не сокращается. «Самое интересное, что мы такое уже проходили в 2004 году, в 2008-м, – напомнил он, – когда цена у тех застройщиков, которые не остановились, станет выше, а через некоторое время те застройщики, которые приостановили работу, тоже начнут строить на фоне повышения цен. То есть этот процесс потянет за собой все стройки. Это такой эффект, который уже не раз случался, и я не думаю, что процесс в этот раз сильно изменится».
Для оценки перспектив нынешней ситуации будет интересно сравнить ее с той, которая сложилась во время предыдущего кризиса. Цены на недвижимость в Петербурге в 2008 году начали падать с сентября. В 2009 году это снижение составило в среднем примерно 20% (по разным сегментам рынка показатели различаются). Самым пострадавшим оказался первичный рынок, который лишился ипотеки. Падение цен на нем с сентября 2008 года по декабрь 2010-го составило в среднем по городу 36%. Лишь конец 2009 года и особенно первая половина 2010-го были отмечены повышением спроса и даже ростом цен, но этот рост был не массовым, а только точечным, в некоторых районах.
В начале 2010 года, по оценке консалтинговой группы «РМС», стал расти интерес покупателей к объектам на низкой стадии готовности. Летом основная часть платежеспособного спроса переместилась на первичный рынок. Благодаря этому с начала осени 2010-го постепенно стали увеличиваться цены – профессиональные участники рынка утверждали, что стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости растет в среднем на 2% ежемесячно (данные «РМС»). На этом кризис закончился, и начался очередной период роста.
Справедливости ради имеет смысл напомнить и о другом прогнозе. В июле «Российская газета» (как раз накануне знаменитой московской «черной пятницы») напомнила, что недвижимость дешевеет с начала года, но даже при этом спрос продолжает падать. Эксперты, опрошенные газетой, были уверены, что с покупкой жилья стоит подождать.
«Учитывая, что рынок жилья реагирует на любые катаклизмы с отставанием на год, самого глубокого падения цен стоит ждать в декабре 2015-го», – привела «РГ» слова директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадима Засько.
Впрочем, все наши петербургские эксперты – и риэлтор, и застройщики (независимо от того, в каком сегменте они строят – в дорогом или в дешевом) – склонны согласиться с Алексанром Ручьевым: цены снижаться больше не будут.
Сергей Терентьев, руководитель департамента жилой недвижимости ГК «ЦДС»:
Если трезво проанализировать цены на рынке строящейся недвижимости, то станет очевидно, что в среднем по рынку они уже снизились. Для того чтобы в этом убедиться, нужно проанализировать не листинги, а именно фактическую стоимость квадратного метра с учетом всех скидок, которые сейчас предлагают застройщики.
Покупателям я посоветую приобретать квартиры в строящихся домах уже сейчас и не ждать еще более благоприятных условий. Соглашусь с коллегой из московского региона: в обозримом будущем цены снова начнут расти, так как сейчас проектируется мало новых объектов, а выведенный в продажу объем квартир рано или поздно иссякнет. Сейчас мы видим довольно широкое предложение, лояльную политику банков, маркетинговые акции застройщиков, субсидированную государством ипотеку и желание застройщиков реализовать построенные или строящиеся квартиры. Очень хорошее стечение обстоятельств, и дальше откладывать покупку не имеет смысла.
Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема»:
Потребители считают, что у недвижимости высокого класса есть определенный запас для снижения цены. Однако важно понимать, что в этом сегменте темп реализации ниже, чем, например, в эконом-классе, что инвестиции возвращаются медленнее. Но снижать цену из-за меньшего объема продаж – это не выход.
Еще один аргумент. Например, наш ЖК «Пять звезд» – это бизнес-класс. Мы понимаем, что в случае резкого снижения цен снизился бы и уровень проекта. Но девелопер несет ответственность за соответствие тому проекту, который был заявлен изначально. Ответственность в том числе и перед людьми, уже совершившими покупку. По этой причине мы не стали отказываться, например, от фасадных панелей с фотопринтом, которые производятся в Голландии, хотя цены на них после декабрьских событий выросли очень сильно. Себестоимость строительства тоже ощутимо выросла, но мы не стали снижать качество проекта.
Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:
Ожидать кардинального снижения цен не стоит. Наблюдаемое якобы снижение цен происходит за счет появления проектов со сроком сдачи через 3-4 года (цены в них минимальны). Но в активно строящихся ЖК падения цен нет. Каждая новая очередь, как правило, выходит в продажу дороже предыдущей. Наконец, никто не отменял воздействия инфляции на себестоимость строительства. И сегодня вряд ли можно найти застройщика, который бы мог сколько-нибудь существенно снизить цены без риска уйти в минус.
Сильные застройщики цены не снизят. В рекламе они уже вовсю «оседлали» эту тему: «Кто точно достроит?» и «Дома растут – а цены нет». А вот слабым придется тяжело: низкая цена – самый очевидный способ привлечь покупателя, но работать с отрицательной рентабельностью могут себе позволить лишь сверхустойчивые компании, да и то лишь на короткое время. И тут уже покупателям надо быть чрезвычайно внимательными, чтобы не ввязаться в опасный долгострой.
