С советских времен бытует мнение, что при выборе квартиры нужно ориентироваться на середину дома, так как крайние этажи не самые комфортные для проживания. Еще недавно почти каждое объявление о покупке жилья завершалось требованием «первый и последний этажи не предлагать». В настоящее время ситуация изменилась, и неудобные этажи стали привлекательными для покупателей жилой недвижимости.
Квартирные изъяны
Первые этажи жилых домов традиционно считают отдельным сегментом рынка недвижимости. Спрос на квартиры, расположенные здесь, минимален. Это отражается на их стоимости, которая может быть на 15 % меньше, чем на жилье, находящееся на средних этажах. Шум под окнами и свет фонарей, хлопающие подъездные двери, звуки автомобильной сигнализации — все это беспокоит жителей первого этажа гораздо больше, чем соседей сверху. Кроме того, первый этаж увеличивает риск проникновения в квартиру посторонних, поэтому на окна часто приходится устанавливать решетки.
Впрочем, изменить сложившееся отношение покупателей и увеличить спрос можно, например, с помощью архитектурных решений. Так, на улице Привольной в Жулебине владельцам квартир на первых этажах оборудовали отдельные выходы, при этом территорию дома огородили.
«Качество строительства и обслуживание типовых домов в советское время было таково, что в квартирах на последних этажах часто протекали крыши, — комментирует Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер». — В результате отсыревала штукатурка, отслаивались обои, а иногда люди и вовсе оставались без света — вода заливала электрические щитки. Эти беды жильцов последних этажей связаны с грубым нарушением строительных норм и правил проведения кровельных работ, выбором неподходящих материалов, неудачным проектным решением. Помимо протекающего потолка приходилось мириться и с проблемным водоснабжением из-за слабого напора воды».
Сегодня подобные проблемы встречаются только в старых домах вторичного рынка, относимых к категориям «плохая панель» и «плохой кирпич». Качество современного строительства, новые материалы и технологии позволяют забыть о протекающих крышах и отсыревающей штукатурке. Уровень спроса на последние этажи во многом зависит от статуса дома (например, стоимость жилья под крышей в здании экономкласса может быть ниже на 10 %). А вот в сегментах бизнес- и элитного класса спрос и цена квартиры по мере возрастания этажа, наоборот, увеличиваются. Самым престижным жильем мегаполисов, к которым по праву относят и Москву, считается двухуровневая квартира большой площади на последнем этаже с хорошим видом из окон.
Доходные этажи
Практически все первые этажи в новых домах нежилые. Правительство Москвы постановило, что впредь на них будут располагать объекты социально-бытовой инфраструктуры: магазины, прачечные, салоны красоты, фитнес- и медицинские центры, кафе, рестораны и пр. Таким образом, в современных новостройках, как правило, первым жилым является второй этаж. Зачастую он поднимается еще выше.
«При строительстве жилых комплексов первые переговоры инвестора (среди которых все чаще оказываются сетевые компании) и застройщика о покупке нежилых помещений начинаются на стадии, когда стройплощадка только огорожена, — комментирует Наталья Козлова, директор департамента новостроек компании «Домострой». — В круг интересов инвесторов входят торговые, стоматологические и аптечные сети, предприятия fast-food с централизованным приготовлением пищи, салоны красоты. Позже активизируются и другие предприятия различного профиля». Особенно высок спрос на нежилые помещения, расположенные на первой линии жилых домов. Около 70 % сделок на рынке нежилых площадей в новостройках относится к аренде, остальные 30 % приходятся на куплю-продажу. Застройщики предпочитают сдавать нежилые помещения в наем, поскольку срок их окупаемости невелик — всего два-три года, а в некоторых объектах и того меньше — год-полтора.
«Назначение помещений на первых этажах собственник согласовывает с местными органами власти, — рассказывает Алексей Шленов, заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Оборудование офиса, магазина или нотариальной конторы на первом этаже жилого дома почти всегда означает перепланировку помещения, ведь каждый бизнес имеет свои особенности, поэтому лучше прибегнуть к услугам проектного бюро. Обязательным условием при организации предприятия на первом этаже является отдельный вход, конструкцию которого и весь проект в целом надо согласовать с СЭС и пожарной инспекцией. Если дом расположен на федеральной трассе, требуется также согласие ФСО и других специальных органов, а если это памятник архитектуры, то Главного управления охраны памятников Москвы. При успешном прохождении перечисленных ведомств следуют Мосэкспертиза, Москомархитектура, ДЭЗ, управа, префектура. Замыкает процедуру оформления Межведомственная окружная комиссия, которая и решает судьбу предприятия. Конечное заключение выдает Мосжилинспекция».
Существуют ограничения по режиму и профилю работы организации в жилом доме. К примеру, в нем нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин. Исключены также заведения развлекательного характера (дискотеки, клубы, казино). Кроме того, местные органы власти обращают пристальное внимание на предприятия питания с собственной кухней. После его организации бизнесмены должны учитывать жесткие требования органов санэпидемнадзора. Если речь идет о муниципальных домах, то в случае серьезного недовольства жителей власти вправе закрыть ресторан или кафе, даже если у его владельцев на руках есть все необходимые документы. В домах, находящихся в ведении ЖСК или ТСЖ, организовать предприятие можно только с одобрения жителей.
Стабильно высокий спрос со стороны предпринимателей существует на нежилые площади в уже сложившихся кварталах, где объектов по оказанию услуг недостаточно. Салоны красоты, парикмахерские, пункты предприятий бытового обслуживания в настоящее время крайне востребованы в спальных районах. В центре и на престижных направлениях, среди которых Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты, сегодня ощущается дефицит продовольственных магазинов. В связи с этим городские власти запретили перепрофилирование продуктовых магазинов, например, на Ленинском проспекте.
Размещение объектов коммерческой недвижимости в старых жилых домах возможно при условии, что квартиру признают непригодной для жилья. После этого необходимо пройти процедуру перевода жилого помещения в нежилое и оформить его перепланировку.
На крыше дома своего
Последние этажи стали популярными благодаря видовым преимуществам, за которые клиенты готовы доплачивать. Даже если человек приходит в агентство недвижимости с настроением «первый и последний не брать», то квартиру под крышей он, может быть, все-таки купит. Особенно если это дом в центре города с хорошими видами из окон. И здесь стоит отдельно рассмотреть квартиры в элитных зданиях и домах бизнес-класса.
«Принято считать, что с точки зрения экологии верхние этажи находятся в более благоприятной ситуации, поскольку загрязняющие воздух примеси скапливаются у поверхности земли, — отмечает Светлана Фуфаева, пресс-секретарь компании «МИАН». — Поэтому если в проекте на последние этажи закладывают большие площади и высокие потолки, подкрепленные хорошим видом из окна, то квартиры, даже не являющиеся пентхаусами, могут претендовать на самые высокие цены в здании».
В последнее время риелторы и застройщики все чаще предлагают пент-хаусы — апартаменты на последних этажах с отдельным выходом на открытую площадку, которую называют эксплуатируемой кровлей или террасой. У потенциального покупателя появляются большие возможности по использованию открытой площадки. Здесь, например, можно расположить зимний сад, открытый бассейн, персональный теннисный корт или уютное патио с зоной для барбекю. Оттого и спрос на эти квартиры заметно превышает предложение. К сожалению, уже после покупки хозяева такого чудо-жилья убеждаются в том, что с обустройством бассейна и вертолетной площадки придется подождать, да и зимний сад на крыше — практически недостижимая мечта.
Клиенты, предпочитающие жилье на последних этажах, понимают, что они приобретают прежде всего видовые характеристики и отсутствие соседей сверху. А все недостатки зданий советского времени в современных домах повышенной комфортности исключены.
Фото автора
