По российскому законодательству страхование залоговых объектов коммерческой недвижимости не является обязательным. Это скорее политика кредитора. И банки могут предоставлять залоговые кредиты без страховки, но уже на более жестких условиях.
При отказе от опции страхования в лучшем случае ставки по кредиту увеличиваются на 0,5-2%. В худшем – в кредите просто отказывают.
Не обязательно, но желательно
По мнению большинства экспертов, страхование залоговой недвижимости является одним из самых востребованных видов страхования для юридических лиц. Точнее, это наиболее часто встречающаяся ситуация – когда страхование объекта недвижимости продиктовано не волей владельца такого объекта, а требованиями его контрагентов – банков, лизинговых компаний. В сущности, можно получить кредит под залог и без страховки, вот только вероятность такого развития событий невелика. По мнению директора по развитию страхования СК «МАКС» Алексея Володяева, «страхование залоговой недвижимости не является обязательным, но банк, выдающий кредит под залог имущества, может потребовать, чтобы оно было застраховано». Крупные кредитные организации нередко формируют собственные списки доверенных страховых компаний, к которым они рекомендуют обращаться. К примеру, Группа ВТБ в список уполномоченных СК, удовлетворяющих требованиям банка, включила лишь 15 компаний. Этот список сформирован по итогам экспертизы правоспособности и финансового состояния страховщиков.
В случае с залоговой недвижимостью страхуются риски утраты и/или повреждения объекта залога. Утрата денежных средств в данном случае не является ни риском, ни объектом страхования. Страхуются риски того, у кого есть интерес в сохранности данного имущества. В случае с залогом такой интерес есть и у залогодержателя, и у собственника. Интерес банка (имущественный интерес) возникает, только если объект недвижимости – как объект залога – переходит самому банку. Например, когда владелец здания или его части оказался неспособным возвратить кредит или обанкротился. Как только произошло отчуждение недвижимости в пользу банка, риски этого объекта становятся рисками самого банка.
Случаи бывают разные
Обычно набор рисков, от которых страхуется кредитор или собственник залогового имущества, определяется в требованиях банка. «Как правило, это классический набор рисков – пожар, взрыв газа или взрыв оборудования, аппаратов, устройств под давлением, стихийные бедствия, злоумышленные действия третьих лиц, повреждение имущества водой в результате аварии водопроводных систем…» – отмечает Алексей Володяев. Редко, но бывают случаи, когда страховые компании отказывают в страховании залоговой недвижимости. К примеру, при неудовлетворительном состоянии самого объекта (аварийного состояния помещений), плохих условиях эксплуатации и содержания, необеспечении его целостности и сохранности, низкой культуры производственной деятельности, осуществляемой в объектах недвижимости или в непосредственной близости от них…
Риски, от которых прежде всего страхуется кредитор и собственник залоговой недвижимости
– Пожар
– Удар молнии
– Взрыв
– Стихийные бедствия
– Повреждения водой водопроводных, канализационных, отопительных, противопожарных систем в результате аварии этих систем
– Проникновение воды из соседних (чужих) помещений
– Кража с проникновением, грабеж, разбой
– Противоправные действия третьих лиц, направленные на уничтожение или повреждение имущества
– Падения деревьев и летательных аппаратов, их частей, груза и иных предметов
– Наезд наземных транспортных средств или самодвижущихся машин
В принципе, заемщик вправе застраховать объект на любую сумму в пределах оценочной стоимости. Идеальной можно считать такую сумму, которая соответствует стоимости восстановления объекта недвижимости до его состояния, в котором объект находился в момент наступления страхового случая. В пределах вышеназванной суммы объект можно застраховать на любую меньшую – исходя из требований банка или предпочтений владельца объекта. Владислав Тимофеев, руководитель Департамента страхования имущества и технических рисков компании «РОСГОССТРАХ» говорит: «Здесь, на наш взгляд, уместнее говорить об отличиях в объемах покрытия для залогового и незалогового имущества. В первую очередь это касается страхования имущества на суммы, соответствующие его залоговой стоимости. А страховая сумма, установленная на базе залоговой стоимости, не всегда может быть достаточной для восстановления объекта недвижимости (вернее, почти всегда она будет недостаточна). Необходимо “дострахование” имущества до величины, соответствующей его восстановительной стоимости, а как раз это владельцы недвижимости делают крайне редко».
Нужно помнить, что «оценочная стоимость» – достаточно широкое понятие, и в зависимости от целей этой процедуры один и тот же объект может в итоге стоить по-разному. «Восстановительная стоимость, то есть сумма затрат на восстановление, – это тоже оценочная стоимость, с применением так называемого затратного подхода. Она рассчитывается для определения величины затрат, необходимых для ремонта или восстановления объекта до его текущего состояния», – утверждает Владислав Тимофеев. Существуют еще два подхода – сравнительный и доходный. Их цель – определить стоимость объекта, по которой он может быть реализован (или приобретен) на рынке. Здесь учитываются рыночные факторы, совокупность которых, как правило, значительно увеличивает «оценочную стоимость» объекта. Часто заемщик может самостоятельно выбрать оценщика объекта, действующего в соответствии с требованиями, предъявляемыми законодательством РФ к оценочной деятельности. С другой стороны, страховщик, скорее всего, проверит правильность выводов оценщика и, соответственно, в конечном итоге согласится или не согласится с этими выводами. Но, вероятно, в случае с залогом вопрос с оценщиком будет определяться исключительно банком.
Тарифы и условия
Ставки страхования залогового объекта зависят от множества факторов, и каких-либо стандартных диапазонов тарифов попросту не существует. Каждый случай, в сущности, является уникальным. В среднем размер страхового взноса составляет 0,5-1,5% от суммы кредита. В случае отказа от опции страхования ставка по кредиту увеличиваетсячаще всего на 0,5-2%. Но здесь тоже бывают исключения из правил. По мнению Владислава Тимофеева, «залог успеха (когда клиент получает положительное решение по кредиту) – содержать объект недвижимости в порядке, осуществлять его эксплуатацию в соответствии с нормами и правилами, не превышать эксплуатационных ограничений, заложенных в проекте объекта…». Для того чтобы застраховать залоговый объект недвижимости, заемщику потребуется заполнить заявление, предоставить отчет об оценке, допустить страховщика на осмотр объекта, подписать договор и оплатить премию. Вот, собственно, и все.
Существуют определенные отличия в условиях, требованиях, процедуре страхования коммерческой недвижимости под залог для юридических и физических лиц. По мнению Алексея Володяева «эти отличия продиктованы разным режимом эксплуатации жилых и нежилых помещений». Для физических лиц потребуется собрать чуть больше информации в заявлении на страхование – кто эксплуатирует и управляет объектом, какая область деятельности на нем осуществляется…
По словам Владислава Тимофеева, в случае решения застраховать объект заемщику следует обратить внимание прежде всего на порядок урегулирования убытков. Разумеется, требуется хорошо понимать, что такое страховой случай, какие события не признаются таковыми и почему. Лучше сразу поинтересоваться в страховой компании, какие действия нужно предпринять при наступлении убытка и что за документы в этом случае предоставляются страховщику. Заранее выясните, как конкретно в вашем случае будет рассчитываться сумма возмещения.
При страховании залогового имущества важно также почерпнуть из договора информацию о том, в каких случаях и в пределах какой суммы получателем возмещения будет банк, а не страхователь – владелец имущества.
Между тем
По итогам 2012 года, согласно информации фирмы «Эксперт РА», сумма взносов по страхованию залогового имущества юридических лиц выросла по сравнению с 2011 годом лишь на 9%. В целом объем рынка банкострахования за тот же период поднялся на 28%, до 160,5 млрд руб. Недостаточные темпы прироста залогового страхования специалисты связывают с увеличением доли беззалогового кредитования.
