На рынке все чаще стали встречаться крайне компактные предложения коттеджей и таунхаусов. Задумка девелоперов, строящих такие дома, понятна: на фоне недоступно высоких цен на коттеджи (и проблем с «загородной» ипотекой) предложить рынку наиболее экономичные варианты. Однако перспективы такого приобретения – под большим вопросом.
Можно привести несколько примеров поселков, вышедших на рынок относительно недавно, которые предлагают дома и секции в таунхаусе площадью 90-100 квадратных метров, а самые радикальные варианты – от 60 «квадратов». Вроде бы, это заметно просторнее городских «единичек», в которых до сих пор ютится немало российских семей, не говоря уж о комнатах в коммуналках. Стоят такие варианты, конечно, подешевле, чем 120-метровые, и в условиях дефицита жилья непременно будут раскуплены.
Не появиться такие предложения не могли: покупателям сегодня нужны как можно более бюджетные варианты. Действует принцип маятника. Напомним, когда в середине 1990-х наиболее состоятельные горожане стали подумывать о переселении «на природу», появились особняки по 800 кв. м. Такие пространства были продиктованы в том числе и голливудскими «стандартами»: на виллах у героев фильмов есть каминные залы, бассейны, библиотеки, комнаты для бильярда и много прочих «необходимых для жизни» помещений. Просто надо взять побольше кирпичей – казалось первым застройщикам жилья нового российского формата.
У меня есть знакомый, который и сейчас, определяя необходимый ему размер загородного жилья, уверяет, что в дом меньше 450 квадратных метров ну просто не вместиться. Другой знакомый, который лет восемь назад выстроил такой особняк, теперь ходит по нему и раздумывает, зачем ему помещения, куда он заходит не чаще раза в месяц, но при этом должен отапливать и периодически тратиться на ремонт.
Неудивительно, что когда на рынок пришли профессиональные девелоперы, первые дома, которые они предлагали покупателям, также были весьма просторны. Еще года четыре назад дом меньше 250 метров в коттеджном поселке было найти непросто. Потом (по мере того, как застройщики пытались охватывать пласты все менее состоятельных покупателей) метражи новых проектов начали быстро сокращаться. Западные рамки (где считается, что секция или дом должны быть не меньше 120-150 кв. м) наш рынок проскочил довольно быстро. Причем, застройку компактными вариантами сейчас предполагается вести весьма масштабно.
История повторяется?
Поневоле приходит на ум аналогия из истории. В 60-х годах прошлого века на смену просторным рассчитанным на 150 лет эксплуатации «сталинкам» пришли компактные с тонкими стенами «хрущевки» с запасом прочности на 25 лет. Строительство типовых домов, как мы помним, тоже велось с размахом.
В тот момент стояла задача обеспечить всех жильем, и граждане (тогда это были еще «товарищи») охотно выезжали в отдельные квартиры из опостылевших «коммуналок».
Однако с появлением чуть более просторных серий слово «хрущевка» прочно стало ассоциироваться с жильем крайне низкого качества. Сегодня покупатели, у которых есть хотя бы небольшая свобода в средствах, конечно, предпочтут купить квартиру в доме любого другого типа.
Загородный дом – жилье семейное, хотя бы потому, что в отличие от квартиры оно требует постоянного ухода (а представить себе молодого холостяка, который хотя бы раз в месяц подстригал газон перед крыльцом, лично я могу с трудом). Во что превратится коттедж, если не обращать внимания на поддержание его в «товарном» виде, каждый может представить сам.
Жить в доме в любом случае выходит дороже, чем в квартире: начать хотя бы с того, что (на семью) потребуется купить и содержать хотя бы две машины. Относительно больших трат потребует содержание инженерных сетей (их в отдельном доме физически больше, чем в квартире того же метража), своя доля расходов уйдет на поддержание участка. То есть это приобретение могут потянуть лишь семьи с определенным уровнем дохода, наиболее стесненные в средствах горожане из городской квартиры просто не поедут.
Сегодня горожане, способные содержать дом, готовы ехать и в 70 квадратов – их понять можно: ими движет желание сегодня хоть как-нибудь вырваться из опостылевших «единичек». Однако этот дом для них скоро непременно покажется тесен, и они будут подыскивать следующий вариант.
Неприбыльная теснота
На Западе не зря сложился стандарт, что загородный дом должен быть хотя бы 120 кв. м. Мы привыкли рассчитывать стоимость дома, перемножая цену «квадрата» на метражи (к этому, в частности, нас приучают сегодня и застройщики), но это неоправданно. Конечная цена дома 60 и 120 кв. м. получается почти одинаковой. Не меняется стоимость участка, а это существенная доля общих трат. В те же деньги обойдутся инженерные системы и земляные работы. Даже набор помещений, которые придется обставлять и оборудовать, примерно одинаков: прихожая, кухня-гостиная, два санузла и две-три спальни. Разве что в более компактном доме мебель стоит поближе друг к другу. При этом жить в маломерном коттедже откровенно тесно: если в доме два этажа, то еще какие-то метры «съест» лестница. И еще в отдельном доме, по сравнению с квартирой, жильцам потребуется куда больше вспомогательных помещений (хотя бы чтобы хранить лопаты для расчистки снега зимой и шланг – для летнего полива).
Что делают граждане в условиях крайнего дефицита личных метров? Кто-то, как на Западе, ищет возможности взять кредит для переезда в более просторное жилье. Большинство же «изыскивают внутренние резервы». К примеру, городские жители застекляют балкон и – при малейшей возможности – отгораживают часть коридора, чуть увеличивая личное пространство.
А если квартира расположена на первом этаже и балкона не предусмотрено (есть такие серии), тогда его просто самостоятельно пристраивают из кирпича – примеров по городу не счесть. Очень часто такая «добавка», не стоящая на общем фундаменте с домом, через несколько лет «отходит» – появляются трещины в кладке, а сама пристройка напоминает айсберг, который вот-вот отколется от материкового ледника и уйдет в свободное плаванье. Но эти перспективы не останавливают последователей.
Самовольные переделки, увы, явление весьма частое. Еще наглядный пример. В панельных домах 600.11 серии большинство модификаций предусматривает Г-образное окно на кухне (почему так спланировано – не об этом речь). Однако каждый десятый жилец, по моим собственным подсчетам, переделывает это окно в квадратное, просто удалив соответствующую часть внешней стены. То, что подобное самоуправство категорически не позволяют регламенты и нормативы, говорить, думаю, излишне.
Как поведут себя граждане, получив в распоряжение уже не квартиру, а целый дом, представить несложно. При недостатке жилого пространства в скором времени у дома появятся пристроенные террасы, постепенно они превратятся в закрытые веранды, впоследствии их утеплят и попытаются превратить в жилую площадь. Фантазии, как именно это сделать, соотечественникам не занимать, а запреты подействуют едва ли.
Поселок со строгой планировкой все больше будет превращаться в «шанхай». Вряд ли это добавит желающих в нем поселиться. И у тех, кто вроде бы накопил средства для приобретения дополнительных «квадратов» жилья, могут возникнуть проблемы с продажей занимаемой площади.
«Зато будет земля, она никуда не денется», – приходится иногда слышать от потенциальных покупателей. Приходится напоминать, что участок – всего лишь некая материальная ценность, которая свободно обращается на рынке, и в любой момент может быть обращена в деньги или напротив – куплена за них. А значит, весь вопрос: прирастет ли ваш актив, если вложить в него средства сегодня, или потеряет в стоимости.
«Из неудачного проекта застройщик все же может выйти с относительно небольшими потерями. Главное – не настроить «казематов». Потому что последние придется сносить, а это большие денежные потери», – сказал во время одной из дискуссий генеральный директор Village Consulting Алексей Рогов.
Эта фраза еще раз отсылает нас к пресловутым «хрущевкам»: сколько лет идут разговоры об их сносе (свой ресурс они выработали уже лет 20 назад). Однако скорость процесса пока близка к нулевой. Что симптоматично.
