В 2016 году Москва попрощается с аварийными пятиэтажками. На место снесенных «хрущевок» придут «собянинки» – так прозвали панельные дома нового типа, – в которые расселят жильцов сносимых домов.
Аварийное жилье можно сравнить с болевыми точками на карте Москвы. Начиная с 1999 года в столице продолжается масштабная городская программа по сносу пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения. Планируется, что последние ветхие пятиэтажки исчезнут уже в следующем году.
Спорный вопрос
Аварийные дома подлежат либо сносу, либо реконструкции. В Москве демонтировать будут не все пятиэтажки, а только те, которые относятся к первому периоду индустриального домостроения (серии К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300). Так называемые «хрущевки» строились в столице начиная с 50-х годов прошлого века. Ускоренная технология возведения таких домов позволяла сдавать под заселение пятиэтажку примерно за 45-50 дней, а без отделки здания собирались в среднем всего за две недели. Согласно материалам на сайте столичного Стройкомплекса, в настоящее время в Москве осталось 182 пятиэтажки. Всего одна «хрущевка» сносимой серии осталась в юго-восточном округе, а лидером по количеству аварийных домов, подлежащих демонтажу, остается западный административный округ.
В то же время пятиэтажки серий I-515, I-510, I-511, I-447 относятся к категории домов так называемых «несносимых» серий и не подлежат сносу в рамках реализующейся программы. Объясняется это тем, что дома несносимых серий имеют в основе более устойчивую и прочную конструкцию и, соответственно, могут эксплуатироваться дольше, чем первое поколение индустриальных пятиэтажек. Домов несносимых серий в Москве гораздо больше, чем сносимых. Находятся они в ВАО, ЮЗАО, СЗАО, ЮАО. Это могут быть и отдельно взятые дома, и целые микрорайоны, как, например, 14-й микрорайон в «Зюзино». «В реальности если не физически, то морально несносимые пятиэтажки устарели точно так же, как и сносимые», – считает Григорий Алтухов, коммерческий директор «ФСК Лидер». – Если опираться на действующую программу сноса пятиэтажек, то в ней четко прописаны серии домов обеих групп – как сносимых, так и несносимых. Судьба домов несносимых серий будет решаться после 2016 года, то есть после сноса пятиэтажек первой группы. Вероятнее всего в основной своей массе такие дома ждет реконструкция, отдельные единичные примеры подобного опыта уже есть, например, четырехэтажный дом по ул. Мишина в САО надстроен еще четырьмя этажами и мансардой», – заключил эксперт.
Если же речь идет о жилье аварийном, но не относящемся к категории сносимых пятиэтажек, то в этом случае нужно заключение межведомственной комиссии о признании его аварийным и не подлежащим восстановлению, с которым необходимо обратиться в местную администрацию, которая и будет выносить окончательное решение о будущем дома.
Дойдем до суда
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие вредных факторов среды обитания. К ним относятся, например, ухудшения вызванные физическим износом здания в процессе его эксплуатации, которые приводят к снижению до недопустимого уровня надежности, прочности и устойчивости здания. В связи с этим межведомственная комиссия может вынести решение о сносе аварийного дома и расселении жильцов. В некоторых случаях дом может быть признан пригодным для проживания, но подлежащим реконструкции.
Такой вариант развития событий, в свою очередь, может послужить поводом для недовольства среди жильцов. По закону они вправе оспорить решение комиссии и обратиться в суд с заявлением о признании незаконным ее заключения. «Жильцы могут ссылаться на несоблюдение порядка принятия заключения, на несоответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан», – поясняет Мурат Баликоев, руководитель «Юридического центра судебной защиты». При рассмотрении дел, относящихся к такой непростой категории, суд обязан, в первую очередь, проверить компетентность состава межведомственной комиссии и удостовериться, что в нее были включены представители органа исполнительной власти города, органов местного самоуправления и органов государственного надзора. Кроме этого, к работе комиссии обязательно должен быть привлечен собственник жилого помещения и эксперты проектно-изыскательских организаций. Суд также должен удостовериться, что комиссия провела фактическую оценку состояния жилого помещения на предмет его соответствия требованиям проживания.
Мурат Баликоев привел в пример случаи, когда суд признавал незаконными заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома пригодным для проживания. В первом основанием для такого вердикта послужил тот факт, что осмотр дома проводился визуально, без применения какого-либо оборудования или специального замера. Во втором случае суд, удовлетворяя требования заявителей, постановил, что решение межведомственной комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства. Суд пришел к выводу, что не были установлены законные основания для признания дома аварийным. На межведомственную комиссию была возложена обязанность рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным для проживания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Расселение народов
В случае с аварийными пятиэтажками ситуация ясна: реконструкции не подлежат. Дома ждет снос, а их жителей расселение. Как пояснили Urbanus.ru в Департаменте городского имущества Москвы, переселение граждан из домов, признанных аварийными, производится незамедлительно после издания соответствующего распоряжения Правительства Москвы и включения его в график переселения на текущий год.
«Срок переселения предугадать достаточно сложно. В некоторых случаях жильцы аварийных домов получают новые квартиры в относительно короткий срок, в других – собственникам приходится ждать и по 10 лет, пока не начнется процесс сноса, и им не будет предоставлено другое жилье, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Чаще всего жильцы все-таки находятся в подвешенном состоянии довольно продолжительное время. И эта неопределенность причиняет им массу неудобств. Например, жильцы не могут сделать в квартире ремонт, поскольку не видят в этом необходимости – дом ведь все равно снесут».
После признания дома аварийным запрашиваются необходимые документы о жильцах и занимаемых ими жилых помещениях, затем переселяемым гражданам предлагаются жилые помещения взамен освобождаемых, и при согласии – оформляются документы на право занятия предложенного жилья. Переселение граждан из аварийных домов производится в муниципальные дома, построенные для этих целей за счет средств бюджета города Москвы. Собственникам предоставляется либо новая квартира, равнозначная освобождаемому жилому помещению, либо денежная компенсация. В Департаменте уточнили, что равнозначным жилым помещением признается такое, в котором площадь и количество комнат не меньше чем в освобождаемом. «Гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма также предоставляются новые благоустроенные жилые помещения, однако на получение «денежного эквивалента» они рассчитывать не могут, поскольку занимают квартиры, находящееся в собственности города», – рассказали в Департаменте.
Переселенцы имею право выбора будущего дома исходя из имеющихся у города жилых помещений, построенных на цели переселения. При этом согласно ст. 3 закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат.
Поскольку предоставление нового жилья осуществляется по соглашению с собственником, он вправе предъявлять определенные требования относительно площади квартир и количества комнат, исходя из расчета 18 кв. м. на человека. Однако если стоимость выбранной квартиры будет дороже, собственник обязан возместить разницу. «Надо учитывать, что размер предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, не должен превышать стоимость одного квадратного метра общей площади жилья, которая определяется с учетом средней стоимости строительства многоквартирных домов для каждого субъекта РФ, в противном случае все дополнительные расходы оплачиваются из средств бюджета», – поясняет Андрей Воронин, генеральный директор компании «Адвока-Т». Предоставляемое жилье может находиться как в границах населенного пункта, где располагалось аварийное жилье, так и в границах другого населенного пункта, но только с письменного согласия собственника. «При этом отказы, в том числе неоднократные, от предоставляемого жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении другого жилого помещения в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту жительства собственника», – отмечает эксперт.
В 2016 году первый «аварийный» рубеж в Москве будет пройден. А пока во всех административных округах продолжаются муниципальные стройки и сносятся устаревшие пятиэтажки. Вместе с ветхими «хрущевками» уходит целая эпоха домостроения. На смену им придут «собянинки» – так прозвали панельные дома нового типа, – в которые расселят жильцов сносимых домов.
