Одни называют их ужасным пережитком советского прошлого, другие – покупают в ипотеку на десятилетия. Беда, а не вина России – хрущевки. Между тем, на сегодняшний день они составляют десятую часть жилого фонда России, совершенно не соответствуя современным представлениям даже об эконом-жилье
Как и полвека назад, хрущевки сегодня зачастую становятся первым жильем молодых семей или первым собственным жильем семей «разъезжающихся» и переселенцев из коммуналок. По статистике, в хрущевке живет каждый шестой россиянин. Однако внешние стены хрущевок не соответствуют сегодняшним нормам теплоизоляции, а межквартирные стены, перекрытия и перегородки – нормам шумоизоляции. В таких домах нет чердаков, а коммуникации сильно изношены. Примеры капремонта хрущевок в России – единичны.
Что же делать с этими домами? Имеет ли смысл проводить в них капремонт или проще вовсе их снести? Но сколько лет займут подобные переделки, если в негодность хрущевки приходят уже сегодня?
Дом за неделю
Это теперь хрущевка – синоним низкосортного жилья, а полвека назад попасть в программу «Каждой советской семье – отдельное жилье» мечтала без преувеличения каждая пролетарская семья. За одно только десятилетие обладателями отдельных квартир стали более 50 миллионов советских граждан, расселенных из бараков, общежитий и коммуналок, – четверть населения страны. Стоит ли говорить, каким великим счастьем были для людей собственная кухня и ванная.
Хрущевки, получившие свое название от имени правящего в те годы Никиты Хрущева, строились небывало быстро. Стандартной скоростью «сборки» был один этаж за неделю. Передовая бригада известного советского строителя Николая Злобина за неделю собирала весь дом. А изготовлением сборных железобетонных конструкций занималось более 400 специализированных советских заводов.
Первые экспериментальные хрущевки по более поздним меркам были шикарными: с балконами, кладовками и раздельным санузлом. Когда типовые панельные и блочные дома встали на поток, из них как излишества исчезли и кладовки (советскому человеку нечего прятать), и балконы. Специально созданная комиссия высчитала, сколько сантиметров нужно жителю Союза для того, чтобы разуться, а сколько – чтобы умыться. Поскольку в гардеробе советского пролетария должно было быть всего два костюма, выходной и повседневный, гардеробная, вернувшаяся в более поздних версиях хрущевок под именем «тещиной комнаты», также исчезла. При получении квартиры на человека, согласно строгому нормативу, было выделено 9 квадратных метров площади. Такими и были первые массовые хрущевки серии К-7, спроектированные дедушкой короля российского «рокапопса» Виталием Лагутенко.
Именно их потомки пренебрежительно прозовут «хрущобами». Еще бы: перед конструкторами была поставлена задача спроектировать самый дешевый дом. И можно ли винить Лагутенко за то, что безоговорочную победу одержала его пятиэтажка с толщиной межквартирных стен 8 см, а межкомнатных – 4 см.
Такая разная 1/10
Справедливости ради стоит сказать, что именно хрущевки проекта Лагутенко теперь подлежат сносу в первую очередь, наравне с другими низкокачественными массовыми сериями 60-х годов.
Однако если об ужасах хрущевок сказать, например, гатчинскому риэлтору, то он, скорее всего, обидится. И вполне справедливо: в Ленобласти есть места, где крупнопанельное домостроение (КПД) началось позднее, чем в Петербурге. Блочных хрущевок там нет, кирпичные имеют приемлемые технические характеристики, да и панельные пятиэтажки далеки от «лагутенок»: внешние стены – 35 см в толщину. С классическими хрущевками их роднит лишь одно – крошечные площади.
Дело в том, что по мере роста претензий людей к тепло- и шумоизоляции технические характеристики хрущевок постепенно улучшались: росла толщина стен, появлялись балконы. Если первые серии были рассчитаны на 25 лет эксплуатации, то поздние – на 50 и более, а восточноевропейский опыт капремонта хрущевок показал, что после утепления фасада и замены коммуникаций срок их эксплуатации увеличивается до 150 лет.
Каков «КПД»?
Москве и Петербургу повезло: здесь действуют программы реновации кварталов старого жилья, к которому в том числе относятся и хрущевки ранних серий. В Северной столице закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”» был принят еще 5 лет назад. В программу были включены 40 жилых городских кварталов, где старые и ветхие дома должны быть заменены современными высотками.
Первые результаты еще только должны появиться в нынешнем году. Согласно условиям программы, жители домов, подлежащих сносу, будут переселены в новые построенные высотки, отвечающие всем современным нормативам по тепло- и звукоизоляции стен, перекрытий, а также множеству других характеристик. Нормативами площади установлено, что одинокий владелец жилья должен получить 33 кв.м общей площади, а каждый член семьи, состоящей из двух и более человек, по 18 метров. При этом общая площадь не может быть меньше той, которую семья имеет сейчас. Это правило распространяется как на собственников квартир, так и на соцнайм.
Однако не все жители старых домов, попавших в программу, встретили эту новость с радостью. Получить ту же площадь – значит переехать из стандартной хрущевской двухкомнатной квартиры площадью 41 метр в аналогичную по площади однокомнатную квартиру, ведь средняя площадь современной «двушки» – около 60 кв.м, а 40 метров – это современная «однушка». Больше всех были расстроены владельцы хрущевских «трешек» площадью 45-55 метров: кто-то из них помещался в новую «двушку», а кто-то – только в «однушку».
По словам экспертов, прописанное в законе понятие «аналогичного» жилья застройщики понимают однозначно: по площади. Тогда как логичнее понимать его по количеству комнат, ведь переезд пусть из маленькой, но трехкомнатной квартиры в однокомнатную – явное ухудшение жилищных условий, особенно если принадлежала она представителям разных семей или поколений – например, пожилой матери и молодому сыну. Как им жить в «однушке»?
Еще одна претензия, теперь уже не только от жильцов, но и от градозащитников и урбанистов – увеличение плотности жителей. Если в хрущевках 4-5 этажей, то в новых домах, которые строятся на их месте, этажей минимум в два раза больше. Увеличивается плотность квартала, но при этом не расширяются дороги, не строятся новые больницы и школы.
Второй шанс
Какой существует выход кроме сноса? Эксперты отвечают на этот вопрос, не задумываясь. Прежде всего они вспоминают опыт восточноевропейских стран, а также Германии, которым от Союза досталось богатое наследство в виде хрущевок. Помимо сноса в этих странах существует и более сложная программа реконструкции таких зданий. По стоимости такая реконструкция дома иногда равна строительству нового дома, и тем не менее это очень распространенный на Западе метод.
«Путь капитального ремонта без расселения, который в свое время выбрала Германия, является наиболее приемлемым для Петербурга по ряду причин, – говорит директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева. – Во-первых, массовый снос хрущевок и застройка территорий высотными зданиями в районах, близких к историческому центру, невозможны. А во-вторых, начав сносить дома, их жильцам необходимо предоставить новое жилье, отвечающее всем стандартам качества, но в Петербурге огромное количество людей продолжают ютиться в коммунальных квартирах, и именно они в первую очередь нуждаются в решении жилищного вопроса».
Согласен с тем, что хрущевкам иногда стоит дать второй шанс, и заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак: «Каждый раз, когда пересчитывается экономика проекта, в этих расчетах есть немалая доля лукавства. Территория хорошая, экономически оправданно будет построить более высокие дома, утверждая, что кроме сноса ничего и не придумаешь. Хотя раньше в хрущевках просто проводили перепланировку, утепляли и т.д. И это тоже было хорошо. Для каждого конкретного случая есть свое решение. Впрочем, можно прогнозировать, что после проведения Олимпиады у нас появятся бюджетные деньги, которые будут направлены на программы по преобразованию хрущевок».
Вопрос позиционирования
Однако остается еще один вопрос. И президент Путин, и премьер Медведев, и многие отраслевые чиновники не раз говорили, что в России не хватает жилья эконом-класса. Сроки наступления того счастливого дня, когда свое жилье появится у всех, кто в нем нуждается, отодвигаются с каждым годом. Так не проще ли, если эта цель так важна, пойти протоптанным путем Никиты Сергеевича и построить новые районы современных хрущевок?
«Сегодня изменились СНиПы, стандарты, нормы и правила строительства. Сменились поколения, изменились взгляды. Сегодня у стандартных хрущевок нет практически никаких шансов даже в эконом-классе. Возможно, они будут интересны только тем людям, которые будут существенно ограничены в деньгах, при условии, что цена квартиры в этом случае не намного будет отличаться от цены комнаты», – говорит Владимир Спарак.
Помимо вопроса чисто технологического (толщина стен), многие эксперты отмечают и вопрос площадей: сегодня нельзя строить квартиры с 6-метровой кухней и 9-метровыми спальнями.
Но они ошибаются. Можно. Более того, маленькие спальни становятся все популярнее в эконом-классе благодаря уменьшению площади и стоимости квартиры, а 6-метровые кухни с успехом объединяются с гостиной (иногда полностью, иногда – частично). Причем с маркетинговой точки зрения это лишь вопрос позиционирования. Так, в ЖК «Легенда» на Оптиков, 34, есть квартиры с так называемыми smart-планировками: максимум функционала на минимуме пространства. Например, предлагается квартира с объединенной кухней-гостиной (6 и 13 кв.м) и двумя 9-метровыми спальнями. Общая площадь такой, по сути, «трешки» – 47 кв.м, ровно столько, сколько занимала самая маленькая хрущевская «трешка». Предлагаются и другие, также аналогичные хрущевским, варианты: «трешки» 54 кв.м и 61 кв.м. Основное преимущество таких квартир – в их более низкой стоимости по сравнению с остальными, которые просторнее. Также при ближайшем рассмотрении становится понятно, что пространство сегодняшние проектировщики умеют распределить куда более рационально: в современных малогабаритных квартирах нет съедающих полезную площадь коридоров, предусмотрено место для гардероба в прихожей, а вход в объединенный санузел расположен не сбоку, а посередине. Впрочем, многие обладатели хрущевок давно пришли к этому, что называется, опытным путем и сделали перепланировки.
Согласно статистике, наиболее востребованными сегодня являются именно малогабаритные квартиры эконом-класса. Как и полвека назад, люди хотят иметь собственное жилье. Сегодня его можно купить, но не у всех есть средства. Более того, такие малогабаритные квартиры сегодня безумно популярны во всех развитых мегаполисах. Например, со следующего года окраины Нью-Йорка начнут застраиваться очень востребованными микростудиями, совмещающими в себе не только гостиную и кухню, но еще и спальню, и санузел, и даже кабинет. И все это – на 20-25 кв.м.
Никита Хрущев задумывал хрущевки как меру, которая поможет обрести собственное жилье каждой советской семье. Михаил Горбачев планировал добиться этого к 2000 году. Власть сегодняшняя обещает обеспечить жильем каждую российскую семью к 2030 году. А 600 тысяч петербуржцев, по сей день живущих в коммунальных квартирах, и сегодня, как полвека назад, сочли бы за счастье поселиться в маленькой, холодной и шумной, но своей собственной хрущевской «двушке».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
Хрущевки в том смысле, в котором их воспринимает большинство, – с кухней площадью около 4 кв.м, смежными комнатами, тонкими стенами – безусловно, во многом уступают более современным панельным домам. Тем не менее на то время они были вполне нормальным решением проблемы. Люди до сих пор там живут и по мере материальных возможностей улучшают свои жилищные условия, но речь здесь идет скорее о смене поколений. Хрущевки вполне соответствовали времени и задачам, но сейчас это действительно несколько устаревшее жилье.
Видится, что в немалой степени к проблеме хрущевок примешивается политика. Компании привлекают внимание к проблеме, поскольку на освоении этих территорий можно заработать деньги. Конечно, правильно и хорошо было бы расселить хрущевки, но мне кажется, что старый фонд в аварийном состоянии – гораздо более острая проблема. Ведь вслед за хрущевками начнут требовать внимания «корабли» и т.д.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
Хрущевки – проблема для Петербурга реальная, но отнюдь не первостепенная. Например, более остро стоит вопрос не расселенных коммунальных квартир. Проблема расселения хрущевок не может быть решена одномоментно. Необходимо действовать поэтапно, обеспечивая замену новыми жилыми площадями.
По сравнению с более поздними панельными домами, у хрущевок есть определенные технологические недостатки: плохая звукоизоляция, отсутствие лифтов и мусоропровода, маленькие кухни и неудобная планировка со смежными комнатами. Но у хрущевок есть и преимущество – местоположение. Как правило, они сконцентрированы на периферии центральных районов города, зачастую недалеко от метро. В современных панельных домах основные проблемы хрущевок решены, но строятся они, как правило, в менее удобных районах.
Несмотря на негативный образ хрущевок, эти дома продолжают пользоваться спросом, так как находятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой, а за счет своего малого метража стоят дешевле.
