Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости долгое время считался одним из самых динамичных. Объемы вводимых площадей уверенно росли, арендные ставки увеличивались, а девелоперы постоянно заявляли о новых планах. Однако в 2008 году ситуация изменилась: из-за кризиса ликвидности многие застройщики не смогут закончить свои проекты.
До конца 2007 года почти ничто не предвещало кризисной ситуации. «Прошлый год можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости: было введено в эксплуатацию около 900 000 кв. м качественных складских площадей, что практически в два раза превышает показатели 2006 года», – говорит управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян. Как известно, на рынок недвижимости все основные экономические тенденции приходят с небольшим лагом, потому недостаток финансовых ресурсов девелоперы ощутили не сразу. В 2008 году общие показатели работы складских девелоперов резко упали. Как отмечают участники рынка, вряд ли в текущем году в столичном регионе будет построено больше 600 000 кв. м качественных складов. Более того, даже такой низкий показатель был рассчитан по самым оптимистичным прогнозам.
Падение интереса
По общему мнению экспертов, на московском рынке складской недвижимости отмечается падение девелоперской активности. «По итогам I полугодия 2008 года, не произошло никаких существенных событий. В эксплуатацию было сдано около 300 000 кв. м высококачественных складских площадей. В целом на 2008 год к вводу было заявлено свыше 1 млн кв. м складских площадей класса А, однако, по нашим оценкам, всего в эксплуатацию будет сдано около 500 000 кв. м складских комплексов класса А, что составит половину от заявленных площадей», – рассказывает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров. Учитывая то, что в 2007 году строители возвели почти в два раза больше складских площадей, падение результатов налицо. «Это по-прежнему дефицитный рынок. В частности, сейчас в Московском регионе построено около 4 млн кв. м складских площадей, в то время как потребности составляют 6 млн кв. м, а к 2012 году этот показатель должен быть 10 млн кв. м», – говорит аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. По мнению члена совета директоров «ИммоРосИндастри» Владимира Мехришвили, уровень дефицита еще выше. «Объем спроса на складскую недвижимость в течение 2007 года в Москве и Московской области вырос более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом и составил порядка 2,9 млн кв. м, а общий объем предложения по складам классов А и В достигает 2,7 млн кв. м; этим, в частности, объясняется невысокая, на уровне 1 – 3%, доля вакантных качественных помещений. В регионах и городах-миллионниках соотношение еще хуже, потому что имеющиеся помещения устарели, а новые на рынок практически не выходят», – говорит эксперт. Однако не все участники рынка соглашаются с тем, что в Москве ощущается существенный дефицит качественных складов. «В Московском регионе рынок складов довольно насыщен. Однако несмотря на то, что к настоящему моменту количество складских площадей по всем направлениям практически одинаково, на самых востребованных направлениях – север и юг – до сих пор ощущается дефицит качественных объектов», – говорит гендиректор компании «Ителла» Дмитрий Чельцов.
Цена ошибки
С сокращением числа вводимых в строй объектов не спорит никто, однако участники рынка называют различные причины новой тенденции. «Уменьшение объемов строительства связано, на наш взгляд, с ростом себестоимости проектов, который составил почти 40% только за прошлый год, а также с проблемами с привлечением финансирования, обусловленными сокращением доступности кредитных ресурсов. Как результат, некоторые проекты просто «встали» или же девелоперы не успели приступить к их реализации», – говорит Сергей Фильченков. По мнению Владимира Мехришвили, в числе основных причин можно назвать ипотечный кризис в США, ужесточение банками требований к девелоперам и ухудшение условий финансирования. «В настоящий момент мы отмечаем замедление роста предложения в связи с кризисом ликвидности, который привел как к трудностям с получением финансирования, так и к росту стоимости привлечения средств. Некоторые из ранее заявленных проектов не будут реализованы именно в силу этих факторов», – говорит Максим Шакиров.
По данным CB Richard Ellis, в первой половине 2008 года было введено в строй только 160 000 кв. м складов класса А. «Наиболее крупные объекты – это логистический парк «Истра» площадью 51 000 кв. м, ТЛК «Томилино» площадью более 50 000 кв. м, а также логистический парк «Покров» площадью 58 000 кв. м. Некоторые площади, заявленные к сдаче в эксплуатацию, не вышли на рынок прежде всего из-за проблем с финансированием и итогов глобального кризиса банковского кредитования», – говорит консультант по недвижимости отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Елена Сурова.
В числе основных факторов участники рынка также перечисляют так называемые местные риски. «Привлечение инвестиций в основном тормозят бюрократия, непрозрачные рынки и реальное отсутствие сетей. Если регионы действительно хотят привлекать инвестиции, они должны предлагать функционирующие земельные участки, оборудованные коммунальными сетями, с которыми можно быстро получить все необходимые разрешения. В свою очередь сейчас предлагаются сельскохозяйственные угодья в придачу к обещаниям помочь в осуществлении проекта», – рассуждает Сурова. Одной из причин также можно назвать проблему взаимодействия с региональными и местными структурами власти и органами контроля. «Как известно, получение некоторых разрешений может занимать месяцы. При бизнес-планировании на такие процессы отводится определенное время, а сбой в сроках урегулирования подобных вопросов приводит к длительным задержкам и невозможности реализации проектов», – говорит Дмитрий Чельцов. В частности, наиболее популярными причинами задержек является долгий перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию, позволяющую построить склад. Как утверждают участники рынка, многие девелоперы приступают к реализации своих проектов еще до того, как был согласован перевод земли, в результате они могут столкнуться с нежеланием региональных властей строить на определенном участке складской объект. «С другой стороны, при все еще высоком спросе на складские площади у девелоперов возникают некоторые трудности с поиском подходящих для строительства складских комплексов мест. При этом растет себестоимость строительства, отражающаяся на арендных ставках, которые, впрочем, не могут расти постоянно, так как это приведет к существенному сокращению спроса», – добавляет Чельцов. Кроме того, по его словам, помимо макроэкономических причин замедления, в реализации проектов не следует забывать и о текущих, рабочих причинах задержки в выходе помещений.
«Девелоперы работают сразу с несколькими подрядчиками, и очевидно, что ошибка в работе одного из участников процесса ведет к сбою в работе всей цепочки. На этапе строительства таких сбоев возникает масса, что приводит к значительным задержкам в сдаче объектов», – говорит эксперт. Более того, по его словам, удорожание строительства вынуждает девелоперов пересматривать первоначальные планы по инвестициям объектов, перераспределять средства, искать новые источники финансирования. Этот процесс также занимает время и приводит к увеличению сроков строительства.
Без срока хранения
Несмотря на падение активности девелоперов, складские объекты продолжают расти в цене. По данным Сергея Фильченкова, за 2007 год арендные ставки на складскую недвижимость в столичном регионе поднялись примерно на 20%, а в течение этого года ожидается рост на уровне 10%. «Ставки аренды на складские площади класса A в настоящий момент составляют $130 – 145 без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС. Ставки аренды на помещения класса В находятся на уровне $120 – 130», – отмечает Елена Сурова. По ее словам, высокие ставки в классе B связаны с отсутствием предложения небольших площадей в складских комплексах класса A. По мнению члена совета директоров «ИммоРосИндастри» Владимира Мехришвили, срок окупаемости логопроектов в среднем составляет до 12 лет. Однако крупные девелоперы, например, «Евразия Логистик», заявляют о шести- или семилетнем сроке окупаемости своих проектов. В результате доходность в 12% сейчас воспринимается как приемлемая, тогда как ранее участники рынка могли рассчитывать на существенно большие проценты.
«Ставка капитализации в складском сегменте по-прежнему остается самой высокой и составляет 9,8% по сравнению с 8,5% в офисном и торговом сегментах. По итогам первого полугодия 2008 года, арендные ставки на складские комплексы в Московском регионе выросли в среднем на 10 – 15%. При этом себестоимость строительства высококачественных складских комплексов в Московском регионе составляет в среднем $1100 – 1300 за квадратный метр», – утверждает Максим Шакиров. Некоторые эксперты видят основание для дальнейшего роста арендных ставок в увеличении себестоимости строительства. «По-прежнему растет цена земельных участков. В среднем земельный участок дорожает минимум на 10 – 15% ежегодно, а девелоперы все равно стремятся получить нужную окупаемость. «Ставки на аренду складских площадей увеличиваются, Россия входит в пятерку лидеров по росту ставок аренды среди европейских стран. За 2007 год они поднялись примерно на 8%, а за текущий год – на 15%. Причины – как уже отмечалось ранее – мировой кризис ликвидности, удорожание себестоимости строительства, проблемы с подрядчиками и властными структурами, а также рост цен на землю. В условиях высокого спроса девелоперы вынуждены повышать ставки», – утверждает Дмитрий Чельцов. Однако как будет развиваться дальше рынок складской недвижимости – с учетом падения девелоперской активности – прогнозировать никто не берется.
Более того, никто не знает, означает ли сокращение вводимых площадей начало насыщения рынка. Эксперты, как обычно, предлагают вернуться к этому вопросу во второй половине года.
Фото: www.urg.ru
