В числе главных проблем нашего рынка специалисты единодушно называют обилие «альтернативных» сделок. Это ситуация, когда продавец квартиры на самом деле хочет получить вовсе не деньги: ему нужно сразу же купить какую-нибудь другую недвижимость. Фактически это известный нам еще из советского прошлого обмен жилплощади. Иногда, правда, фигурируют доплаты – человек хочет купить недвижимость получше, чем ему позволяют вырученные от его квартиры средства, для чего прикладывает собственные деньги.
Масштабы явления впечатляют. Минимум треть владельцев квартир честно признаются, что они "альтернативщики": в их объявлениях есть приписка «альтернатива» или «АП» (альтернативная покупка). На самом деле таких вариантов гораздо больше – эксперты называют цифру в 70-80%. Просто большинство тех, кто пытается связать «цепочку» альтернатив, тщательно скрывают сей факт.
Чем это плохо?
Прежде всего, тем, что делает сделку громоздкой, «утяжеляет» ее. При простой продаже (на языке риэлторов — «чистой») фигурируют только две стороны – продавец и покупатель. При альтернативах же число участников растет многократно. Тот, кто покупает вашу квартиру, тоже не имеет денег – он рассчитывает получить их от продажи собственной недвижимости. Тот, кто продает вам, сам подбирает себе что-то еще. В итоге, отмечает директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, цепочка стремительно разматывается в обе стороны. Известны случаи, когда в сделках участвовали многие десятки квартир. И если хоть кто-то из их владельцев передумает (или даже умрет – такие случаи тоже были) – вся заботливо выстроенная конструкция рушится…
А где дополнительные сложности – там повышенная плата за все. Сегодня риэлторы, продавая и покупая «чистые» квартиры, берут за это комиссию в 2-3% стоимости. «Связать» альтернативу согласятся уже не менее чем за 5-6%. Если же речь идет о сложном варианте (расселение коммуналки с 5-6 разными собственниками, отношения между которыми не безоблачны), то размеры комиссии возрастут до 10% — хорошо, если риэлторы еще вообще не откажутся от этого варианта как заведомо невыполнимого.
Это сладкое слово «свободна»
Сделка «цепочкой» не может быть бесконечной – надо как-то завершать ее. Один вариант – свернуть «цепочку» в кольцо, т.е. уговорить продавца последней в цепочке квартиры купить первую в ней же. Однако в реальности так почти не бывает, поэтому замыкают цепочку «свободными» участниками: на одном конце должен стоять человек с деньгами, на другом – с «чистой» квартирой.
Владельцы свободных квартир прекрасно понимают ценность своего имущества – их объекты стоят, по некоторым оценкам, на 10-15% дороже аналогичных «альтернативных». Что, в свою очередь, ведет к тому (мы говорили об этом в самом начале), что некоторые «альтернативщики» пытаются выдать свою квартиру за свободную. Распознать обман, говорит управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» Анна Харьковая, бывает непросто, но возможно. «Лакмусовая бумажка» здесь – готовность продавца быстро выйти на сделку. Если квартира действительно свободна, то собрать все необходимые для продажи документы можно за неделю. А когда продавец якобы свободной квартиры начинает тянуть время (мотивировка может быть любой: от внезапной командировки или болезни до срочной необходимости постричь любимую собаку) – не сомневайтесь, он на самом деле пытается «связать цепочку».
Борьба пока без успеха
На первый взгляд, бороться с альтернативой довольно просто: надо лишь «разорвать» ее, т.е. сначала продать свою квартиру, получить за нее деньги, а потом покупать то, что нужно. На практике же все сложнее. Во-первых, человеку надо где-то жить. И дело не только в физическом проживании (можно, в конце концов, на несколько месяцев снять жилье или поютиться у родственников), но и в юридическом аспекте — прописке. Если в квартире среди собственников значатся несовершеннолетние дети – органы опеки не разрешат продать жилье без предоставления ребенку площади взамен.
Помимо бюрократических «рогаток», есть и другие соображения против такого варианта. Дело в том, что цены на квартиры постоянно растут. Иногда этот процесс замедляется, почти останавливается, но в целом он налицо. И вполне может случиться, что именно в тот момент, когда вы продадите свою квартиру, произойдет очередной рывок. И такое бывало. В начале 2002 года один человек продал свою двухкомнатную квартиру за $35 тысяч – на тот момент это была вполне рыночная цена. Потом серьезно заболел, произошли различные житейские неурядицы. В общем, когда этот человек вернулся на рынок недвижимости, выяснилось, что доступна здесь ему разве что собачья конура…
Года три назад, на волне роста ипотеки, стало популярным мнение, что бороться с «альтернативами» помогут банки – они выдадут всем желающим «перехватывающие» кредиты, с помощью которых люди будут сначала покупать новую квартиру, при необходимости сделать в ней ремонт. А потом без суеты и спешки продавать свою старую – она, кстати, станет свободной, от чего вырастет в цене.
Однако и здесь объявились нюансы. Для банка такой заемщик ничем не отличается от обычного ипотечного – его проверяют на предмет платежеспособности, а далеко не все у нас могут подтвердить свои доходы. Кроме того, банки любят всевозможные «накрутки» — помимо собственно процентов по кредиту, будут еще страховка (1,5-2%), плата за обналичивание (еще 1%), ведение ссудного счета (0,5%).
Чуть больше года назад, когда еще никто не слыхивал об ипотечном кризисе, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский провел расчеты, согласно которым даже очень краткосрочный банковский кредит размером в $300 тысяч обойдется примерно в $15 тысяч. Это в те времена, когда и проценты были пониже, и банки ипотеку давали охотнее. Сегодня же, на фоне кризиса, возможность получения банковского кредита никто из «альтернативщиков» всерьез не рассматривает.
Альтернативные сделки являются головной болью и для риэлторов, и для хозяев квартир. Очень часто они служат причиной разрыва согласованных обменов, материальных потерь людей, которые дали задатки, взяли кредиты и надеялись в определенные сроки решить свой квартирный вопрос. Несмотря на это, приходится сделать вывод: на ближайшие годы «альтернативы» останутся единственным вариантом заключения сделок на рынке.
Фото: GI, A002
