В первой половине текущего года рынок городской аренды жилья стабилизировался. Спрос начал плавно сокращаться: у потенциальных арендаторов не хватает денег для съема жилья. Однако арендодатели, не желая уступать, сделали не совсем приличное предложение, на которое арендаторы, как ни странно, согласились: этим летом на рынке созрела тенденция предлагать для временного проживания спальное место.
Абсурд, раньше считавшийся нормальным лишь для тружеников столичных рынков, получает все большее распространение и среди более продвинутых гостей столицы. При этом доходность жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет уже меньше 4%, продолжая снижаться. Но сократились и темпы прироста ставок аренды до 15% в годовом исчислении - по сравнению с прошлым годом в два раза. С переходом на сдачу в аренду койко-мест, как ни странно, среди предсказаний экспертов больше нет прогнозов о снижении ставок аренды.
«Парк» сдаваемых в аренду московских квартир, по подсчетам риэлторов, сегодня достигает 300-400 тысяч, или примерно 10% всех имеющихся в Москве квартир. Прежние звучащие в прессе оценки (100-120 тысяч) занижены раза в три-четыре. Старые подсчеты были рождены из того предположения, что ежедневно в объединенные базы данных риэлторских компаний поступает 100 новых квартир, или около 36 тысяч в год. При среднем сроке договора аренды в три года делался вывод, что всего квартир сдается немногим более 100 тысяч. Но дело в том, что сдающаяся квартира попадает в общие базы данных только в том случае, если агентство не может найти для нее арендатора самостоятельно в течение одного-двух дней. "Огромное число предложений реализуется в первые же часы после обращения хозяев, и о факте сдачи такой квартиры не знает никто, кроме сторон сделки и того агентства, которое ее провело», - говорит руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева. К этому рассуждению необходимо добавить, что масса квартир сдается вообще без посредников, по знакомству. Впрочем, коллеги Владиславлевой со скепсисом говорят, что даже это увеличение объема рынка не удовлетворит спрос.
Возможно, это пик
Возможно, объем предложения на открытом рынке городской аренды жилья увеличился из-за снижения платежеспособного спроса, который просто не успевает за растущими ставками аренды. По данным наблюдений компании "МИЭЛЬ-Аренда", в июле текущего года спрос превышал предложение только в сегменте наиболее дешевых, однокомнатных квартир, а предложение двух-, трех- и четырехкомнатных было уже выше спроса. «Сегодня подавляющее большинство арендаторов готово арендовать квартиры экономкласса в среднем по ставке 20 тысяч рублей в месяц. Но для арендодателей в данном классе оптимальной суммой являются 25 тысяч рублей в месяц», - говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Что касается бизнес-класса, то здесь ценовой разброс довольно велик, но большинство клиентов бизнес-класса готовы платить за аренду квартиры в диапазоне от $2,5 тысячи до $5 тысяч в месяц.
До массы пустующих квартир дело пока не дошло, но снижение темпа прироста ставок аренды налицо. А гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин заметил даже отрицательное значение прироста. Правда, незначительное, на десятые доли процента. Жукова все-таки считает, что по итогам года ставки незначительно вырастут: "При инфляции 10-12% в год арендные ставки в текущем году увеличатся незначительно, в среднем на 15%". Вспомним при этом, что уже в прошлом году, по словам начальника отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галины Фабрицкой, с 2000 года на фоне огромного роста стоимости вторичного жилья в ценах на аренду наблюдалась стагнация: ежегодный рост цен с 2000 по 2006 год составлял 5-6%. И лишь в 2007 году произошел резкий рост ставок аренды жилья - от 20 до 30% по итогам года в зависимости от объектов. Причиной роста арендных ставок стал рост цен в сделках купли-продажи квартир и платежеспособный спрос, готовый переварить предлагаемые цены арендодателей. По данным компании "Пересвет-Инвест", цена на московском рынке вторичного жилья за 2006 год выросла аж на 81%. Причины роста арендных ставок не изменилась и в этом году, но, по прогнозам оптимистически настроенных аналитиков рынка, к концу этого года рост цен в сделках купли-продажи составит около 40-50%. Соответственно, и аренда подорожает не смертельно.
По мнению других экспертов, нет прямой зависимости между удорожанием квартир и ставок по их аренде. Более того, как рассказал корреспонденту "Газеты" руководитель центра стратегических исследований компании "Росгосстрах" Алексей Зубец, по его наблюдениям, в прошлом году, когда наблюдался скачок арендных ставок, выраженные в евро цены сделок купли-продажи квартир в Москве снизились процентов на 10.
Коечку не желаете?
Прошлогодний скачок, однако, привел к новой тенденции на рынке аренды. "В июне в структуре предложения экономкласса появился новый формат - койко-место", - свидетельствует Жукова из компании «Миэль-Аренда». В условиях дефицита приемлемого по цене для большинства приезжих предложения рассуждать о качестве жизни уже не приходится. Несколько лет назад в Москве считалось нормальным селить в квартиру, заставленную двухэтажными кроватями, разве что гостей из ближнего зарубежья, работающих на рынках и стройках столицы. Теперь новшество поддержали студенты, традиционно открывающие высокий сезон на рынке аренды городского жилья. Некоторые арендаторы предлагают более человечный вариант, стремясь при этом сохранить уровень своих доходов: сдача комнат в многокомнатных квартирах нескольким семьям.
Иного выхода в условиях дорожающей жизни у владельцев квартир, пожалуй, и нет. Ведь доходность арендного бизнеса постоянно падает, поскольку разрыв между стоимостью квартиры и ставкой ее аренды стремительно увеличивается. Например, средняя двухкомнатная квартира сегодня стоит около 8 млн рублей. Сдать ее можно примерно за 25 тысяч рублей в месяц. Окупаться такая квартира будет 26 лет, а годовой доход составит, по грубым подсчетам, 3,75%. "И то без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периода простоев и прочих затрат на содержание квартиры", - заключает свой пример расчетов Жукова. Впрочем, сегодня, как говорится, не до жиру. По словам Крапина, мало кто из массы арендодателей, даже если они с высшим образованием, высчитывают доходность. "В сегодняшней ситуации многие рады уже тому, что их капитал находится в реальных активах, то есть в недвижимости, которая даже в условиях падения цен не может растаять, как это на наших глазах происходит с деньгами, например, на фондовом рынке", - замечает Крапин.
Говоря о более отдаленной перспективе развития рынка аренды, Зубец из "Росгосстраха" заявил "Газете", что Москва, в перспективе город для богатых граждан, неизбежно будет поделена на кластеры: "Со временем в столице будут фешенебельные районы. А приезжие, обслуживающие собственников или тех же арендаторов, скорее всего, будут снимать жилье в городах, расположенных в 20-30 километрах от Москвы".
