Проблема долгостроев будет решена не раньше, чем законодательная власть упростит оформление прав на землю и сделает невыгодным владение пустырями и развалинами
«Вот уже десять лет живу здесь. Сначала милиция устраивала рейды, потом махнула рукой, мол, живите, только не устраивайте пожаров — все-таки центр столицы», — рассказывает бомж Анатолий. Его родным домом стали недостроенные корпуса Киевского государственного института театрального искусства им. И. Карпенко-Карого на Львовской площади. С начала первого этапа строительства прошло уже более двадцати лет. В начале 90−х закончили возводить стены, и на этом государственное финансирование прекратилось. Сейчас проход к массивному зданию перекрыт зеленым забором, однако это не преграда для его обитателей. Институт не в состоянии достроить корпуса за свой счет, а договориться с инвесторами-застройщиками не получается. В конце прошлого года руководство учреждения обратилось в Фонд государственного имущества Украины (ФГИ) с просьбой включить недострой в перечень объектов, подлежащих приватизации. Однако сразу по внесении в список, представители Института отказались от этого — им удалось найти инвесторов, которые готовы достроить корпуса. Но и в этот раз договор сорвался — строительные работы так и не возобновили. «Советские недострои не пользуются особым спросом у инвесторов, поскольку стоимость строительства увеличивается за счет затрат на перепланировку, вывоз мусора и тому подобное, — говорит президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. — Через год-два свободных участков уже не останется, вот тогда и появится много претендентов на долгострои. Тем более что некоторые из зданий находятся в центре города». По данным Госкомстата, в Киеве два десятка объектов незавершенного строительства находятся в государственной собственности. Примерно столько же — в собственности города и коммерческих структур. На территории нашей страны таких объектов около шестисот, а это тысячи гектаров неиспользуемой земли.
Остовы социализма
После распада Советского Союза в Украине осталось много недостроенных научно-исследовательских институтов, санаториев, учебных корпусов и выставочных центров, которые так и не были введены в эксплуатацию. Средств на завершение строительства этих объектов в таких объемах, какие выделялись при Союзе, у государства не было. С каждым годом недострои теряли свою социальную значимость, поэтому некоторые из них были перепрофилированы. К таким объектам можно отнести лечебно-профилактическое учреждение для сотрудников четвертого специального отдела милиции Главспецстроя (отдел отвечал за сохранность государственной тайны на секретных объектах страны) в киевском районе Святошин (ул. Львовская). Теперь это Институт человека им. Петра Таланчука. А недостроенный детский санаторий четвертого управления в том же районе (ул. Бударина) был отдан под центр реабилитации воинов-афганцев.
Со временем недостроенные объекты ветшали и разрушались, поэтому многие из них уже не подлежат завершению. Ярким примером является огромный выставочный центр на улице Институтской (недалеко от Майдана Незалежности), возводить который начали еще в 1985 году. Назначение этого здания несколько раз менялось: то Киевский совет принимал решение о сооружении городского молодежного центра, то хотел забрать недострой под музей истории города, то отдать под отдел современного изобразительного искусства Национального художественного музея Украины. Однако ни одно из решений до конца не было реализовано. «Скорее всего, на его месте будет построен элитный дом или офисный центр. Недавно этот привлекательный участок выкупили депутаты из Партии регионов, которых не интересуют выставки или музеи», — говорит заместитель главы секретариата Блока Виталия Кличко, депутат Киевсовета Владимир Бондаренко. Еще в 2001 году городская власть утвердила инвестиционный проект по созданию возле спального района Теремки единого спортивного комплекса на базе столичного ипподрома (тоже почти превратившегося в руины) и Ледового стадиона. На этой территории находится и недостроенный объект, который в советское время возводился под центр для игровых видов спорта. По данным Киевсовета, на достройку спорткомплекса претендовали российские и эстонские компании, которые хотели отдать 80% территории под жилые дома. Однако городские власти не дали согласия и застройщики отступили.
Многие объекты незавершенного строительства остались в виде недостроенных коммуникаций, канализаций и водопроводов. То место, где когда-то был котлован и стояли стены, за несколько лет сравняли с землей. «Сейчас некоторые объекты мы просто не можем найти, особенно там, где на предприятиях произошла корпоратизация. Как правило, конструкции, которые не вошли в уставный фонд новосозданного акционерного общества, никем не охранялись и не содержались», — говорит начальник отдела по продаже объектов незавершенного строительства Фонда государственного имущества Украины Светлана Феоктистова. Недострои с низкой степенью готовности не представляют интерес для балансодержателя — в аренду их не сдашь, а под склады использовать нельзя, поэтому земельные участки с полуразрушенными постройками простаивают годами. По мнению генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, если бы собственники земли платили реальные налоги, то участки в центре города не простаивали бы. «Сейчас аренда земли практически бесплатна. Это сдерживает развитие рынка, зато развивает ”кумовство”. Земля должна работать и приносить доход», — уверен Непоседов.
Земля отдельно, здания отдельно
Почти каждая полуразрушенная постройка советской эпохи, заросшая бурьяном и заваленная мусором, находится на большом земельном участке. «Земли столько, что хватит построить два жилых дома, супермаркет и офисный центр. Землеотвод делался строго по Генеральному плану. Рассчитывали просто: если в этом месте должен стоять жилой дом, то рядом следует построить объект социального значения — школу, больницу или библиотеку. Если это административная постройка, то недалеко сооружали концертный зал или мемориальный комплекс. Сегодня в одном из крымских городов местная власть решила достроить памятник в центре города, а оставшуюся землю отдать под застройку коммерческой недвижимостью. Но пока нет конкретных договоренностей, мы не будем разглашать детали, поскольку сразу появится немало желающих заполучить этот проект», — рассказал автору один из киевских девелоперов.
Особая ситуация складывается и с недостроями в военных городках, которых в Украине насчитывается более трехсот (только в столице и Киевской области их 120). Министерству обороны в Киеве принадлежит около 20 недостроенных жилых домов, складов и других сооружений, однако нет собственной строительной организации с крупным капиталом (например, как у Черноморского флота России). Это строительное управление — самый крупный подрядчик в Севастополе, который возводит целые микрорайоны не только для своих военнослужащих, но и для всех желающих инвестировать в их проекты. Деньги на строительство жилья для украинских военных министерство может получать только из госбюджета, однако этих средств недостаточно. Поэтому Минобороны приходится привлекать частные строительные организации. «Например, мы заключаем инвестиционный договор на достройку объекта, собственником которого, как заказчик, остается министерство. Минобороны передает застройщику определенное количество квадратных метров, которые не подлежат отчуждению, — это собственность государства», — говорит генеральный директор Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании Сергей Левада. Стремление застройщиков получить большую прибыль из строительных проектов не совпадает с желанием министерства решать социальные задачи. Для компаний представляет интерес столичная земля, а не расположенная на ней недвижимость. Земельных же площадок, пригодных для строительства жилья и коммерческой недвижимости, под военными городками достаточно. Тем более что многие из них расположены в центральных районах крупных городов.
Проблема советских долгостроев еще и в том, что в большинстве случаев объектом и землей распоряжаются разные субъекты. Земля, например, находится в ведении города, а строение — в собственности коммерческой структуры, акционеров которой порой сложно отследить. Отчасти поэтому многие незавершенки не выкупают и не достраивают. «В Киеве на улице Горького стоит недострой, который много лет никто не может перекупить. Банк, начавший строительство, лопнул. Появились новые владельцы, которые пытаются перепродать объект, однако есть проблемы с землеотводом — не понятно, каким образом им перешли права на само здание», — говорит Сергей Карамнов. Другой пример: компания Concorde Property Development Fund собиралась купить долгострой в Севастополе. Предприятие устраивало и место, и цена, и само здание. Однако документация, финансовый и налоговый учет по этому объекту были составлены с такими нарушениями, что его покупка означала приобретение огромных рисков. После долгого и тщательного изучения компания вынуждена была отказаться от сделки, несмотря на риск потерять задаток.
Реестр и санкции
«Сейчас главное определиться с землей, а не с незавершенкой, — считает партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. — Органы приватизации имеют право продавать земельные участки, что вызывает сложности, поскольку у них небольшой опыт в земельных вопросах.» Строительные компании готовы участвовать в конкурсах и торговаться за привлекательные земельные участки, несмотря на затраты, связанные со сносом недостроя. «Демонтаж устаревших построек и сооружение на их месте нового здания — почти безотходное производство. По нашим подсчетам, на снос квадратного метра незавершенки необходимо около ста пятидесяти долларов, но при этом других затрат нет. Необходимо купить либо арендовать машины по переработке, все это снести и пустить на щебень, который потом можно использовать на дорогах и досыпках», — говорит Сергей Левада.
В середине ноября прошлого года состоялся первый в Украине аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с земельным участком в Николаевской области. Острой борьбы за землю и расположенную на ней недвижимость не было — на участие в конкурсе поступило лишь две заявки. Земельный участок площадью 1,06 тыс. кв. м ушел с молотка за 38 тыс. гривен (небольшая сумма по сравнению с рыночной стоимостью столичной земли), а общая сумма сделки составила около 109 тыс. гривен. По данным агентств недвижимости, средняя цена сотки земли в столице составляет 55 тыс. долларов в зависимости от района. Наиболее востребованы участки в центральной части города (Печерский и Шевченковский районы), где стоимость за сотку иногда достигает 300 тыс. долларов.
В любом случае аукцион — хороший способ избавится от долгостроев и заработать на них. Однако проводить подобные конкурсы среди потенциальных инвесторов ФГИ не в состоянии. «Инструменты, с помощью которых ведется подготовка к аукционам, прописаны. Но на практике продать объект с землей мы не можем. По всем участкам под объектами незавершенного строительства нужно готовить документацию на землю, которой просто нет: это проекты и решения об отводе, согласование границ участков и прочее. Поскольку нет кадастра земли, точно неизвестно, сколько гектаров простаивает под объектами незавершенки. Необходимо совершенствовать законы о рынке и оценке земли, которые позволят продавать участки легко и строго в определенные сроки. Например, при приватизации промпредприятий два месяца идет оценка, месяц длится аукцион, после чего следует продажа», — считает Светлана Феоктистова.
Пока не будет проведена ревизия и инвентаризация недостроев, чтобы определить количество объектов и площадь земли, которая под ними простаивает, а также, в чьей собственности она находится, ничего не изменится. Для этого необходимо создать единый государственный реестр недвижимости. Во всем мире он ведется с учетом земли и дома, что дает четкое представление о собственниках и их правах на недвижимое имущество. В нашей стране учет строений проводит Министерство юстиции, а реестром земли ведает Госкомзем.
Тем не менее чтобы изменить ситуацию с недостроями, необходимо вводить серьезные санкции по отношению к владельцам таких строений и обязывать их приводить в порядок дома и территорию вокруг них. У государства есть определенные рычаги давления на собственников недостроев в виде Закона «О планировании и застройке территорий», в котором четко сказано, что разрешение на строительство действует не более двух лет, а срок его завершения при приватизации недостроя обязательно должен быть установлен. По словам Максима Копейчикова, нарушение сроков может послужить причиной для расторжения договора купли-продажи. Однако собственники незавершенок научились манипулировать законами. Существуют юридические нормы, которые позволяют владельцам контролировать участки через решения судов только потому, что те имеют права собственности на недостроенное здание, зарегистрированное в Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации многочисленные украинские недострои в лучшем случае служат пристанищем для бездомных.
Иллюстрация: Наталья Твардовская
