В данный момент в России, как и во всем мире, достаточно напряженная ситуация. Многие потеряли уверенность в своем будущем, все больше ощущают социальную незащищенность. Количество людей, потерявших работу, возрастает, и, соответственно, растет количество проблемных ипотечных кредитов.
По словам заместителя начальника отдела по работе с частными клиентами (ипотечное кредитование) Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» Елены Шиловой, можно говорить о том, что заемщики Нижнего Новгорода в целом достаточно ответственно подходят к выплатам по ипотечному кредиту, так как в большинстве своем приобретают квартиру один-единственный раз в своей жизни. Но обстоятельства сложились так, что многие, взявшие на себя кредитные обязательства в условиях стабильной экономической ситуации, не располагают возможностями для их погашения в новых условиях. Хотя, по мнению Е.Шиловой, случаи реализации квартир и домов, находящихся в ипотеке, были и раньше. Одной из причин возникновения проблем при выплате ипотечных кредита (и тогда, и сейчас) является то, что не всегда заемщик тщательно изучает кредитный договор с банком и не полностью осознает всю ответственность, которую берет на себя.
По мнению менеджера отдела продаж АН «Монолит Истейт» Сергея Сорочана, избегать встреч с представителями банка в случае возникновения проблем с выплатами по ипотечному кредиту – самый нерациональный способ поведения. На квартиру в этом случае может быть наложен арест, и тогда все операции с ней будут просто невозможны. Лучшее, что может сделать заемщик – обратиться в банк напрямую или через риэлторов, которые помогут решить сложную ситуацию.
Единого рецепта решения данной проблемы не существует, каждый случай индивидуален, но опыт у агентств есть. Если выяснится, что даже после реализации квартиры заемщик все равно останется должен банку, возможны иные пути решения.
Например, квартиру можно сдать в аренду, или найти покупателя, который согласится платить за заемщика ссуду в банк. Такое тоже возможно. Нужно искать такую схему, которая была бы максимально выгодна заемщику. В любом случае, в таких сделках важно участие надежного риэлтора, который выступал бы гарантом сделки. Чтобы, например, у заемщика не возникло желания отказаться от продажи квартиры после того, как ссуда будет погашена (например, в случае внесения авансового платежа, погашающего задолженность заемщика перед банком).
- Главное – понимать, что у банка нет желания отобрать у вас квартиру. Многие банки идут навстречу своим заемщикам, используют разные варианты решения проблемы, - говорит С.Сорочан.
Что касается реализации проблемных квартир, то Елена Шилова перечислила основные возможные варианты.
Первый. Когда в кредитном договоре между банком и заемщиком предусмотрено обращение взыскания в судебном порядке. Реализация заложенного имущества проводится по решению суда (с публичных торгов или аукциона). Возможен и другой способ решения проблемы, когда банк и заемщик приходят к соглашению, что банк имеет право приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц.
Второй. Банк может предоставить заемщику право самому искать покупателя и реализовывать имущество. Данный способ никак не регулируется банком, необходимо только уведомить его о том, что заемщик потерял возможность выплачивать кредит и будет реализовывать имущество. Банк поможет ускорить процедуру оформления документов о погашении кредита и снятии залога.
Сергей Сорочан подчеркивает, что и до кризиса квартира с аукциона продавалась дешевле. В условиях снижения цен на недвижимость, вариант с аукционом может быть невыгоден всем заинтересованным сторонам: заемщик все равно не расплатится по кредиту, а банк не получит своих денег в полном объеме.
Елена Шилова также отмечает, что сделка с заложенной квартирой более сложна. Как правило, это связано с тем, что покупатель квартиры идет на определенные неудобства. Ведь сначала необходимо предоставить продавцу (заемщику) квартиры денежные средства для погашения кредита и ждать определенное время снятия с квартиры обременения. Как правило, данная процедура занимает не менее 3-4-х недель. Сюда входит погашение кредита, подготовка банком документов о снятии залога и передача их заемщику. И, наконец, передача документов клиентом в ФРС для снятия обременения.
- Все вышеперечисленное заставляет заемщика идти на определенные уступки покупателю. В любом случае цена продажи квартиры будет меньше залоговой стоимости, - объясняет Е.Шилова. - После реализации залога денежные средства идут на полное погашение задолженности по кредиту, начисленных процентов и штрафных неустоек, на оплату расходов банка (в том числе судебных), связанных с реализацией недвижимости. Оставшаяся часть денежных средств возвращается заемщику.
Сергей Сорочан напомнил, что прошлогодние покупки квартир совершались по высоким ценам. Избавиться от них сейчас на приемлемых условиях довольно сложно.
Однако если говорить о том, потерял ли свои средства тот, кто вкладывал деньги в недвижимость с целью получения прибыли, здесь не все так однозначно. На первый взгляд, кажется, что инвесторы просчитались и вложились не туда. С другой стороны, прибыль на рынке недвижимости следует считать не в прямом денежном выражении, а в выражении недвижимости (то есть, сколько и какой недвижимости можно купить на определенную сумму). Например, инвестор в прошлом году купил новостройку, рассчитывая продать ее (уже со свидетельством) в следующем, и получить при этом прибыль. В этом году он может продать квартиру (уже ставшую так называемой «новой вторичкой») по той же цене, которую заплатил при покупке, но на вырученные средства купить подешевевшую квартиру – «старую вторичку», и часть средств получить наличными.
На первичном рынке недвижимости ситуация складывается сложнее, сейчас в этом сегменте продать квартиру реально только после завершения строительства и получения на руки свидетельства о собственности. Некоторые инвесторы на первичном рынке сейчас идут на то, чтобы отказаться от прибыли, продавая квартиры по цене покупки. Но шансов продать квартиру без свидетельства о собственности по хорошей цене немного.
Что касается последних тенденций, то Елена Шилова прокомментировала, что стали чаще появляться предложения по продаже квартир, находящихся в залоге:
- Пока их немного, а дисконт по ним связан со сложностями при совершении сделок с заложенным жильем. Досудебная реализация заложенных квартир всего вероятнее будет очень востребована в риэлторской сфере.
Но пока нельзя говорить, что это явление носит массовый характер. Скорее, риэлторы ждут подобных предложений от банков и сами предлагают такое сотрудничество, но пока это единичные случаи.
Сергей Сорочан считает, что невыплаты по ипотеке сегодня еще не носят массовый характер. Впрочем, общая тенденция четко проявится к весне-лету, когда число сделок возрастет, а сейчас рынок замер. В целом, по мнению С.Сорочана, ужесточение кредитных условий по ипотеке еще в прошлом году, действительно, повлияло на рынок жилья. Число покупателей сократилось, что привело к снижению цен. Многие, узнав об увеличении первоначального взноса, например, до 40 процентов, просто отказались от покупки. Зато сейчас они оказались в выигрыше, ведь цены на жилье значительно снизились.
Государство поможет с выплатой по ипотеке
Проблемным заемщикам на помощь может прийти государство. Для этого необходимо обратиться в «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (на территории Нижегородской области региональным оператором ОАО «АИЖК» является ГП НО «НИКА», расположенное на улице Большая Покровская, 62/5, телефоны: 433-69-10, 433-69-15). Но прежде все же необходимо попробовать договориться о реструктуризации с банком. Если банк (или иная организация-кредитор) не рассматривает заявление заемщика, то он может обратиться в ГП «НИКА», предоставив доказательства бездействия кредитора.
Впрочем, не все заемщики могут рассчитывать на помощь АИЖК, существует целый ряд существенных ограничений. Например, на сегодняшний день реструктуризации подлежат кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года на приобретение или строительство объектов недвижимости, являющихся для заемщика единственным жильем. Реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки. То есть, эта помощь не безвозмездна.
Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется на основании существующего стандарта реструктуризации, где определены порядок реструктуризации и основные требования к заемщику.
Вот только некоторые из них. Сумма доходов на заемщика и членов его семьи, проживающих вместе с ним, за вычетом ежемесячного платежа по кредиту снизилась до величины ниже суммы прожиточного минимума, установленной для данного региона. Снижение совокупного дохода произошло в результате увольнения заемщика либо существенного (более чем на 50 процентов) снижения оплаты труда. Для заемщика и членов его семьи это должно быть единственное жилье (отсутствуют иные жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности или предоставленные по договору социального найма). Отсутствует имущество, находящееся в собственности и подлежащее налогообложению, которое можно было бы продать для исполнения обязательств по кредитному договору. До снижения дохода у заемщика не было просрочек платежей свыше 90 дней.
Имеются определенные требования и к жилому помещению, приобретенному по ипотеке. Определена общая площадь жилого помещения в городе и сельской местности. В городе для одиноко проживающих – не более 45 квадратных метров на человека, для двух человек – не более 30 квадратных метров, для трех и более – не более 25 квадратных метров.
Существуют ограничения и по стоимости одного квадратного метра, она не должна превышать более чем в 1,5 раза среднюю рыночную стоимость, установленную Министерством регионального развития РФ на момент покупки. Таким образом, элитное жилье точно не попадает под действие правил реструктуризации.
Отсрочка платежа по кредиту составляет 1 год. Имеется в виду, что за это время заемщик восстановит прежний уровень дохода, найдет новую высокооплачиваемую работу в случае ее потери. А пока он платит минимальную установленную сумму – от 500 рублей в месяц, основные платежи вносятся за счет средств государства (через АИЖК). После окончания этого срока полученная таким образом сумма вносится в график платежей заемщика вместе с процентами. Это так называемый стабилизационный заем.
Возможен и смешанный договор, по которому средства вносят АИЖК и кредитор (таким образом, происходит перекредитование), изменяются условия первоначального договора, увеличиваются сроки выплат и снижается платеж.
По словам заместителя генерального директора по правовым вопросам ГП НО «НИКА» Ольги Смирновой, существующие условия реструктуризации кредитов разработаны недавно, сейчас они апробируются, возможен их пересмотр с учетом существующих реалий. В любом случае заявления принимаются от всех обращающихся, и каждый случай рассматривается индивидуально. Банки также гибко подходят к решению этих вопросов, так как не заинтересованы в увеличении количества неплательщиков.
