Какие из «нестандартных» объектов недвижимости банки, как правило, легко принимают в качестве залога по ипотечному кредиту, а какие – нет?
Комментирует начальник департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.
Загородная недвижимость
1. Участки с индивидуальными жилыми домами в Новой Москве и в Московской области.
Андрей Владыкин: Такие объекты – обычный залог для получения кредита.
2. Дачные земельные участки без построек или с домами, формально не признанными жилыми, в Новой Москве и в Московской области.
– Подобные объекты практически не представляют интереса для банков.
Квартиры в «нестандартных домах»
1. Квартиры в блочных или панельных пятиэтажках-«хрущёвках» (в Москве).
– Это обычные квартиры для залога. Но в качестве особенности можно отметить, что при их оценке специалисты, как правило, применяют значительный понижающий коэффициент. Так что большой кредит на покупку (или под залог) такого объекта не получить.
2. Квартиры в домах с высокой степенью износа стен и (или) перекрытий, но не признанные аварийными, квартиры в домах с деревянными перекрытиями.
– Примет банк такой объект в качестве залога или нет, зависит от его стоимости и размера первоначального взноса по кредиту. Если стоимость подобной квартиры даже с дисконтом намного превышает размер кредита, и ресурсов банка достаточно, чтобы её быстро продать, то трудностей не будет.
3. Квартиры в домах – памятниках архитектуры.
– Получить ипотечный кредит возможно даже под залог квартиры в доме – памятнике архитектуры. Однако сама процедура, скорее всего, будет длительной и сложной.
4. Квартиры в домах «под снос» (в т. ч. признанных аварийными).
– В подавляющем большинстве случаев такие объекты не представляют интереса для банков. Дело в том, что вместо данной квартиры собственник, как правило, получает более ликвидное жильё, но на новую квартиру банк уже не будет иметь никаких прав.
«Необычные» квартиры и комнаты
1. Квартиры с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в уведомительном порядке (в Москве).
– Для банков подобный нюанс, как правило, не является ограничением. Обычно узаконивание перепланировки происходит или до сделки или в кратчайшие сроки после её совершения.
2. Квартиры с незаконной перепланировкой, которую невозможно узаконить, но привести жильё в первоначальный вид не потребует значительных затрат.
– Если речь идёт о незначительных перепланировках, то на них первое время банк, вероятно, «закроет глаза». Но может потребовать привести помещение в норму за определённый срок, как правило, не более года после сделки. Теоретически, если данное условие не выполнено, банк может потребовать досрочного погашения кредита, но подобных прецедентов мне не известно.
3. Квартиры с незаконной перепланировкой, которую: 1) можно узаконить только с помощью технического заключения о безопасности проведённых работ (в т. ч. в судебном порядке); 2) узаконить невозможно, а привести жильё в первоначальный вид потребует значительных затрат.
– Опять же, как и с квартирами в старых домах, всё зависит от стоимости объекта и размера первоначального взноса по кредиту. Если стоимость квартиры, даже с учётом затрат на экспертизы и (или) ремонт, намного превышает размер кредита, и ресурсов банка достаточно, чтобы такую квартиру быстро продать, то трудностей тоже не будет.
4. Комнаты в коммунальных квартирах.
– Такие объекты кредитуются крайне ограниченным числом банков. Основной параметр для принятия решения, брать или не брать их в залог, это ликвидность.
Однако исключением можно считать так называемые «последние комнаты» в коммунальных квартирах. То есть такие, при покупке которых собственник из владельца жилья в коммуналке станет хозяином всей квартиры сразу. В этом случае каких-либо ограничений, как правило, нет.
