Неликвид на рынке недвижимости – объект, который практически невозможно продать. Есть ли выход в этой ситуации? На что может рассчитывать покупатель?
Безусловно, существует мнение, что в Москве можно продать все, что в городе с такой ценой на землю и с таким спросом на жилье неликвида просто быть не может. Так Ольга Магилина, директор департамента маркетинга ООО «Магистрат», утверждает, что неликвида в нашем городе практически нет, есть просто переоцененное жилье. Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development, разделяет это мнение: «В настоящий момент рынок очень хороший, и продается все, главное – определить правильно цену. Если проект правильный, то неликвида быть не должно». Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group, отмечает, что не все долго продающиеся объекты являются проблемными. К примеру, пентхаусы продаются всегда дольше, чем остальные площади в доме. Но это не неликвид.
Однако большинство экспертов не согласны с этим мнением. Неликвид есть! И его достаточно много на данный момент. А появился он после кризиса. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает весь неликвид докризисным наследием – жилые проекты, разработка концепций которых велась еще в середине 2000-х годов. «Как правило, девелоперы в этот период уделяли мало внимания деталям, в частности, фасадным и планировочным решениям. В результате, в новостройках эконом-класса появились квартиры с большой площадью, которые сейчас никому не нужны».
Но больше всего неликвида сосредоточено на загородном рынке. Александр Дубовенко, учредитель компании Good Wood, утверждает, что в загородной недвижимости сейчас трудно продается все. Однако труднее всего продаются элитные дачи. Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate, сообщает: «Рынок de luxe действительно переполнен неликвидом: это старомодные коттеджи, псевдоэлитные проекты и поселки, замороженные в кризис и испытавшие реконцепцию. Нынешний покупатель не готов тратить свои средства на подобные предложения – он пойдет в поселок с более демократичными ценниками, но с соответствующим качеством». Андрей Кузнецов, генеральный директор SOHO Estate, подтверждает, что «на сегодняшний день в этом сегменте довольно сложно продать морально устаревшие дома с неудобными планировками и устаревшими интерьерами. Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев отмечает, что не все элитные коттеджи имеют трудности с продажами, это касается лишь устаревших объектов. Планировка, функциональность и внешний облик элитного загородного дома должен соответствовать нынешним реалиям. Например, трудно найти покупателя на дом, если в спальных комнатах нет санузла и гардеробной. Кроме того, небольшим спросом пользуются дома с маленькими спальнями, дома со слишком узкими или, наоборот, заполняющими все пространство лестницами и т. п.
Трудности есть и в городской «элитке». Андрей Кузнецов отмечает, что мало востребованы квартиры в сталинских и подобных домах без паркинга и с устаревшей инженерией. Вообще неликвид в этом сегменте чаще всего встречается на вторичном рынке. Екатерина Румянцева считает самым ужасным – не соответствие уровня дома и уровня квартиры. В качестве примера она приводит квартиру в доме бизнес-класса «Крылатские холмы», построенном в конце 90-х годов. Тут продается квартира площадью 300 кв. м с очень качественной отделкой – дорогой классикой. «Классика – очень специфичный товар. Если она дешевая, это сразу видно. Но тут придраться не к чему. Ремонт стоил как минимум миллион долларов, а то и два. А цена предложения – пять миллионов долларов». Но здесь две беды. Во-первых, дом бизнес-класса отпугнет потенциального покупателя элитного жилья. Во-вторых, классический дизайн, который сейчас никому не интересен. А за пять миллионов долларом можно, между прочим, и на Остоженке квартиру купить. Хорошая цена для такой квартиры – два миллиона долларов, да и тогда ее можно было бы продать лишь человеку из региона, который ничего не видел ни в Москве, ни в Европе. Однако сбросить цену для продавца означает уйти в ноль. Естественно, он этого делать не хочет.
Но не стоит думать, что эконом-класс живет припеваючи. Нет, здесь тоже есть проблемы, правда не такие глобальные. Безусловно, не пользуются спросом дома с устаревшей концепцией и завышенной ценой.Татьяна Дьяченко, директор управления по продажам ЗАО «Пересвет-Инвест» к таким проблемным продуктам относит квартиры большой площади, особенно в проектах комфорт класса, и проекты в удаленных районах, особенно если это бывшая промзона не очень полезных предприятий. Изменения коснулись и некогда самого востребованного товара – дешевых комнат. Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», отмечает, что за последние три года комнаты утратили свои лидирующие позиции, и даже их относительно доступная цена оставляет покупателей равнодушными. А связано это с тем, что изменилась психология покупателя: «Это произошло благодаря развитию ипотечного Изображение: Неликвид московской недвижимостикредитования: сегодня человек, обладающий суммой, достаточной для покупки комнаты, предпочитает занять недостающие деньги в банке и купить полноценное жилье – пусть и однокомнатная, но зато квартира».
Итак, неликвид есть. Что же с ним делают? Продают, но с умом.
В первую очередь неликвид можно продать с помощью правильной стратегии продаж. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассказывает, что обычно первыми на продажу поступают квартиры, которые сложно продать. Например, с неудачными планировками или видами из окна. Цены на старте продаж привлекательны, поэтому сделки все равно совершаются. Однако этот товар все же нельзя назвать настоящим неликвидом, так как он продается, и продается по рыночным ценам.
Разумно также попытаться понять причину невостребованности и ее устранить. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, называет это поиском плюсов и сведением на нет минусов: «Вариантов много – от использования дезодорантов и варки кофе в вонючей квартире до строительства забора вокруг непродающегося участка или организации ремонта подъезда силами жильцов». Стоит заметить, что иногда все же пользуются хитростью. Александр Дубовенко рассказывает: « Если причина неликвидности в соседней свалке, то надо привозить к дому, чтобы ее не видели. Если в том, что шум идет с дороги, значит надо смотреть, когда ветер дует от дороги. Если в том, что плохой подъезд и пробки, то надо показывать в воскресенье утром. И так далее».
Но обычно используют скидки. Мария Литинецкая считает, что скидки в размере 10-15 % способны сдвинуть продажи с мертвой точки. Константин Романов отмечает, что на ряд объектов скидка может доходить даже до 50 %. Однако это означает, что у объекта есть серьезные недостатки, и здесь часто не спасает даже такой дисконт. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», обращает внимание, что даже если застройщик не снижает цены в прайсе, покупатель может рассчитывать на скидку «в частном порядке». Размер скидки зависит от суммы сделки.
Скидки – основной инструмент продажи такой недвижимости. Ольга Магилина считает, что потребитель в каком-то смысле даже ищет именно «неликвид». «То есть для подавляющего большинства покупателей идеальным является товар, который обладает некоторым количеством изъянов, достаточных для того, чтобы продавец сбавил цену». Однако эти недостатки не должны быть значимы лично для этого конкретного покупателя. Именно по этой схеме все и продается. Но есть все же объекты загородного рынка, которые лежат мертвым грузом. В этом случае такие дома лучше снести и продавать просто земельные участки.
