В столице за первую половину 2007 года цена квадратного метра жилья, по данным статистики, снизилась всего на 3%. Однако математические вычисления отражают цены предложения, а не реальных продаж. По фактам продаж падение цен с начала года составило в среднем 10-15%. Это падение закончится тогда, когда на рынок перестанут сбрасывать низкокачественные квартиры, переоцененные в прошлом году.
Согласно недавно распространенному отчету аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), индекс стоимости жилья в Московском регионе по сравнению с концом 2006 года снизился примерно на 3%. Справедливости ради руководитель IRN.RU Олег Репченко отмечает так называемую скрытую коррекцию, которая к итоговому показателю может дать дополнительные 5-10% снижения цены. В переводе на язык, понятный потребителям, скрытая коррекция означает скидку по итогам торга покупателя с продавцом.
«Определяя взаимовыгодную цену на торгуемый объект, продавцы снижали заявленную цену минимум на 20%, особенно если речь шла о жилье с низшими потребительскими свойствами», - подтвердил корреспонденту «Газеты» гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
Иными словами, цены за первую половину 2007 года упали на 15-20% без учета инфляции. И ни один из опрошенных корреспондентом "Газеты" специалистов не нашел причины для смены тенденции до конца года. "Продолжающийся процесс снижения цен означает, что цены на жилье существенно превышают платежеспособный спрос большинства домохозяйств, и для восстановления уровня деловой активности необходимо их снижение минимум на 15-20%", - считает Крапин.
Самый большой вклад в падение цен дает переоцененная в период ажиотажного спроса неликвидная недвижимость, приобретенная в 2005--2006 годах. Тогдашние покупатели "плохой" панели, малогабаритных квартир теперь стремятся зафиксировать прибыль, выбрасывая на рынок все новые порции жилья с низкими потребительскими качествами. Остальной рынок вынужден считаться с начавшимся демпингом продавцов неликвида. Но, по мнению экспертов, такая ситуация нестабильна: рано или поздно рынок жилья в Москве пойдет по пути большей дифференциации цен на квартиры разного уровня комфортности.
Дело в том, объясняет Крапин, что при снижении цен на московское жилье всего лишь на 1% суммарные потери собственников жилья составят как минимум $15 млн при существующих деловой активности и ценах. Это слишком большие деньги, и эксперты уже начали говорить о справедливой цене на жилье. Крапин считает, что справедливая цена составляет три годовых дохода покупателя: по Москве на сегодня - $1825 за квадратный метр.
По мнению начальника отдела маркетинга компании "Пересвет-Девелопмент" Александра Козлова, это "средняя температура по больнице": на самом деле некачественное жилье должно стоить еще дешевле, а качественное - еще дороже, чем сегодня. В частности, разрыв между "плохой" панелью и современным монолитом, по мнению Козлова, должен составлять 40-60%. Сейчас разрыв невелик: по данным IRN.RU, покупатель "плохой" панели платит $3,7 тысячи за квадратный метр, за монолит - $4,5 тысячи. Однако именно сброс переоцененных инвестквартир поможет увеличению разницы. После этого можно будет ждать стабильного, пусть и небольшого, роста рынка.
