Домик и мультивиза в придачу
Казалось бы, кризис секвестирует все наши планы, в том числе и такие дорогостоящие, как покупка недвижимости за рубежом. Тем не менее, агентства и риэлторские фирмы, специализирующиеся именно на зарубежной недвижимости, отмечают рост интереса россиян к такого рода приобретениям.
Значит ли это, что сегодня выгоднее вкладывать деньги уже не в машины и золото, а в стабильно стоящий и неподвластный никаким экономическим ветрам дом где-нибудь в Коста дель Соль на испанском побережье или в самом сердце Европы – Чехии или Хорватии, с видом на замок и булыжную старую площадь? В чем может состоять наша с вами, покупательская, выгода и что нужно знать прежде, чем вы решитесь на такую покупку? Мы отобрали самые распространенные вопросы, возникающие у покупателей зарубежной недвижимости. Вот они:
● Выгодно ли сегодня покупать недвижимость за рубежом? Если покупать, то где именно?
● Есть ли какие-либо ограничения для иностранных покупателей и всегда ли нужно для приобретения недвижимости отрывать фирму и создавать юридическое лицо?
● Можно ли приобрести земельный участок за рубежом?
● Гарантирует ли приобретение недвижимости вид на жительство? Визовые льготы?
● Не будет ли вынужден россиянин-владелец зарубежной недвижимости платить двойной налог на недвижимость?
● Существуют ли какие-то визовые льготы для родственников владельца зарубежной недвижимости?
● Можно ли самому совершить сделку купли-продажи, не прибегая к помощи риэлтора, или такая сделка небезопасна?
● Как осуществляется управление зарубежной недвижимостью в отсутствие хозяина?
Ответить на эти и некоторые другие вопросы мы попросили специалистов, которые не первый год работают на рынке зарубежной недвижимости, отслеживают наиболее значимые тенденции, имеют большой опыт общения с коллегами-риэлторами и застройщиками в разных странах. Итак, информация из первых рук.
Наталья СОЛОВЬЕВА, заместитель директора компании «Персонал Центр»:
- Выгодно покупать недвижимость за рубежом или нет, это все-таки зависит от целей, которые вы ставите перед собой. Выгодно, если вы предполагаете вложение денег с расчетом на долгосрочную перспективу. В ближайшее время купленные за рубежом квадратные метры продать будет достаточно сложно, в этом солидарны все эксперты. Но все говорит о том, что цены будут расти, и поэтому лет через пять приобретенную сегодня недвижимость можно будет продать с большой выгодой.
Какие страны пользуются наибольшей популярностью? Однозначно - Хорватия и Черногория, хотя это дорогие страны. Очень хорошо покупается недвижимость в Болгарии. Самая «раскрученная» страна, пожалуй, Испания. К тому же в Испании действует привлекательная система скидок и некоторые застройщики предлагают очень долгосрочные кредиты. Дешевле всего стоит недвижимость в Болгарии. И с точки зрения климата жить в этой стране приятно – климат мягкий, солнце не печет, а море теплое. Для нас как раз подходит. Конечно, здесь нет еще по-настоящему европейского колорита и европейского сервиса, которые по умолчанию предполагаются, когда мы решаем приобрести недвижимость за рубежом. В этом отношении Испания, конечно, выигрышнее. Болгария совсем недавно вошла в Евросоюз, масштабное строительство в стране только начинается. С другой стороны, болгарский вариант сегодня не только самый дешевый, но и самый перспективный. Через год на территории страны будет действовать шенгенская виза и, приобретая сегодня апартаменты или квартиру в Болгарии, россиянин сможет ездить отсюда по всей шенгенской зоне – и просто путешествуя и, возможно, выгодно приобретая недвижимость в соседних странах. Во всяком случае, мы охотно работаем с Болгарией и видим, что она вызывает интерес у россиян. Кстати, здесь нет серьезных ограничений для иностранцев, существующих в некоторых других странах. Например, в Хорватии разрешено покупать недвижимость на свое имя только гражданам Евросоюза. Но если вы покупаете апартаменты в Болгарии, совсем не обязательно создавать на территории страны фирму. А вот если вы планируете приобрести земельный участок, то потребуется дополнительное юридическое соглашение. Но и это решаемо и особых трудностей не вызовет.
Покупка недвижимости гарантирует определенные возможности. Вы по полгода можете жить за рубежом, определенные визовые льготы распространяются и на ваших ближайших родственников. Чтобы получить гражданство или вид на жительство, как правило, нужно внести довольно большие денежные суммы и выполнить еще ряд условий. Если же вы не планируете поселить в купленном доме на побережье родственников, а сами тоже будете бывать в стране лишь наездами, то возникнет проблема управления вашей зарубежной недвижимостью. Но фирмы, продающие недвижимость иностранцам, как правило, имеют договоры с управляющими компаниями, которые и будут за определенную небольшую сумму в ваше отсутствие сдавать жилье в аренду, отслеживать его состояние и то, какие люди и как там живут. Этот механизм достаточно уже отлажен.
Наконец о налогах. Никакого двойного налогообложения в принципе быть не может: если все открыто, все по закону, то человек отчитывается в обеих странах, но налог на недвижимость платит там, где эта недвижимость за ним зарегистрирована. С теми странами, с которыми мы работаем, договоренность о таком «разделении» существует, так что опасаться каких-то подводных камней и ловушек в этом направлении не стоит.
Елена ТИТОВА, директор компании «Агентство недвижимости «Приволжье»:
- В настоящий момент имеет смысл рассматривать вариант покупки жилья на «вторичном европейском рынке», потому что на первичном рынке цены на недвижимость снизились незначительно (от 5 до 15 %), а на «вторичке» появились объекты с приличным дисконтом. Кипрский, к примеру, рынок (а мы как раз очень плотно занимаемся Кипром) был сориентирован на англичан, которые раньше, в докризисные времена, могли себе позволить и вторую, и третью, и четвертую недвижимость на солнечном берегу – развитая ипотечная система им это позволяла. Но сегодня многие европейцы избавляются от этой «лишней» недвижимости, и поэтому российский покупатель может приобрести готовую, полностью отделанную, с готовым титулом (оформленным правом собственности), «вторичку» на очень выгодных условиях. Выгодным это вложение можно назвать еще и потому, что все тамошние эксперты прогнозируют через год-два ценовой взлет: став владельцем жилья на Кипре сегодня, вы сможете на этом заработать.
Испания также остается привлекательной и дешевой по ценам на недвижимость. Здесь та же картина: европейцы избавляются от второй, третьей недвижимости, купленной по ипотеке.
Спрос на недвижимость в этих странах однозначно будет расти, а естественная территория ограничена и, значит, предложение расти не будет. Тем более, что у россиян, покупающих недвижимость в таких курортных местах, как Кипр или Испания, менталитет другой, «неанглийский»: нам уж если жилье в курортной зоне, то чтобы море прямо под окном плескалось, чтобы утром из дома вышел, и ножки в море сразу опустил! Поэтому вглубь острова продвигаться неинтересно и, значит, жилье в прибрежной зоне будет котироваться выше.
Почему еще выгодно осуществить свою мечту о доме на море именно сегодня? Так же, как и в России, в мире сейчас – рынок покупателей. Это значит, что больше возможностей выбрать эксклюзив по адекватной цене. Еще год-два назад такого выбора и такого предложения – не было. И эти предложения сегодня гибкие и по цене, и по схемам оплаты. Недвижимость можно приобрести как на физическое, так и на юридическое лицо. Возможны варианты, когда 2-3 собственника учреждают юридическое лицо и покупают недвижимость сообща (на юридическое лицо), а при продаже этой недвижимости в дальнейшем переуступают свои доли в пользу одного собственника (или собственников). Финансовые нагрузки по уплате налога с продажи недвижимости при этом уменьшаются.
Получить ипотечный кредит на покупку за рубежом сегодня проще, чем в России. Несмотря на кризис. Внеся первоначальный взнос от 10 % и под 5 % годовых, вы спокойно можете прокредитоваться на покупку жилья. Рассматривается все очень быстро, документы оформляются тоже быстро. Про «вторичку» я уже не говорю – можно на первичном рынке жилье купить! К тому же им там совершенно не ведомы и странны многие наши отечественные опасения. Они не понимают, что это такое - «кинуть» клиента или «недостроенный объект». Это другой - цивилизованный – рынок.
Что касается вида на жительство, то покупка зарубежной недвижимости автоматически права на него не дает. Это, пожалуй, только в Турции купил недвижимость – получил вид на жительство. В европейских странах не так. Но в зависимости от страны владение недвижимостью дает определенные визовые льготы. Например, пролонгированную визу – на полгода, на год.
Светлана КОЛЬЦОВА, начальник отдела продаж фирмы "Лукс Имоти -НН":
- Как инвестиционное вложение средств покупка недвижимости за рубежом, безусловно, выгодна, особенно в данный момент, когда цены снижаются, и зарубежное жилье стоит порой дешевле квартиры в Подмосковье. Есть у нас и клиенты, которые интересуются не жилой недвижимостью, а бизнес-объектами. И это тоже перспективное вложение.
Кроме непосредственной выгоды, связанной с динамикой цен на недвижимость, есть и дополнительные весьма значимые моменты. Если ваше приобретение находится в шенгенской зоне, то вы, как владелец недвижимости, открываете мультивизу и можете путешествовать по всей Европе.
Из популярных стран наиболее удачна в ценовом диапазоне Болгария. Но интерес есть и к таким странам, как Италия, Франция, Испания. Вообще больше спрашивают Европу, чем арабские страны. Хотя "восточные" предложения есть, их много, и они дешевле. Законодательство, конечно, везде свое. В Болгарии, например, есть ограничения на покупку земли - участок здесь может купить только юридическое лицо. На покупку жилья ограничений нет. Как правило, компании-застройщики предлагают полный спектр услуг по содержанию приобретенной недвижимости. Это и аренда, и управление недвижимостью.
Другое дело, что новый собственник может воспользоваться всем этим перечнем услуг или решать проблемы управления самостоятельно. Но надо знать, что некоторое жилье, расположенное в курортной местности, зимой сдать в аренду сложно. А вот если оно расположено в жилой зоне, то аренда может быть круглогодичной.
Льготы по получению визы интересуют многих покупателей. Главная льгота - это возможность получения мультивизы - на себя и на своих ближайших родственников. Насчет того, надо ли экономить на услугах риэлтора, вопрос неоднозначный. Наверное, можно купить частному лицу недвижимость у частного лица - без посредников. Правда, для этого нужно как минимум пожить за границей, найти это частное лицо и этот объект недвижимости. Чаще же всего в подобных сделках речь идет об объектах, которые выставляются на продажу через риэлторов. К нам также обращаются люди, которые купили недвижимость за рубежом, а теперь, по своим каким-то обстоятельствам, хотят ее перепродать. Они не ищут покупателя сами - им проще передоверить этот поиск профессионалам. Наверное, это правильно.
Записала Елена Чернова
