В сфере покупок зарубежной недвижимости 2012 год закрепил несколько измененную под влиянием кризисных лет картину предпочтений петербургской публики. К концу года отчетливо сформулировалось несколько совершенно новых запросов. Основной сюжет: покупка без мысли о последующей перепродаже
Особым спросом покупателей пользуются страны, в которых квадратный метр жилой недвижимости вновь, после кризисного падения, начал дорожать, и те, что предоставляют российским гражданам вид на жительство по относительно простым и недорогим схемам. И те, и другие страны в Европе можно пересчитать по пальцам. Они-то и образуют группу лидеров спроса.
К первым относятся Латвия, Эстония, Германия, Австрия, Швейцария. Последние две нет смысла учитывать в рейтингах по причине сложной процедуры получения разрешения там на покупку недвижимости, а также высокой стоимости объектов. Поэтому и сделки с участием российских инвесторов там единичны. Вторая группа: Латвия, Болгария, Испания. Латвия умудрилась попасть в рейтинг по обеим позициям по той причине, что стабилизация и начало робкого роста рынка после глубочайшего падения в этой стране совпали с запуском правительственных мер по привлечению инвесторов из стран-нечленов ЕС. Проще говоря, при покупке любой недвижимости на сумму от 75 тыс. евро страна – на минуточку, участник Шенгена – дает вид на жительство с правом на работу. Это привлекло сюда за последние два года более 3 тысяч покупателей из России и стран СНГ.
Есть группа стран, на протяжении последнего десятилетия пользовавшихся неплохим постоянным спросом в России и за счет этого активно бывших на слуху еще 2-3 года назад. Это – в порядке понижения популярности – Кипр, Черногория, Хорватия, Финляндия, Греция, Франция, Италия, Турция, Чехия.
Сегодня в этих странах так же, как и раньше, работают русскоязычные риэлторские компании, туда так же, как и раньше, едут покупатели, и так же проходят сделки, но их количество заметно уменьшилось.
В итоге лидирует по спросу, как и раньше, Болгария, главным образом потому, что с ней по дешевизне курортной недвижимости и числу предложений не может конкурировать ни одна страна Европы. Затем идут Испания и Латвия, после Германия, Эстония и Кипр. И следом – все остальное.
Новые тренды
Какой товар сейчас наиболее активно спрашивают покупатели у зарубежных консультантов? Первое – недвижимость для инвестиций, гарантирующая доход хотя бы в 5% годовых, при этом бюджетная по стоимости. В Петербурге чаще всего это означает верхний потолок в 200 тыс. евро. Обычно в этом случае выбирается что-нибудь в Западной Европе, не обязательно на море, квартира или мини-бизнес-объект. Страны-фавориты по этому запросу – Германия, Испания. Отличительная особенность инвесторов-2012 – манера тщательно просчитывать и долго думать.
Второе место по частоте запросов имеет смысл присудить странам Балтии. Компании, представляющие рынки Эстонии, Латвии и Литвы, зачастили в Петербург. Это стало заметно даже по специализированным выставкам зарубежной недвижимости, популярность которых, кстати, в последние пару лет в Петербурге заметно снизилась. Публике предлагаются варианты от квартир «эконом» за 2-3 тыс. евро (!) в балтийской глубинке до «элитки» в Юрмале, Риге и Таллине, от мыз и хуторов до интересных коммерческих вариантов. Самый популярный бюджет в сегменте «эконом» – 25-30 тыс. евро. За эти деньги нельзя купить дачу или хутор в соседней Финляндии, а в Эстонии – стране с таким же климатом, ландшафтом и также входящей в ЕС и Шенген – можно, и есть выбор. В сегменте коммерческой недвижимости нижняя планка –
100 тыс. евро. Отели в отдельно стоящих старинных зданиях – от 200 тыс. евро. Ну а «покупка квартиры с ВНЖ» в Латвии – это отдельная тема, и нижний ценовой порог здесь прописан законодательно: 75 тыс. евро в провинции и 140 тыс. евро в Риге.
И наконец, третий интересный тренд, с каждым годом все более популярный: сельские дома в Болгарии. Еще 4-5 лет назад никто из российских операторов зарубежного рынка не только не работал в этом сегменте, но и рассуждать на тему покупки такого рода недвижимости всерьез не хотел. Сегодня ситуация поменялась в корне. Число компаний, предлагающих россиянам такой товар, ничтожно мало, однако способно удовлетворить растущий спрос. Бюджет покупки, как правило, от 12 до 40 тыс. евро. Такие сделки отличаются тем, что их невозможно провести, не зная продаваемый продукт на отлично. То есть география и социогеография болгарских сел, архитектурные и инженерные отличия, подводные камни юридического толка и просто способ жить в такой недвижимости – вся эта информация запрашивается покупателями, и не получается продавать, не зная ответов на вопросы досконально. Отсюда отличительная черта таких сделок: высокая трудоемкость при невысоком риэлторском заработке. Этим, собственно, объясняется малочисленность компаний, готовых работать с такими запросами.
Внутренние процессы рынков
Прошло больше четырех лет с того момента, как финансовый кризис приобрел мировые масштабы. Почти все европейские рынки, до того момента много лет пребывавшие в спокойном или стремительном росте, испытали толчки разной амплитуды. В ряде стран (Латвия, Эстония, Испания, Болгария, США) падение цен на жилье составило более 50%. Но уже с конца 2009-го стало ясно, что излюбленный рефрен продавцов недвижимости «кризис не бесконечен» постепенно становится реальностью.
В отчетах международных консалтинговых компаний, посвященных сектору real estate, все чаще стало встречаться слово recovering («восстановление, выздоровление»). В 2010 году аналитики Global Property Guide зафиксировали первый робкий рост цен в 19 из 36 участвовавших в исследовании стран. Лидерами позитива тогда стали Финляндия, Норвегия, Люксембург и Великобритания. А вот Латвия и Литва продолжали оставаться лидерами ценопада – минус 32% по итогам года в Латвии и минус 22% в соседней Литве.
Затем прошло еще два года. Ценовая ситуация стабилизировалась. Однако аналитики утверждают, что в 2012 году сильнее проявилась тенденция падения активности на рынках недвижимости. Сложные процессы восстановления данного сектора зависят от деловой и инвестиционной активности, которая сейчас находится в упадке.
К примеру, в Ирландии цены на недвижимость снизились до катастрофического уровня – на 18,95% на протяжении года. Также тревожные сигналы были отмечены в Афинах – падение стоимости на 11,68%, Варшаве – на 10,94%, Португалии – на 10,45%, Испании – на 9%, Нидерландах – на 6,05%.
Некоторые страны, где в 2011 году отмечались восстановительные процессы на рынках недвижимости, уже в 2012 году существенно ухудшили свои позиции в рейтинге. Так, в первом полугодии в Финляндии цены упали на 2,05%, в Турции –
на 2,32%, в Швеции – на 5,34% и в Латвии – на 5,83%.
Несмотря на общую негативную ситуацию, связанную в первую очередь с кризисом еврозоны, к примеру, в Эстонии цены на жилье выросли на 9,13% за год, в Австрии – на 8,24%, в Швейцарии – на 5,49%, в Норвегии – на 5,43%, в Исландии – на 2,25%.
Кто, куда и зачем?
«Курортным» направлением массово интересуются пенсионеры. Многие консультанты говорят о том, что практически все клиенты задаются вопросом получения вида на жительство. «У нас даже сложилось впечатление, что все, у кого есть больше 30 тысяч евро, хотят уехать!» – говорит Елена Невская, консультант Adrionika Company. И констатирует, что пенсионеры часто стремятся продать или сдать недвижимость в России и переехать в спокойную теплую страну. Они знают: сдав в Петербурге или Москве квартиру, можно жить практически в любой точке Европы. Вопрос, однако, в том, что миграционных возможностей не так много.
Другая категория покупателей недвижимости в курортных странах рассматривает свою покупку как вложение. Однако теперь это стремление скорее «не потерять», чем заработать.
Анатолий Школьников, директор Kc Immobilien, говорит, что в Германии инвесторы из РФ всегда были ориентированы на крупные объекты стоимостью от 500 тыс. евро. Это доходные дома и гостиницы. Но сейчас на рынок стали приходить люди со средними доходами, которые раньше либо не инвестировали вообще, либо делали это лишь на территории России. Как правило, они готовы вложить в недвижимость не более 100-150 тыс. евро. Такие инвесторы – самые требовательные и самые дотошные. Другие эксперты подтверждают тенденцию, отмечая, что вырос процент клиентов, покупающих «на последние деньги», поэтому к процессу покупки они относятся крайне тщательно.
В курортных странах – свои особенности. Для Кипра, Испании и Черногории – эти страны предлагают курортную недвижимость примерно в одной ценовой категории – бюджет остается в рамках 100-300 тыс. евро. Это квартиры в комплексах на берегу моря. Виллы начинаются от 400 тыс. евро. До кризиса квартиры в этих странах можно было подобрать не дешевле 150 тыс. евро, виллы – от 500-600 тыс.
В Греции, которая никогда не пользовалась массовым спросом, россияне продолжают умеренно интересоваться и покупать на Крите и на Халкидиках. Популярность этой страны может подрасти по причине того, что в 2012 году греческое правительство отменило бывшую громоздкой процедуру согласования покупки негражданами ЕС недвижимости на приграничных территориях. А это – все острова и подавляющее большинство прибрежных земель, интересных как раз иностранцам. Резкого и значительного удешевления квадратных метров здесь кризис не принес, поскольку объекты здесь никогда не дорожали так стремительно, как в Испании, Латвии, Болгарии. Греки спокойны и чаще всего экспонируют свои дома и квартиры годами, не двигаясь в цене более чем на 5-10%. Срочные продажи и серьезный торг – редкость для этой страны.
Та же манера продавать свойственна и финнам, хотя причины здесь другие, и стабильность рынка обусловлена стабильностью экономики страны. В Финляндии сделки с россиянами редки, поэтому число риэлторов, предлагающих эту страну, резко сократилось в последние годы. Покупают квартиры в приграничных городах по ценам от 50 тыс. евро, коттеджи для отдыха от 300 тыс. евро.
И наконец, в Болгарии, остающейся в лидерах спроса не по размерам инвестиций, а по числу сделок, самый популярный бюджет находится между 25 и 45 тыс. евро. За 25 тысяч покупается готовая квартира-студия на побережье, примерно в 1 км от моря. За 40 – квартира с одной спальней, удаленная от воды на 300-500 м. Первая линия – от 50 тыс. евро, а за 15-20 тыс. евро покупаются квартиры в домах для постоянного (круглогодичного) проживания, среди болгар. Это тоже своего рода тренд: осознав, что в Болгарии несложно получить статус резидента, что в условиях радушности и дешевизны становится хорошим катализатором для проведения сделки, россияне затем стали понимать, что квартиры в комплексах для использования вне летнего сезона совершенно не годятся. И обратили внимание на объекты сугубо внутреннего рынка страны. Сейчас в этом сегменте проходит все больше сделок.
Покупать, но не продавать
Цены в подавляющем большинстве европейских стран вряд ли упадут ниже – таково резюме абсолютного большинства экспертов. В пользу этой точки зрения говорит и статистика: падение цен или прекратилось, или превратилось в незначительные колебания на уровне 1%. В Германии и Эстонии последний год показывает уверенный рост, до 10% в год. Чуть-чуть начали подрастать цены и в ряде других стран, но только в столицах – Рига, Хельсинки, Лондон.
Однако активность покупателей невысока, она колеблется – чуть выше, чуть ниже, и это говорит о том, что даже при стабильных ценах в условиях общей проблемы перепроизводства на рынках курортной недвижимости сейчас не приходится даже думать о перепродаже уже купленного. Точнее, о перепродаже без потерь. Иная ситуация, если объект куплен не в курортном секторе, а на внутреннем рынке – как те квартиры для постоянного проживания в болгарских домах. Но штука в том, что как раз такие варианты люди изначально рассматривают как «только для себя», поэтому при наличии ликвидности перепродавать их как-то и не пытаются. Да и сделок таких пока что совсем немного – единичные проценты.
Во всех странах предпочтение отдается готовым объектам, незавершенное строительство по-прежнему воспринимается как риск. Впрочем, эта тенденция последних лет – не новость. Ничего нового нет и в том, что среди покупателей зарубежной недвижимости немало граждан, желающих сначала продать «лишний» объект на российском рынке, а на вырученные средства приобрести что-то за рубежом. Правда, в Петербурге никто из риэлторов так и не сумел поставить на поток «пакетные» услуги: продажу объекта на родине с одновременным подбором варианта на чужой земле.
Никола Стоянов, генеральный директор и владелец компании «Болгариан Пропертис» (Болгария, София):
Для нашей компании 2012 год был очень хорошим, у нас произошел 20%-й рост реализованных продаж на российском рынке. Можно отметить самую интересную тенденцию на рынке: Болгария сумела превратиться в наиболее популярное направление для покупки курортной недвижимости среди представителей всех социальных слоев России. Второй дом в стране приобретают представители практически всех групп клиентов, по причине огромного разнообразия типов недвижимости, облегченной процедуры оформления собственности и пребывания русских владельцев недвижимости в Болгарии.
Иная интересная тенденция – по причине повышенного интереса в этом году цены на недвижимость сохранили стабильность и отметили первый символический рост после кризисного 2008 года. Большая часть объектов недвижимости, выставленных англичанами и ирландцами на вторичном рынке по заниженным ценам, была куплена русскими клиентами. Мой прогноз: следующий год будет последним с таким богатым выбором заниженной в цене недвижимости.
Людмила Белых, риэлтор и финансовый консультант (Германия, Мюнхен):
Спрос будет, и – да, он будет больше. А куда покупателям еще деваться? Сравнительно экономически стабильная Австрия имеет на покупку недвижимости большие ограничения. Как сказал ведущий экономист Германии Ханс-Вернер Зинн, кризис в Европе только начинается. Он него зависит и весь остальной мир, в том числе и Россия. Тот, кто хочет спасти свой имеющийся капитал, будет искать надежный рынок. А это уж точно не страны Южной Европы и не Франция. В Германии растет спрос из-за страха за евро и перед грозящей инфляцией, отсюда растут и цены. Если бы кто-то имел сегодня квартиру в старом городе в Мюнхене около 80 кв.м, он бы смог ее перепродать десятки и сотни раз. Спрос просто небывалый. Предложений нет. В старом городе цены на новостройки выросли за последние 3 года где-то на 21%, с III квартала 2011 года – на 10%. Кто не успел, тот опоздал.
Фото: terracorp.ru
